Падение стоимости квадратного метра жилья на $200-250 — это только первый этап сдувания белорусского пузыря
Белорусы упорно не хотят изучать и подчиняться экономическим законам. Поэтому они регулярно становятся жертвами авторов и генераторов инфляции, девальвации и надувания/сдувания разнообразных пузырей.
Самолечением занимаются. Обеспечением личной продовольственной безопасности (дачно-огородное производство и переработка) увлечены. Самообразование все чаще вытесняет теряющие релевантность школы и университеты. Самозанятость давно вошла в привычку выживания. А вот относиться к экономике, как к науке, понимать и подчиняться ее законам белорусы никак не хотят. Впрочем, это не только наша национальная особенность.
Самая опасная болезнь на Земле
Экономическим невежеством болеет три четверти населения Земли. Распорядители и потребители чужого (политики, чиновники и бенефициары госпрограмм) сумели вложить в подкорку легковерным людям несколько особо опасных видов лжи:
1) законы экономики относительны,
2) государство создает богатство,
3) чиновники заботятся о благополучии общества,
4) без государственного планирования коммерческой деятельности не добиться быстрого экономического развития и роста,
5) инвестиционные и производственные ошибки и убытки — это не беда для кармана обыкновенного человека, а объективные издержки общества.
Правда, этого самого «общества», которое бы платило из своего кармана за зарытые по уши в долги «Гомсельмаш», Барановичское ПХБО или Брестский ковровый завод, никто не видел. Связать многомиллиардные убытки, неликвиды госпредприятий с крайне неблагополучными цифрами по инфляции, курсу Br-рубля и доходами может далеко не каждый.
Распорядители чужого вбили людям в голову, что знание экономической науки, как во времена Христа чтение, является прерогативой узкой группы обремененных властью чиновников и жрецов-идеологов. Когда люди сами обманываться рады, экономическая наука бессильна. Зато шарлатаны и экономические наперсточники в шоколаде.
Белорусы, как и жители десятков других стран, были зачарованы коммерческим понятием «недвижимость». Мол, она никогда не дешевеет, не исчезает и является надежным источником вложения сбережений. Многие начали рассматривать жилье, офисы и торговые площади, как своеобразный страховой пенсионный полис. На государство надежды никакой, а вот недвижимость нас не подведет.
Экзальтированной любовью обыкновенных людей к недвижимости, особенно к жилой, на полную катушку воспользовалось мощное строительное лобби и сторонники «канализации» бюджетных денег в строительство жилья во имя экономического роста.
Строительство было объявлено «точкой роста». Жилищная программа консолидировала власть и население — на радость строительным баронам. Они установили такие правила игры, в которых по отдельных операциям, связанным с функционирование рынка строительных услуг, земли и недвижимости, можно было зарабатывать тысячи процентов. Они и зарабатывали. Далеко не все, но когда страна озабочена квадратными метрами так, как будто there is no tomorrow, втюхивать им товар с тройной накруткой ничего не стоит.
Пузырь на рынке недвижимости Беларуси начал надуваться в самом начале 2000-х. Для него 10-15 лет — это нормальная фаза роста и экспансии. Цены росли, как на дрожжах. Распорядители чужого постарались, чтобы на рынке не было лишних ртов. Земля — в руках чиновников. Они же практически закрыли доступ к строительству иностранцам (исключения — в пользу номенклатурных VIP-начальников). Разрешения, лицензии, порядок работы, распределение отягощения, утверждение проектов, согласование с десятками структур и сдача объектов — все в руках чиновников.
Пройти сквозь это сито могут только свои. Своих не может быть много. Значит, предложение качественной недвижимости было ограничено в условиях растущего предложения.
Раздуванию пузыря на рынке недвижимости способствовала блокировка развития фондового рынка и приватизации. Недвижимость казалась самой привлекательной формой инвестиции. Наконец, пирамидальные Br-рублевые депозиты так разогрели аппетиты населения по доходам, что они не считали перегретым рынок недвижимости по $1,5-2 тысячи за 1 кв. м жилья.
