20:02
Рынок эксплуатации недвижимости в регионах: 5 основных отличий
Особенности региональных рынков FM-услуг
Эксперты MD Facility Management – одной из крупнейших федеральных управляющих компаний в сфере эксплуатации недвижимости рассказали об основных различиях на рынке FM-услуг в разных регионах России.
Традиционно столичный рынок недвижимости всегда являлся наиболее активным и развитым в России, и по своей специфике отличался от большинства регионов. И сегмент эксплуатации здесь не исключение. Конечно, некоторые из этих различий связаны не столько с особенностями конкретного субъекта РФ, сколько с политикой владельца коммерческой недвижимости. «Если здание принадлежит региональному собственнику, то это может быть один подход, если крупной федеральной компании, использующей единые стандарты в управлении, то различия нивелируются, говорит Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management». Но в то же время есть и такие различия, которые обусловлены спецификой субъекта РФ и текущим уровнем развития рынка FM-услуг.
Подход к эксплуатации
В первую очередь, стоит отметить, что в регионах России собственники коммерческой недвижимости чаще стремятся эксплуатировать объекты собственными силами, нанимая персонал в штат головной или создавая отдельную аффилированную компанию, которая зачастую принадлежит одному из акционеров. Как правило, это связано с желанием полностью контролировать происходящее на объекте, а также с уверенностью в эффективности и большей экономичности данного варианта.
Децентрализация
Собственники в регионах, как правило, чаще используют собственную службу. Но так как оказание всего комплекса услуг собственными силами может быть затруднено, то они прибегают к децентрализации заключая несколько договоров на оказание тех FM-услуг, которые они не могут выполнять своими силами. Например, на обслуживание вентиляции и кондиционирования, слаботочных систем, выполнение мелких ремонтных работ могут привлекаться разные подрядчики.
Стоимость контрактов
Как правило, расходы собственников на эксплуатацию одинаковых по своим характеристикам объектов в Москве или Санкт-Петербурге и в большинстве других регионов России также отличаются. Во-первых, это связано с наполнением контрактов. Ведь трафик посетителей в БЦ и торговых центрах в регионах обычно меньше, чем в аналогичных объектах в крупнейших федеральных центрах. Поэтому износ оборудования и поверхностей также будет меньшим, что позволяет сократить затраты на ремонт и восстановление. Кроме того, для эксплуатации здания в этом случае требуется присутствие меньшего количества уборщиков помещений, что дополнительно сокращает расходы. Во-вторых, в регионах ниже и стоимость оказываемых FM компаниями услуг. По большей части это связано с более низким, чем в Москве и Санкт-Петербурге уровнем заработных плат линейного персонала.
Инновации и стандарты
Еще одно отличие региональных рынков от столицы связано с тем, что работающие там FM компании гораздо реже используют инновации в эксплуатации недвижимости. С одной стороны, это обусловлено существующим пулом объектов. В большинстве регионов России основной объем предложения на рынке коммерческой недвижимости составляют здания старого фонда. Современных высококлассных, а также сложно технических объектов, например, небоскребов, где использование инновационных технологий было бы необходимо, в разы меньше, чем, к примеру, в столице. А внедрение инноваций в эксплуатацию старого фонда, для повышения качества сервиса и снижения затрат, требует от собственников существенных финансовых ресурсов, инвестировать которые, учитывая состояние зданий зачастую просто нецелесообразно.
Рынок FM-услуг Москвы и Санкт-Петербурга в каком-то смысле является ориентиром для регионов. Именно здесь появляются инновационные технологии, внедряются корпоративные стандарты оказания услуг. Например, так происходило с внедрением автоматизированных приложений по управлению FM-услугами и QR-кодов, используемых при проведении обходов объектов. И уже после того как эти нововведения успешно «протестированы» и используются крупными федеральными УК, их берут на вооружение и региональные игроки.
