Представители многих солидных компаний по продаже недвижимости обращают внимание на тот факт, что в 2013 году значительно возросло количество сделок с недвижимостью с привлечением механизма ипотечного кредитования. Такую ситуацию некоторые эксперты объясняют тем, что подобные схемы приобретения жилья стали доступны гражданам благодаря такой форме господдержки, как выплата материнского (семейного)капитала при рождении и усыновлении второго или последующего ребенка. Насколько эти утверждения справедливы, как защищают материнский капитал от мошеннических сделок,каковы перспективы этой программы в ближайшем будущем и в чем заключается ее влияние на рынок недвижимости? Об этом «Свободная пресса» побеседовала с Марией Поляковой, директором департамента инноваций, методологии и стандартизации ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».

«СП»: - Эксперты по жилой недвижимости утверждают, что в прошлом году довольно значительно возросло количество сделок по объектам с использованием «материнского капитала». Это так?

- Пока мы можем оперировать статистическими данными до августа прошлого года. Согласно статистике Пенсионного фонда, на 1 августа 2013 года выдано 4,5 миллиона сертификатов на материнский капитал. На указанную дату объем использованных российскими семьями средств составил 645 миллиардов рублей. По данным ПФР, 94% этих средств было направлено на улучшение жилищных условий. Из них 66% - на погашение имеющихся жилищных кредитов и займов, а 28% – на улучшение жилищных условий без привлечения кредитных средств.

По имеющимся данным на август 2013 года, 39,8% владельцев сертификатов МСК использовали его средства в полном объеме, в то время как в конце 2012 года этот показатель составил всего 23,9%. Изо всех стандартных кредитов, имеющихся сегодня в портфеле нашего Агентства, пятая часть приходится на кредиты с привлечением МСК.

«СП: - Скажите, существуют ли в настоящий момент какие-либо нюансы, осложняющие привлечение этих средств в качестве первого взноса при приобретении жилья в ипотеку?

- Да, конечно. Во-первых, после рождения/усыновления ребенка должно пройти три года, прежде чем полученные средства можно будет использовать по назначению, это обязательное и неукоснительное условие. Это создает определенные трудности для покупателей – владельцев сертификатов. Во-вторых, непосредственное перечисление денег из ПФР занимает около двух месяцев и требуется обязательная регистрация права собственности на жилье. Это не очень удобно в первую очередь для продавца жилого помещения.

Но в данный момент кредитная система научилась обходить эти «технологические пробелы»: средства МСК учитываются банками в виде отложенного первоначального взноса, а размер кредита увеличивается на эту сумму. Получатель субсидии МСК приобретает жилье и получает право направить капитал на погашение кредита сразу, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка. Кредитор спокойно ожидает планового досрочного погашения кредита, а продавец жилья получает всю стоимость жилья сразу.

«СП»: - При заключении договоров ипотечного кредитования с использованием материнского капитала часто ли вы сталкивались с фактами подлогов или махинаций?

- В нашей практике подобных случаев до сих пор не встречалось. Оформление ипотечного кредита предполагает очень серьезную подготовку и проверку документов, а также их регистрацию в Росреестре. Кроме того, на основании действующей редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, направление средств МСК для погашения основного долга и уплаты процентов по займу в настоящее время возможно только путем безналичного перечисления на счет, открытый лицом, получившим сертификат, его супругом (супругой) в кредитной организации.

«СП»: - Понятно, что контроль за покупателями жилья серьезный и жесткий. Но, например, во время действия госпрограммы по утилизации старого автотранспорта продавцы заблаговременно, чтобы увеличить свою прибыль, подняли цены реализуемых ТС на те же 50 тысяч рублей. Что мешает риэлторам поступать точно таким же образом?

- Наше агентство проводит обязательную проверку приобретаемой недвижимости с точки зрения обоснованности ее рыночной цены.

«СП»: - А в принципе какие-либо иные кредитно-финансовые учреждения могут пойти на какие-то сомнительные аферы с материнским капиталом?

- С 7 июня 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 07.06.2013 № 128-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8 и 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В нем содержатся ясные и жесткие требования к организациям, имеющим право работы с материнским капиталом. Например, они должны полностью соответствовать нормам Федерального закона «О банках и банковской деятельности», Федерального закона от 2 июля 2010 года N 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», Федерального закона от 18 июля 2009 года N 190-ФЗ «О кредитной кооперации». Несоответствие организации установленным требованиям является основанием для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами МСК на погашение обязательств, в частности, по договору займа.

«СП»: - Есть ли у МСК явные преимущества перед иными источниками финансирования?

- Размер МСК на сегодня составляет значительную долю в стоимости жилья в регионах. Если средний размер кредита, по данным ЦБ РФ, составляет 1,6 миллиона рублей, то 429 тысяч рублей маткапитала – это 26% от суммы кредита. Соответственно, сама по себе субсидия позволяет или уменьшить размер кредита, то есть снизить кредитную нагрузку на заемщика, или купить более дорогое, комфортное жилье, при этом не увеличивая ее.

Если сравнивать с другими соцвыплатами, то преимущества МСК заключаются в нескольких моментах. Во-первых, эти средства могут быть направлены как на оплату первоначального взноса по кредиту/займу, полученному на приобретение или строительство жилого помещения, так и на погашение основного долга и процентов по такому кредиту/займу, в том числе если кредит/заем был получен до возникновения права на получение средств МСК. Этого не предполагает большинство иных субсидий. Во-вторых, средства МСК можно направлять не только на приобретение или строительство квартиры в многоквартирном доме, но также и на приобретение/реконструкцию жилого дома.

«СП»: - Некоторые информагенства и источники, близкие к Правительству РФ, говорят о том, что в 2016 году программа по выдаче материнского капитала, скорее всего, будет остановлена. Как, по вашему мнению, это отразится на рынке ипотечного кредитования?

- В нашем портфеле закладные по продукту «Материнский капитал» составляют примерно одну пятую часть от иных стандартных закладных. В случае если закон 256-ФЗ утратит силу и программа материнского капитала будет прекращена, то, конечно, возможность улучшения жилищных условий для семей с двумя и более детьми будет в значительной степени ограничена. Напомню, что в 2014 году точный проиндексированный размер МСК составляет 429408,50 рублей. Самостоятельно накопить сумму, достаточную для первоначального взноса при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита/займа в большинстве регионов России очень проблематично. Скорее всего, в этом случае изменения (а если быть точнее, то падение спроса – «СП») будут ощущаться на рынке жилья так называемого эконом-класса.

«СП»: - Вы можете дать приблизительный прогноз развития ситуации с ипотечным кредитованием с привлечением материнского капитала в наступившем году?

- Условия использования материнского капитала на покупку жилья, в том числе с использованием ипотечного кредитования, не претерпели никаких изменений. В продуктовой линейке у многих банков-лидеров присутствуют специальные предложения для обладателей материнского капитала. Технология отработана, размер материнского капитала проиндексирован.

Доля распорядителей сертификата на материнский капитал, у которых с момента получения права на сертификат (в результате рождения/усыновления ребенка) прошло менее трех лет, составляет порядка 35%. По нашим предположениям, в ближайшие 3-5 лет доля тех, кто готов использовать материнский (семейный) капитал на улучшение жилищных условий с использованием ипотечного кредитования, составит 65% от всех его распорядителей. Скорее всего, существующая пропорция сохранится.

Андрей Захарченко, Свободная Пресса