Бурные 2000-е стали для белорусских строителей и операторов рынка недвижимости Золотой декадой. Строительная лихорадка поражала все больше людей. Интеграционный российский грант в 15% ВВП страны на протяжении более 10 лет подлил масла в огонь спроса. Белорусские власти и даже население уверовали, что не за горами зарплата $1000 в месяц и ВВП на душу населения, как в Евросоюзе.
На предостережения экономистов строительное и real estate лобби высокомерно замечали: «Не смешите нас своей экономической теорией. Не хотите покупать квадратный метр по $2 тысячи, завтра будет три. До свидания».
Чиновники уверовали в «рыночность» своего Франкенштейна в секторе недвижимости, назвав его для оболванивания населения рынком. Кадастровая стоимость земли по велению чиновников стала «рыночной ценой», хотя ни с первым, ни со вторым явлением она ничего общего не имеет. Распорядители чужого, как и операторы рынка недвижимости, не слышали о маржиналистской теории стоимости. Они уверовали в марксистско-советскую формулу формирования цены «издержки плюс» и отождествили ее с рыночной стоимостью. Они считали, что лопание пузырей на рынке недвижимости, когда цены опускаются в разы, на Беларусь не распространяется.
Вот такие мы особые, под защитой нашей мудро управляемой социально-экономической модели.
И гаснет свет, и молкнут звуки
Психология толпы, которую заводят VIP-начальники большого государства, крайне опасная штука.
Люди перестали обращаться внимание на адекватность цен, условия кредитования и состояние рынков. Им казалось, что они-то еще успеют вскочить в вагон «купил за два, продал за четыре». Цены на аренду высасывались из пальца, но обязательно в евро. Их уровень достиг таких высот, что в Праге, Вильнюсе и Варшаве можно было снять офис, склад или магазин дешевле. Минск по стоимости жилья стал вторым после Москвы городом на постсоветском пространстве. Наши областные центры в плане недвижимости также равнялись на столицу.
Логика финансовой пирамиды вытеснила здравый смысл. Если сегодня купить за $1,5 тысячи 1 кв. м, а через два года он будет $3 тысячи, то, считали они, игра стоит свеч. И вот свечи потухли. Огромный пузырь на рынке недвижимости начал быстро сдуваться.
Этого еще не поняли чиновники. С этим еще не могут смириться инвесторы и операторы рынка недвижимости. Поэтому, несмотря на очевидные признаки радикального изменения спроса, рецессию и инвестиционный кризис, строительная машина производства все новых тысяч квадратных метров коммерческой и жилой недвижимости не только не сбавила обороты в последние два года, но и даже набрал их.
«Достроить и потом попытаться как-нибудь продать» — вот чем живут инвесторы в недвижимость, веря в скорое окончание кризиса и Лукашенко-волшебника, который постоянно находил источники спроса.
Высока вероятность того, что на этот раз проскочить не удастся. Обрушение цен на жилую и коммерческую недвижимость обусловлено логикой бизнес-цикла, структурного кризиса и резким сокращением склонности населения и бизнеса к экстравагантному марьяжу с дорогими квадратными метрами.
Падение стоимости квадратного метра жилья на $200-250 по сравнению с концом 2014 г. — это только первый этап сдувания пузыря. Снижение цен на 3-5% в месяц с начала года — это пока только раскачка. Сегодняшняя цена жилья «эконом-класса» в ~$1200 — это еще попытка девелоперов и инвесторов в жилую недвижимость продать позавчерашний день. При углублении негативных явлений в экономике все, что дороже $1000, в обозримом будущем будет считаться жильем класса «престиж» — вне зависимости от того, каковы были издержки на его строительство.