Конкуренция
Конкуренция на большинстве региональных рынков FM-услуг существенно ниже, чем в столице. С одной стороны, это связано с тем, что профессиональных FM компаний в регионах в принципе не так много. Собственники объектов чаще предпочитают эксплуатировать их in-house службами, поэтому спрос на услуги сторонних подрядчиков в целом ниже. Да и объектов коммерческой недвижимости, куда могли бы привлечь такие компании, на региональных рынках значительно меньше. Во-вторых, местным FM компаниям достаточно сложно конкурировать с федеральным УК, которые обладают большим опытом и ресурсами и могут предоставлять собственнику комплексный сервис более высокого уровня. Наиболее конкурентными рынками помимо Москвы и Санкт-Петербурга сегодня являются города-миллионники, где сосредоточена региональная административная и коммерческая активность: Екатеринбург, Краснодар, Новосибирск, Самара и т.д.
В целом существующие сегодня различия на региональных рынках FM-услуг сохранятся и в дальнейшем. Какие-то вещи, конечно, смогут измениться – в конце концов у всех сложится понимание, что аутсорсинг лучше, чем собственная in-house служба. А какие-то вещи будут неизменны. Трафик на региональных объектах принципиально не вырастет, а соответственно, наполнение контрактов и расходы на эксплуатацию существенно не изменятся. А все инновационные технологии и новые стандарты, которые появляются на рынке, в первую очередь, будут тестироваться и применяться на объектах Москвы и Санкт-Петербурга, а уж потом внедряться и в регионах.
MD Facility Management – одна из крупнейших в России управляющих компаний в сфере эксплуатации недвижимости проанализировала текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и рассказала о возможном сценарии развития сегмента в 2021 году.
Эксперты группы компаний RRG подвели итоги 2015 года для рынка коммерческой недвижимости Москвы. Выяснилось, что за год средняя ставка аренды коммерческих помещений в столице, выраженная в долларах, снизилась почти на треть, до минимума 2007-2015 годов и уровня, который примерно на 30% ниже предыдущего ценового «антирекорда», зафиксированного в 2010 году на фоне мирового экономического кризиса.
В течение последних 12 месяцев с начала острой фазы кризиса в конце декабря 2014 года рынок офисной недвижимости существенно трансформировался и теперь мало зависит от изменений курса доллара. По мнению экспертов ГК «ЭКООФИС» очередное падение национальной валюты не окажет значительного влияния на данный сегмент: процесс перехода ставок в «рублевую зону» практически завершен, а основная волна ротации арендаторов и пересмотра договоров произошла в первой половине прошлого года.
Во втором квартале 2016 года на рынке жилой недвижимости премиум-класса Лондона отмечалось снижение цен. Рост региональных рынков, зависящих от лондонских покупателей, также замедлился. 
После мирового финансового кризиса 2008 года, вызванного перегревом на ипотечном рынке США, все чаще можно услышать тезис о его повторении. Есть ли сегодня ценовые пузыри в секторе недвижимости? Средние цены массового жилья в больших городах развитых стран — индикатор экономической ситуации и стадий цикла, в которых находятся финансовые рынки этих государств. При этом пока нигде, кроме ряда китайских городов, эти пузыри не считаются созревшими.
Эксперты считают, что положительное влияние на жилищный сектор столицы оказало избрание Эммануэля Макрона в качестве нового президента Франции. Париж – один из ведущих глобальных городов, который имеет большую значимость на мировой арене.
Специалисты ГК “ЭКООФИС” проанализировали заявки от потенциальных арендаторов в офисных объектах группы компаний за восемь месяцев 2017 года. Характерной тенденцией этого периода стал рост обращений на аренду отдельных рабочих мест, переговорных и помещений под конференции.
Рынок недвижимости Парижа традиционно является одним из самых востребованных в Европе как среди местных, так и иностранных покупателей. Французская столица уже вышла из кризиса и демонстрирует впечатляющие показатели роста. Момент для покупки – благоприятный, главное понимать, как правильно расставить акценты при помощи недвижимости.