В Латвии сложилась уникальная ситуация: жители не могут позволить себе покупку квартиры, однако 20% жилья в стране пустует. «Почему бы не отдать эти дома и квартиры нуждающимся?» спрашивают наши читатели. Мы разобрались в том, кому принадлежат бесхозные квартиры – и кто имеет на них право.

Сказки о пустых квартирах

Вопрос пустующего жилья поднимается не впервые. Например, несколько лет назад Валдис Гаварс, депутат Рижской думы, объявил, что «около 1000 муниципальных квартир в Риге остаются пустыми или сдаются своим людям». Однако скандальное заявление не подтвердилось. По итогам инвентаризации было выяснено, что для проживания на то время не использовалось всего девять муниципальных квартир.

Большая часть пустующего жилья в Латвии все еще принадлежит частным собственникам, которые покинули страну. «Если провести грубые подсчеты, то 300 тысяч уехавших из Латвии - это 150 тыс. семей. Значит, примерно 75-100 тысяч единиц жилья оказались выброшенными на рынок и, фактически, ненужными. Для Латвии это фантастически большая цифра", - говорит Евгения Маркова, представитель компании Nira Fonds.

По официальным данным пустого жилья еще больше, чем по оценкам специалистов. Последняя перепись населения показала, что в Латвии чуть больше миллиона единиц жилья, из которых 20,8% пустует. Меньше всего покинутых домов и квартир в Риге (16,8%), больше всего – в Латгалии (23,4%).
Если собственники продолжают платить по квартирным счетам, жилище может десятилетиями стоять пустым. Новые хозяева или жильцы появятся тут только в случае, если хозяева перестанут оплачивать квитанции домоуправления и квартира по решению суда будет выставлена на аукцион за долги.
Однако в Латвии есть еще одна категория временно пустующего жилья. Это квартиры, которые после смерти владельца остались бесхозными или перешли в собственность государства. Это весьма таинственный жилой фонд, о котором слагают мифы.

Долг оплатим... все мы

Интересную историю о таких пустых квартирах рассказал нам Евгений Богданов, управляющий из Юрмалы:
- Недавно в «МК-Латвии» была опубликована статья «Здравствуйте, теперь здесь живу я!» о домоуправлении, которое в отсутствие хозяев без разрешения сдало их квартиру чужим людям. В статье говорилось, что в Латвии многие семьи нуждаются в дешевом жилье, а социальная служба не может им помочь.

Согласен, это так. Но почему в таком случае в домах под моим управлением годами пустуют государственные квартиры? За ними накапливаются долги по отоплению и обслуживанию. У меня есть конкретный пример – квартира в доме по улице Райня, 50 в Юрмале. Владелец этой квартиры в далеком 2008 году попал под поезд, а родственники от наследства отказались. С тех пор квартира стоит без жильцов.
Брошенное жилье перешло во владение государства, а именно

– Агентства приватизации. На начало 2015 года за этим пустым жилищем накопился долг по коммунальным платежам в размере 10079,36 евро. При этом ключи от квартиры находятся у меня, а Агентство приватизации никаких мер не принимает и денег не платит. Вдумайтесь: жилплощадь шесть лет держат незаселенной! Наконец я написал в Агентство приватизации письмо на 377 листах с приложением счетов за прошлые годы, но ответа не получил.

Кто-то скажет, что это единичный случай. Я согласен, если бы речь шла об одной пустой квартире, не стоило бы обращаться в газету. Но в другом доме под моим управлением по улице Сколас, 69В квартира также пустовала два с половиной года. За ней накопился долг – 600 евро, и Агентство приватизации этот долг оплатила за счет всех налогоплательщиков Латвии.

Так почему эти квартиры сразу не отдавать нуждающимся людям, которые могут сами платить за отопление и коммунальные услуги?

«Люди мучаются, а жилье – вот оно!»

- Я люблю конкретные примеры, поэтому расскажу об одном нуждающемся человеке, Иване, - продолжает Евгений Богаднов. - В смутное время он совершил тяжкое преступление, был осужден на длительный срок и по сути лишен возможности приватизировать квартиру. Когда он вышел из тюрьмы, жилище уже было продано.

По закону Ивану полагается муниципальное жилье, он платежеспособен и готов покрывать все коммунальные расходы. Но в думе ему не выделяют квартиры, поэтому Иван живет у кого-то на птичьих правах. Почему я говорю о бывшем преступнике? Потому что сегодня он просто пенсионер, совершенно безвреден и ходит в храм. Его мировоззрение полностью поменялось, он один из немногих, кто осознал ошибки молодости. Но вынужденно бездомных людей вы найдете среди всех категорий латвийцев.