Такова неумолимая логика законов экономики. Распорядители чужого и строительные бароны в очередной раз «развели» народ на бабки. Наиболее предусмотрительные из них уже вышли в кэш, вложились в надежные инструменты в твердой валюте и ждут настоящего обвала на рынке недвижимости. Скупив десятки тысяч квадратных метров на дне, они будут кровно заинтересованы в создании в стране полноценной рыночной экономики, потому что только в нее могут прийти настоящие, «живые» деньги, а с ними — рост спроса, соответственно, цен квадратного метра и арендных ставок.
Через это проходили десятки стран — и богатые, и развивающиеся. Беларусь не станет исключением из правила. А вот будут ли распорядители чужого, девелоперы и строительные бароны надувать очередной пузырь, зависит, в том числе, от доверия населения к ним, а также от скорости преодоления экономического невежества.
Справка.
Ярослав Романчук. Руководитель Научного исследовательского центра Мизеса. Автор/соавтор восьми книг, свыше 1200 публикаций на экономическую тему. Лауреат премий Atlas Economic Research Foundation (2006, 2007), награды Свободы ISIL (2003 г). Автор разработанных демсилами Концепции интеграции Беларуси в ЕС, партнерства Беларуси и России, концепции бюджетной и налоговой политики Беларуси, Антикризисной программы для Беларуси, руководитель рабочих групп по разработке Национальной платформы бизнеса, Концепции молодежной политики. С апреля 2000 года по сентябрь 2011-го — заместитель председателя Объединенной гражданской партии. Кандидат в президенты на выборах 2010 года.
Тему строительства и выделения государственного арендного жилья в последнее время чиновники стараются поддерживать в топе. И после недавнего президентского совещания это неудивительно (см. "БР" № 37/2014). Однако об обещанных правительством новых подходах в этой сфере пока так и не слышно. На пресс-конференции на эту тему 25 сентября звучало много цифр.
Почему
в России не строят доступное жилье? Как получилось, что самые
непрестижные дома выглядят у нас пародией на престижные? Как связаны
политика и домостроение? Почему у Мексики больше возможностей, чем у
России? Что такое популизм по-русски? Размышляет социолог Алексей Верижников.
Нравится квартира от застройщика и цена на нее? Не стоит спешить с покупкой, сначала шаг за шагом проверяем, стоит ли доверять компании свои инвестиции. Кстати, навязчивый сервис а-ля «решайтесь немедленно, а то завтра эта квартира уже будет продана» – также признак «мутной» компании...
Особенно широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников. О типичных способах совершения данного правонарушения рассказывает адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова"), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
В Беларуси подготовлен проект документа, который установит, что стоимость 1 кв.м жилья для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, не должна превышать среднюю зарплату по стране более чем на 20%. Такая цена будет обеспечена за счет строительства экономичного жилья.
История, приключившаяся почти три года назад с семьей Густелевых в Екатеринбурге, вызвала широкий общественный резонанс в средствах массовой информации различного уровня и социальных сетях. В сентябре 2011 года в дверь их квартиры неожиданно постучались трое людей. Они заявили буквально следующее: «У нас на руках есть документы, согласно которым каждому из нас принадлежит доля в этом помещении. Так что мы теперь будем тут жить!».
Игроки рынка недвижимости, непосредственно связанные с вопросами ипотечного кредитования, преисполнены оптимизма: год в этом сегменте начался на подъеме. В 2012-м, например, с помощью таких программ приобреталось 20,5% всего жилья. А уже в конце 2013-го этот показатель составлял уже 24,6%.
Февраль ознаменовался экономическими «антирекордами». Именно в это время падение курса национальной валюты пробило все исторические максимумы. Ситуация не могла не отразиться на рынке недвижимости. Конечно, повальной паники не случилось, но, как говорится, тенденции налицо. Весьма показателен в этом плане рынок столичных новостроек, по мнению специалистов – один из самых перспективных сегментов в плане сохранения инвестиций.