Имея хоть какой-то стартовый капитал, вкладывайте его в коммерческую недвижимость, но не покупайте квартиру
Во всем мире миллионы людей своей единственной целью в жизни ставят покупку квартиры, годами пребывая в размышлениях, как заработать на свои квадратные метры, копят деньги, берут кредиты в банках на 50 лет. В Минске"квартирный вопрос" — один из самых злободневных, таковым он был и остается. Возможно, это интервью позволит вам взглянуть на недвижимость под другим углом.
— Почему вы принципиально не покупаете квартиру в Минске, хотя у вас есть такая возможность?
— Я не покупаю квартиру нигде, тем самым обеспечиваю себе мобильность жизни и действий. Я живу там, где хочу и где мне удобно. Плюс я расцениваю недвижимость как инвестицию. Я вкладываю в нее деньги только для того, чтобы извлечь прибыль.
Есть недвижимость доходная, а есть недоходная. Всего существует четыре вида недвижимости, которая может приносить прибыль. Жилье во всем мире считается самым низкодоходным сегментом этого рынка. В какой бы стране вы ни купили квартиру, она все равно будет приносить меньше дохода, чем офисы или торговые помещения. На третьем месте по доходности стоят офисы, на втором — дешевые торговые помещения, которые не принесут очень много прибыли, зато она будет стабильной. И на первом месте — проекты. Например, ночной клуб или развлекательно-туристическое заведение. Здесь прибыль будет высокой, но этот вариант самый рискованный, так как проект может прогореть или изжить себя.
— У вас есть семья, дети. Для них вы купите жилье?
— Если бы мои родители, когда я был юн, купили мне жилье, я бы никогда не заработал на него сам. У меня просто не было бы стимула заработать на все блага самому. Своим детям я также не буду приобретать жилье, пускай у них будет мотивация сделать это самостоятельно, пускай они научатся зарабатывать сами и ценят это.
Я считаю, что детям нужно создавать мотивацию, чтобы они не выросли дармоедами. Я не уверен, что если дам им некий стартовый капитал, у них сохранится желание научиться зарабатывать на жизнь.
— Представим обычного человека, у которого есть небольшая сумма накопленных денег. У него есть выбор: приобрести квартиру или вложить деньги в недвижимость для извлечения прибыли. Как ему поступить, и, если он выбирает второй вариант, как действовать дальше?
— Квартиру, конечно, не покупать, а вкладывать в коммерческую недвижимость. Выбрать нужный сегмент — это самое сложное, нужно знать тенденции рынка, а также присматриваться к тем объектам, которые недооценены. Таких мест очень много. Например, это может быть некий склад или заброшенное бывшее производство, принадлежащее государству. Здание просто стоит и никак не используется. Его можно купить, реконструировать в хороший офис, например, и сдавать в аренду.
По всему миру девелоперы покупают недооцененные здания, реконструируют их, приспосабливают, сдают в аренду, организовывают свободный денежный поток и только после этого выставляют объект на продажу. Такой подход всегда будет выгодным и принесет прибыль.
Что касается строительства коммерческой недвижимости, то здесь вы также можете вложить свои деньги для получения прибыли. Но никогда нельзя входить в дело, пока нет арендаторов, которые уже внесли предоплату.
Вернемся к нашему конкретному человеку. Например, у него есть $50 тыс. Большую хорошую квартиру с ремонтом он купить не может, однако на эти деньги он имеет возможность приобрести торговое помещение и сдавать его в аренду за $800 в месяц. На эти деньги можно арендовать жилье за $400, например, чтобы оставалось, или за все $800. То есть за свои $50 тыс. он бы не купил квартиру, которую может арендовать за $800.
Есть другой вариант. За имеющиеся деньги вы можете выкупить право аренды торгового помещения у собственника на 10 лет вперед и сдавать это помещение за бóльшие деньги, чем арендуете вы.
— Как вы думаете, почему большинство белорусов не чувствуют себя спокойно без своей квартиры, так стремятся ее скорее купить?
