06:20

Квартиры снова дорожают: где цены уже взлетели до космоса, а где жилье еще можно купить почти даром

Недвижимость Цены на квартиры Аналитика ЖК Украина

Украинский рынок недвижимости снова оказался в фазе стремительного роста цен. После периода относительной стагнации стоимость квадратного метра в ряде крупных городов начала уверенно ползти вверх, а в некоторых регионах рост уже напоминает настоящий ценовой перегрев. Для миллионов украинцев покупка собственной квартиры постепенно превращается из жизненной цели в роскошь, доступную лишь ограниченному кругу людей.

Особенно резко ситуация изменилась в последние месяцы. В крупнейших городах страны собственники массово переписывают ценники, застройщики поднимают стоимость новых очередей еще до завершения котлована, а аренда жилья продолжает толкать людей к покупке хоть какого-нибудь объекта «пока не стало еще дороже». На фоне инфляции, роста себестоимости строительства, дефицита рабочей силы и нестабильности валютного рынка квадратные метры снова стали одним из главных инструментов сохранения денег.

Но ситуация по регионам отличается кардинально. Пока в одних городах стоимость однокомнатной квартиры уже приблизилась к цене небольшого дома в Европе, в других — жилье остается сравнительно доступным. Разрыв между самыми дорогими и самыми дешевыми регионами Украины продолжает увеличиваться.

Почему квартиры снова начали дорожать

Причин для роста цен сразу несколько. И каждая из них дополнительно подталкивает рынок вверх. В результате возникает эффект снежного кома: дорожают материалы, растет себестоимость, застройщики увеличивают цены, продавцы вторички начинают ориентироваться на новые расценки, а покупатели в панике пытаются успеть купить жилье «до следующего подорожания».

Основные причины роста цен

• Подорожание строительных материалов.
• Рост цен на электроэнергию и коммунальные услуги.
• Дефицит рабочих кадров в строительной отрасли.
• Рост стоимости логистики.
• Высокий спрос в безопасных регионах.
• Инфляция и девальвационные ожидания.
• Переток денег из депозитов в недвижимость.
• Ограниченное количество новых объектов.

Особенно сильно цены растут в западных областях Украины и в крупных деловых центрах. Люди продолжают переезжать в относительно спокойные города, что автоматически создает дополнительный спрос. При этом предложение не успевает за спросом.

Застройщики также жалуются на резкое увеличение расходов. Стоимость цемента, металла, утеплителей, кабельной продукции и инженерных систем существенно выросла. Кроме того, многие компании сталкиваются с нехваткой квалифицированных рабочих, поскольку часть специалистов выехала за границу или была мобилизована.

Где сейчас самое дорогое жилье

Безусловным лидером по стоимости недвижимости остается Киев. Несмотря на все кризисы последних лет, столица продолжает удерживать статус самого дорогого рынка недвижимости Украины. Причем цены в отдельных районах уже вернулись к докризисным максимумам.

В Киеве наиболее дорогими остаются центральные районы, Печерск, Шевченковский район и часть новостроек возле деловых кварталов. Некоторые объекты бизнес-класса продаются по ценам, сопоставимым с европейскими столицами.

Во Львове рост цен объясняется постоянным спросом со стороны переселенцев, бизнеса и инвесторов. Город уже давно перестал быть «дешевой альтернативой» столице. Более того, в некоторых элитных комплексах цены достигли рекордных уровней.

Ужгород стал настоящим феноменом последних лет. Еще недавно рынок недвижимости здесь был относительно спокойным, но теперь спрос резко вырос. Причина проста — близость к границе, высокий уровень безопасности и ограниченное количество новых объектов.

Где квартиры пока еще самые дешевые

Несмотря на общий рост цен, в некоторых регионах жилье остается относительно доступным. Обычно речь идет о городах с низкой деловой активностью, слабым спросом и большим количеством старого жилого фонда.

Интересно, что Харьков, который когда-то считался одним из самых дорогих городов Украины по недвижимости, сейчас значительно просел по стоимости жилья. Однако эксперты считают, что при стабилизации ситуации именно этот рынок может показать самый быстрый рост в будущем.

Во многих небольших городах квартиры вообще продаются месяцами без покупателей. Особенно сложно реализовать старое жилье в домах советской постройки без ремонта.

Почему новостройки дорожают быстрее вторички

Сегодня именно новостройки становятся главным драйвером роста цен. Причем застройщики повышают стоимость практически после каждого этапа строительства.

Еще несколько лет назад многие компании активно устраивали скидки и акции. Сейчас ситуация изменилась кардинально. В популярных жилых комплексах скидки либо минимальны, либо отсутствуют полностью.

Что влияет на рост цен в новостройках

• Подорожание бетона и металла.
• Рост стоимости подключения коммуникаций.
• Увеличение зарплат строителей.
• Проблемы с импортным оборудованием.
• Высокая стоимость генераторов и автономных систем.
• Дополнительные расходы на безопасность объектов.

Кроме того, застройщики стараются компенсировать риски, закладывая в стоимость квартир возможные будущие расходы. В итоге покупатель оплачивает не только сам квадратный метр, но и экономическую нестабильность.

Как изменился спрос покупателей

Покупатель недвижимости за последние годы тоже сильно изменился. Люди стали значительно осторожнее подходить к выбору жилья. Если раньше внимание обращали в первую очередь на площадь и цену, то теперь важнейшими критериями стали безопасность, автономность и инфраструктура.