У нас мучаются и пожилые люди, и молодые, и дети-сироты, и многодетные семьи. А жилье – вот оно, стоит брошенным. Как управляющий, я считаю, что должностные лица не заинтересованы заселять пустые квартиры. Такую же ситуацию наблюдаю и в квартирах, принадлежащих самоуправлению. Например, квартира по улице Артилерияс, 11 в Юрмале пустовала с 2000 года.
Я привел только три примера нерадивости властей, а сколько таких по всей стране?

Абсурд в квадрате

Правду о бесхозных квартирах Латвии рассказала Ивета Камина, представительница Агентства приватизации. По ее словам, проблема была очень болезненной до середины 2013 года. Однако приняты поправки к нормативным актам, и теперь невозможно представить, что какая-нибудь квартира без хозяина пустовала годами.

- Откуда вообще появляются бесхозные дома и квартиры?
- Как правило, это имущество, хозяин которого умер, наследники же либо отсутствуют, либо не желают перенимать наследство.

- Как так, «не желают перенять»?
- По закону любой человек может отказаться от наследства. Это нередко происходит, если имущество отягчено кредитами и долгами, ведь вместе с квартирой наследник обязан перенять и обязательства прежнего владельца.

- Хорошо, но что происходит с бесхозными квартирами? Почему они так долго стоят пустыми?
- Недвижимость достается государству. Большая часть такого имущества отягчено долгами. Интересно, что до 2013 года в законах не объяснялось, как следует поступать с такими обязательствами. Государство отвечало по ним только в объеме средств, полученных от реализации бесхозного имущества с аукциона. Предположим, за квартирой была закреплена ипотека на 10 000 евро, но при продаже нам удавалось выручить за нее только 1000 евро. Что было делать с кредиторами?

- Абсурдная ситуация!
- Скажу даже больше: недовольные кредиторов после продажи пустующей квартиры с аукциона не соглашались погасить отметку об ипотеке в Земельной книге.

- Получалось, что новый собственник покупал бесхозную квартиру вместе с долгом? Не удивительно, что желающих было мало...
- Да, и это был тупик. Мы согласно Гражданскому закону обязаны были перенять пустующие квартиры. Но сдавать их от имени Агентства приватизации новым жильцам было невозможно. Государство в этом смысле не лучший хозяин, заниматься арендой жилья – не его задача... Получалось, что мы не можем ни сдать, ни продать такую квартиру. Однако в январе 2013 года Сейм принял поправки к Гражданскому закону и целому ряду других нормативных актов, правительство же одобрило правила Кабинета Министров «О действиях присяжных судебных исполнителей с бесхозным имуществом». Мы увидели свет в конце тоннеля.

22 квартиры ждали аукциона годами

- Что поменялось?
- Если совсем просто, то теперь государство не перенимает бесхозные квартиры и дома, отягощенные долгами. Такие дела сразу передаются судебному исполнителю, который обязан продать имущество с аукциона. Одновременно поправки начали действовать и в отношении к недвижимости с долгами, которую государство успело перенять раньше. Все это жилье также отправилось к судебным исполнителям.

- Много ли оказалось квартир, которые пустовали из-за долгов и отсутствия покупателей?
- За первые полгода после вступления новых законов в силу мы передали судебным исполнителям документы по 22 таким домам и квартирам. Считаю, что проблема была решена.

- Кто в таком случае оплачивает коммунальные долги, которые копились за пустыми квартирами в течение десятилетий?
- В новых правилах оговаривается порядок покрытия расходов после продажи имущества. Там сказано, что первым делом из вырученных средств оплачиваются услуги судебного исполнителя, а затем – расходы, связанные с перенятием имущества, в том числе, расходы на обслуживание.

Домоуправлениям и обществам собственников такой порядок очень выгоден. Конечно, может случиться, что квартира в маленьком городке будет продана за несколько сот евро и денег на оплату всего коммунального долга не хватит. Но даже это дому на пользу: при новом хозяине за имуществом перестанет копится долг.

«Деньги перечисляем раз в три месяца!»

- Значит, мы разобрались: квартиры с долгами теперь пустовать не должны. Но что происходит с бесхозными квартирами без долгов? Может, это на них жалуются управляющие?
- Если после смерти хозяина на квартиру без долгов не находится наследника, то нотариус посылает соответствующий акт в Службу госдоходов (СГД), которая принимает имущество на государственный учет. Затем СГД предлагает это имущество самоуправлению: в Риге – Рижской думе, на Взморье – Юрмальской думе и так далее. Если самоуправление в течение месяца не сообщило, что желает перенять имущество, готовится проект решения Кабинета министров о передаче такого дома или квартиры Агентству приватизации. Далее мы перенимаем дом или квартиру, заказываем его оценку и продаем. В целом процесс может занять от полугода до года.

- А кто, простите, в течение этого времени оплачивает счета за пустую квартиру?
- Агентство приватизации оплачивает счета домоуправления вплоть до дня продажи недвижимости. Но тут у нас существует печальный опыт: некоторые управляющие выставляют государству завышенные счета. Видимо, они считают, что Агентство приватизации может себе позволить любые расходы.

