Февраль ознаменовался экономическими «антирекордами». Именно в это время падение курса национальной валюты пробило все исторические максимумы. Ситуация не могла не отразиться на рынке недвижимости. Конечно, повальной паники не случилось, но, как говорится, тенденции налицо.

Весьма показателен в этом плане рынок столичных новостроек, по мнению специалистов – один из самых перспективных сегментов в плане сохранения инвестиций. «Свободная Пресса» предлагает вниманию читателей анализ двух сегментов (элит и эконом), подготовленный экспертами, а также собственное видение ситуации.

Статистика по сегменту эконом-класса

Эксперты компании «Метриум Групп» пришли к выводу, что в феврале распределение предложения в сегменте новостроек эконом-класса по столичным округам не претерпело значительных изменений. Лидером по объему продаваемых корпусов и квартир продолжает оставаться ЮАО (37,9% и 62,3% соответственно). На втором месте расположился ЮВАО, а на третьем - СЗАО. Наибольшие изменения отмечены в ВАО, доля которого в структуре предложения по корпусам увеличилась почти в 2 раза.

За прошедший месяц доля двухкомнатных квартир в структуре предложения выросла на 2% (до 44%), а многокомнатных - снизилась на ту же величину. Процент одно- и трехкомнатных квартиростался неизменным (36% и 18% соответственно). Доля квартир в готовых домах увеличилась на 7% и составила 44%. Еще 26% лотов продается в новостройках на самой ранней стадии строительства, 22% - в корпусах, где ведется активное строительство. 8% квартир приходится на дома, в которых основные строительные работы завершены и ведется отделка.

Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового жилья составила 143 684 руб. Максимальное повышение ценового уровня (на 8%) зафиксировано в СЗАО. Также на 4% выросла цена первичного жилья эконом-класса в ЮЗАО и СВАО. В числе главных причин: плановое повышение цен по крупным проектам, а также уход с рынка дешевых предложений. В остальных округах наблюдался рост или уменьшение среднего уровня цен в пределах не более 1%.

В среднем стоимость однокомнатной квартиры в новостройке составила 6,44 миллиона рублей, двухкомнатной - 9,19 миллиона, а трехкомнатной - 11,54 миллиона рублей. По сравнению с январем рост составил 3,1%, 1,8% и 1,7% соответственно. Стоимость наиболее доступных объектов в этом сегменте колебалась в диапазоне от 4,1 миллиона рублей (38,5 кв.м.) до 4,6 миллиона рублей (36,9 кв.м.). Самые дорогие квартиры в массовом сегменте продавались в диапазоне от 26 миллионов (за 176,3 кв.м.) до 18,6 миллиона рублей (за 111,9 кв.м.).

Комментарий эксперта

Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова:

- Февраль на рынке недвижимости массового сегмента был отмечен высоким уровнем спроса. На его продолжилась обозначенная в начале года тенденция к сокращению объема предложения (в феврале – на 11,8%). Оно в сегменте эконом-класса пополняется в основном за счет выхода дополнительных корпусов и объемов в давно реализуемых проектах, а не за счет появления новых проектов. Многие продавцы отреагировали на рост спроса повышением цен в своих проектах, что, в свою очередь, повлекло за собой увеличение уровня цен в среднем по городу до 143 684 рублей.

Статистика по сегменту элитных новостроек

Экспертами аналитической группы корпорации «Баркли» зафиксировано падение предложение на 1,5%. В общей сложности этот показатель составил 83,4 тысячи квадратных метров. Из этого количества на квартиры пришлось 52 тысячи, на апартаменты – 31,4 тысячи. Доля последних на рынке элитного жилья составила 38% от общего объема в количественном выражении и 47% от суммарной площади. Примечательно, что в течение месяца в открытую продажу не поступило ни одного подобного объекта. В настоящее время продажи ведутся в 24 жилых и 9 апартаментных комплексах. При этом 76% элитных новостроек, где еще ведутся первичные продажи, уже сданы. Еще 18% находятся на стадии монтажа.