Что сейчас ищут покупатели

• Наличие генераторов.
• Автономное отопление.
• Подземный паркинг.
• Невысокая этажность.
• Закрытая территория.
• Близость школ и магазинов.
• Стабильное водоснабжение.
• Качественное утепление.

Особенно вырос интерес к квартирам с автономными системами. Покупатели готовы переплачивать за генераторы, резервное питание лифтов, собственные котельные и запас воды.

Многие потенциальные владельцы жилья также начали избегать панельных домов старого фонда. Люди опасаются высоких коммунальных расходов, проблем с утеплением и изношенных коммуникаций.

Почему вторичный рынок начинает проигрывать

Вторичный рынок постепенно теряет позиции. Особенно это заметно в сегменте старых квартир без ремонта. Такие объекты продаются долго, а владельцы вынуждены снижать цену.

Причина проста: покупатель все чаще сравнивает старую квартиру с новостройкой и понимает, что после ремонта, замены проводки, труб, окон и отопления итоговые расходы могут оказаться сопоставимыми.

Кроме того, многие дома старого фонда требуют серьезных вложений в общее состояние здания. Лифты, крыши, инженерные сети — все это постепенно выходит из строя.

Что происходит с элитной недвижимостью

Парадоксально, но премиальный сегмент недвижимости чувствует себя достаточно уверенно. В крупных городах элитные квартиры продолжают продаваться даже на фоне общей экономической нестабильности.

Богатые покупатели рассматривают дорогую недвижимость как надежный актив. Особенно востребованы квартиры с панорамными видами, дизайнерским ремонтом, собственной инфраструктурой и закрытой охраной.

В некоторых элитных жилых комплексах стоимость квадратного метра уже превышает показатели довоенного периода. Причем покупатели готовы платить даже за квартиры на стадии строительства.

Самые дорогие категории жилья

• Пентхаусы в центре Киева.
• Апартаменты с видом на Днепр.
• Квартиры в клубных домах Львова.
• Жилье в ЖК с автономной инфраструктурой.
• Апартаменты возле деловых кварталов.

Как ипотека влияет на рынок

Несмотря на высокие процентные ставки и сложную экономическую ситуацию, ипотечные программы продолжают поддерживать спрос. Особенно активно работают государственные программы льготного кредитования.

Однако проблема заключается в том, что даже льготная ипотека сегодня доступна далеко не всем. Из-за роста стоимости жилья размер первоначального взноса стал неподъемным для многих семей.

Более того, ежемесячные платежи по кредиту часто оказываются выше средней аренды. Это делает покупку квартиры в ипотеку серьезным финансовым риском.

Почему аренда подталкивает цены вверх

Рынок аренды также оказывает сильное давление на стоимость недвижимости. Во многих городах стоимость аренды выросла настолько, что часть людей начинает задумываться о покупке собственной квартиры.

Инвесторы активно скупают небольшие квартиры именно под сдачу. Особенно популярны компактные однокомнатные объекты и студии.

Высокая доходность аренды снова делает недвижимость привлекательной для инвесторов. В результате рынок получает дополнительный спрос, который еще сильнее разгоняет цены.

Что будет дальше с ценами

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что в ближайшее время существенного снижения цен ожидать не стоит. Более того, в ряде регионов рост может продолжиться.

Основная причина — ограниченное предложение качественного жилья и постоянный рост себестоимости строительства. Даже если спрос временно снизится, застройщики не спешат уменьшать цены.

Кроме того, многие собственники предпочитают просто снимать объекты с продажи, чем продавать дешевле ожидаемой суммы.

Факторы, которые будут влиять на рынок дальше

• Курс доллара.
• Инфляция.
• Стоимость стройматериалов.
• Ситуация с энергетикой.
• Миграция населения.
• Доходы населения.
• Государственные ипотечные программы.
• Объемы нового строительства.

Если экономика продолжит испытывать давление, а стоимость коммунальных услуг и материалов будет расти, цены на новое жилье могут обновить исторические максимумы.

При этом эксперты предупреждают: рынок становится все менее доступным для обычных покупателей. Уже сейчас многие семьи вынуждены откладывать покупку жилья на неопределенный срок.

Какие квартиры будут дорожать быстрее всего

Наиболее перспективными для роста стоимости остаются объекты с хорошей инфраструктурой и автономностью. Особенно востребованы современные ЖК с генераторами, подземными паркингами и качественным утеплением.

Также продолжат дорожать квартиры небольшого метража. Причина очевидна — их проще купить, проще сдавать и проще продать в будущем.

А вот старый фонд без ремонта может постепенно терять ликвидность. Владельцам таких квартир придется либо существенно вкладываться в обновление жилья, либо снижать цену.

Итоги

Украинский рынок недвижимости снова входит в фазу активного роста цен. Самые дорогие квартиры сосредоточены в Киеве, Львове и Ужгороде, тогда как часть восточных и южных регионов пока остается сравнительно доступной.

Однако общий тренд очевиден — жилье продолжает дорожать практически по всей стране. Рост себестоимости строительства, инфляция, высокий спрос и ограниченное предложение постепенно делают квартиры все менее доступными для населения.

Пока одни инвесторы продолжают скупать квадратные метры в надежде сохранить капитал, обычные семьи сталкиваются с суровой реальностью: собственное жилье превращается в финансовую цель, на которую приходится копить годами.

И если нынешняя тенденция сохранится, рынок недвижимости Украины может окончательно разделиться на две реальности — элитное современное жилье для обеспеченных покупателей и устаревший жилой фонд, который будет постепенно терять привлекательность.