- То есть временами плата за обслуживание пустой государственной квартиры выше, чем в приватизированных квартирах того же дома?
- Именно, а ведь по Закону о квартирной собственности это недопустимо — плата за управление для всех собственников дома должна быть одинаковой. По этой причине мы запрашиваем у управляющих обоснование платы (например, решение общего собрания собственников квартир, которым была установлена стоимость обслуживания в конкретном доме). Если домоуправление эти документы предоставляет, мы готовы оплачивать счета. Как правило, мы перечисляем деньги раз в квартал, в отдельных случаях — ежемесячно.

Управляющие тоже хитрят

- Что за фокус произошел с государственной квартирой в Юрмале, по ул.Райниса, 50? Говорят, что вы не платите по счетах около шести лет!
- По нашим сведениям, квартира пустовала еще дольше, аж с 2003 года. Однако есть хорошие новости: в августе 2014 года самоуправление согласилось ее перенять. Очень скоро здесь появится новый жилец. А что касается оплаты... Управляющий сам многое сделал неправильно. Во-первых, в законе сказано, что управляющий должен информировать Агентство приватизации о пустующих государственных квартирах. Мы такой информации от господина Богданова не имели. Во-вторых, мы годами не получали счета за эту квартиру.

- Видимо, управляющий высылал их на адрес квартиры.
- Однако работники Агентства приватизации не могут ездить по всей Латвии, чтобы собирать квартирные квитанции. Рачительному управляющему следовало выслать счет на наш официальный адрес. Теперь, после вступления в силу новых правил, мы смогли наконец-то продвинуть это дело. В августе мы вступили в переписку с управляющим и попросили предоставить обоснование долга, однако получили только счета — и никакого их обоснования. Вдобавок управляющий насчитал государству пеню в размере 0,1% от суммы долга в день, что не является законным, поскольку у Агентства приватизации нет договора с домоуправлением.

Следовательно, пени обслуживающей организации не могут превышать 6% (это так называемый законный процент, установленный Гражданским законом).

- Как решать конфликт?
- Агентство приватизации согласно оплатить долг за последние годы, если управляющий предоставит нам протоколы общего собрания собственников о тарифах на обслуживание и снимет незаконно начисленные пени. А еще хочу повторить: очень важно, чтобы управляющий сам следил за пустующими квартирами в доме. В последнее время люди часто уезжают за границу и оставляют свое имущество, но продолжают за него платить. О таких квартирах речь не идет. Другое дело, если квартира пуста, а платежей по счетам не поступает.

Управляющий должен проверить, кому принадлежит квартира (эти данные содержался в домовой книге, доступны они и в Земельной книге). Если это государственная или муниципальная собственность, насчет оплаты коммунальных услуг нужно обращаться, соответственно, в Агентство приватизации или квартирный отдел самоуправления.

- Что делать, если владелец квартиры недавно умер, а государство не торопится перенять недвижимость?
- Управляющий должен сам отправиться к нотариусу и сообщить, что необходимо открытия дела о наследовании, а также заявить о накопившихся долговых претензиях. Чем скорее управляющий этим займется, тем меньший долг накопится за пустой квартирой и тем больше шансов вернуть эти деньги после продажи бесхозного имущества с аукциона.

Квартиры с нанимателями не продают

- Сколько бесхозных квартир сейчас ждут своей продажи?
- В 2014 году мы переняли только одну бесхозную квартиру, которая находилась в полуразрушенном здании в Даугавпилсе. Первый аукцион не удался. Закон говорит, что в таком случае все долговые обязательства должны быть погашены, а имущество перенимает государство. Мы получили запущенную квартиру, которую снова попытаемся продать. Но поверьте, при новом законодательстве проблемы появляются только с самыми ужасными квартирами, которые не нужны ни самоуправлению, ни жителям.

- Что скажете о двух других квартирах в Юрмале, о которых сообщил Евгений Богданов?
- Одна из них принадлежит самоуправлению и должна быть передана очередникам, а другая – государственная, она продана с аукциона. Дело в том, что за государством сохранились отдельные неприватизированные квартиры. Если их наниматели умирают, мы не имеем права снова сдавать такое жилье.

- Что же с ним происходит?
- Сначала мы предлагаем это имущество самоуправлению, а если дума не проявляет интереса, продаем квартиру с аукционом.

- Напоследок задам вопрос-страшилку, который наверняка волнует многих арендаторов государственных квадратных метров: может ли ваше агентство продать квартиру при живом нанимателе?
- В законе ничего на этот счет не говорится, однако Агентство приватизации не собирается продавать квартиры, в которых живут люди. Только сами наниматели могут воспользоваться правом выкупа квартир, в которых они живут.