— Если вспомнить времена СССР, когда человека уголовно за что-то наказывали и сажали в тюрьму, квартиру, где жила и была прописана его семья, никогда не забирали. Я думаю, что еще с тех времен у постсоветского народа сохранилась эта мысль, что квартира — это некая стабильность, некий гарант.
В других странах мира обычные люди не заточены под то, чтобы владеть недвижимостью. Большинство просто арендует квартиры и дома. Только состоятельные люди покупают для себя жилье. Что касается кредитов, которые есть в Европе, США, то вы должны понимать: когда человек берет кредит в банке на 50 лет, чтобы купить дом, то эта недвижимость не принадлежит ему все 50 лет. Это все маркетинговые ходы от банков, которые зарабатывают на кредитах. В США, Европе очень много людей вкладывают деньги в коммерческую недвижимость, чтобы заработать. Это очень распространено и всегда выгодно.
Количество мошеннических сделок с жилой
недвижимостью увеличивается с каждым годом. Чаще всего права на
недвижимость «черные риэлторы» получают посредством подложных договоров.
Но в отдельной группе риска оказываются пенсионеры, одинокие люди и
социально-неблагополучные слои населения. Один из самых популярных видов мошенничества – займы под залог недвижимости.
В такой ситуации год назад оказались 16 семей Магнитогорска, которые,
лишившись жилья и правовой поддержки, вчера решили объявить голодовку.
Все истории развивались по одному сценарию.
Законодательством
предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться
выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи
недвижимости. Одним из наиболее распространенных способов обеспечения
выполнения обязательств является задаток. Это действенное средство
защиты прав и серьезная гарантия выполнения обязательств. Но при
заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий.
Важнейшим
мероприятием при продаже квартиры является её показ будущему покупателю.
Именно после него большинство людей определяются с выбором и либо
принимают предложение продавца, либо отказываются от покупки. Именно от того, как он
пройдет показ квартиры, зависят сроки продажи и даже цена на жилье....
Продолжается конкурс среди наших читателей «Жильё мое — 2», главный
приз которого — 32-дюймовый телевизор. Автор очередной истории —
минчанин. Заработав достаточно денег, он решил купить квартиру на
вторичном рынке и столкнулся лицом к лицу с риелторами. Агенты брали за
услуги по 6—8 миллионов рублей, подсовывали «кабальные» договоры, а один
раз пытались продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.
Журналист издания Корреспондент в рамках
подготовки серии материалов о быте самых рейтинговых политиков страны
побывал во львовской квартире лидера ВО "Свобода" Олега Тягнибока.
Сначала Тягнибок решил показать дом, в котором он родился, провел
детство и юность. "Вон там, на улице
Староеврейской, я родился. Мы жили в том доме на третьем этаже, я его
помню, потому что порой выбрасывал игрушки из окна прямо на проезжую
часть. А вот по этой улице я ходил в школу, и здесь же однажды встретил
актеров, игравших в советском фильме "Д'Артаньян и три мушкетера", часть
сцен которого снимали во Львове", - рассказал Тягнибок.
Осень 2012 года ознаменовалась для
российского ЖКХ переходом к раздельному учету коммунальных ресурсов,
потребляемых на индивидуальные и общедомовые нужды. Это должно было дать жителям многоквартирных домов (МКД)
четкое понимание, сколько тепла, воды и электроэнергии они тратят в
своих квартирах, а общедомовое потребление сделало бы наконец видимым и
доступным для контроля. Однако в большинстве квитанций и по сей день
по-прежнему одна строчка. В чем проблема и как с ней бороться?
Особенно широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников. О типичных способах совершения данного правонарушения рассказывает адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова"), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Монолитные строительные технологии почти вытеснили типовые «панель» и «кирпич». А новые технологии – это также новые ошибки и просчеты. Разбираться с ними в наши дни приходится покупателям на петербургском рынке готового жилья. Прогрессивные технологии монолитного домостроения, которые стали широко применяться с середины 1990-х годов, подарили жилищному строительству широкую свободу выбора планировочных решений. Но новые возможности почти всегда имеют свои издержки.