Средняя площадь реализуемых элитных апартаментов составляет около 180 «квадратов», а квартир – 200. Наибольшее количество предлагаемых объектов (66%) составили квартиры и апартаменты площадью от 100 до 250 квадратных метров. Лидером по объему предложения по-прежнему является район Хамовники, где сосредоточено 50% от всех реализуемых объектов элит-класса.

По состоянию на конец февраля 2014 г. средняя цена 1 квадратного метра квартиры в элитнойновостройке составила 23 600 долларов. В апартаментах его стоимость была чуть ниже — 22 400 долларов. По итогам месяца средние показатели незначительно выросли на 0,5-0,7% в связи с изменением структуры предложения.

Объем предложения на рынке новостроек премиум-класса снизился на 1%. В общей сложности в феврале в этом сегменте было выставлено на продажу 304 тысячи квадратных метров, из которых 211 тысяч составили квартиры, а 92,8 тысячи – апартаменты. В течение месяца новые проекты в этом классе на рынок не выходили.

Доля апартаментов в сегменте премиум-класса существенно не изменилась и составляет 30% от общей объема предложения в количественном выражении и суммарной площади предлагаемых объектов. В настоящее время продажи ведутся в 19 жилых и 10 апартаментных комплексах премиум-класса. При этом 48% новостроек, в которых еще ведутся первичные продажи, уже построены и сданы. Еще около 30% объектов находятся на стадии монтажа.

Средняя площадь апартаментов в этом сегменте составляет около 150 квадратных метров, квартир – 140. Около 40% от всех предложений февраля составили объекты площадью от 100 до 150 «квадратов».

Структура предложения по районам существенно не изменилась. По-прежнему в сегменте жилых новостроек весь объем поровну распределен между районами ЦАО и районами за его пределами (Донской, Раменки, Щукино). Лидер – снова Хамовники (40% суммарного объема предложения и около 80% предложения ЦАО).

По итогам месяца средняя цена 1 квадратного метра в сегменте новостроек премиум-класса существенно не изменилась – 13 500 долларов, показав рост всего лишь в 0,7%. В жилых комплексах ЦАО этот показатель упал на 1,5% (14 100$), тогда как апартаменты выросли на 1,7% (13 800$).

Комментарий эксперта

Коммерческий директор «Баркли» Екатерина Фонарева:

- В настоящее время на рынке элитной недвижимости отмечается увеличение спроса вследствие выхода инвесторов, желающих перевести свои активы в недвижимость. Это связано как с нестабильностью финансовых рынков, так и с часто появляющейся информацией об отзыве лицензий у банков.

Несмотря на отмечаемый на рынке рост количества инвестиционных покупателей, сдерживающими факторами для спекулятивного повышения цен сегодня являются широкий выбор предложения и высокая конкуренция. Резкое удорожание может привести спрос из активного в отложенное состояние. Тем не менее, объекты на активной стадии строительства будут расти в цене за счет повышения уровня готовности. Инвестиционный всплеск будет, скорее всего, сохраняться до наступления определенного курсового баланса, в дальнейшем спрос выйдет на стабильный уровень.

Комментарий «Свободной Прессы»

Для тех, кто умеет читать между строк, все уже понятно. Граждане, обладающие свободными средствами, стремятся вкладывать их во что-то, пусть и менее доходное, но более надежное, чем российская валюта. Потому что давать четкие и однозначные прогнозы эксперты не берутся (слишком много факторов в настоящее время приходится учитывать), а народ по привычке, наученный горьким опытом последних 10-15 лет, готовится к худшему: «вдруг рубль и дальше будет дешеветь, а тут хоть квартира будет».

Девелоперы также ведут себя довольно предсказуемо. Как повелось в России, цены оперативно повышают именно на тот товар, который пользуется наибольшим спросом. А строить новые объекты, опять же, не спешат: «я деньги в новый проект вложу, а вдруг рубль подешевеет еще, и я их потеряю».

Вообще рынки недвижимости настолько инертны, что все экономические катаклизмы отражаются на них в последнюю очередь. Но вырисовывающийся сейчас в этом секторе экономики вектор движения следует рассматривать не как признак очередного весеннего оживления, а, скорее, как очень тревожный сигнал: признак очередной волны кризиса. Слишком уж много негативных факторов сошлось в одно время и в одном месте.