Во втором квартале 2015 года динамика ключевых индикаторов рынка коммерческой недвижимости Москвы стала псевдопозитивной: за счет укрепления рубля рост продемонстрировали все долларовые показатели — правда, не соразмерный снижению курса американской валюты. Одновременно «черное золото» существенно скорректировало прогнозы, сделанными ведущими экспертами рынка два года назад.

 

Факт

«Динамика ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы во втором квартале определялась, преимущественно, снижением курсов иностранных валют, — рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — Доллар за квартал потерял 17%, евро — 18%. На этом фоне стоимость продажи и ставки аренды коммерческой недвижимости, выраженные в американской валюте, возросли. При этом соразмерный падению валют рост зафиксирован лишь по двум показателям: средняя ставка аренды офисов класса А увеличилась на 17%, офисов класса B — на 18%. Остальные рыночные индикаторы не смогли «перекрыть» ослабление зарубежных валют. В рублях уровень цен и ставок в целом по рынку существенно снизился».

Как отмечается в материалах RRG, в долларовом выражении средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве во втором квартале 2015 года увеличилась на 4% и составила 4 025 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 17%, цена в рублевом эквиваленте уменьшилась на 13% до 212 516 руб./кв.м.

Наихудшую динамику продемонстрировал по итогам квартала сегмент торговой недвижимости: несмотря на снижение курса доллара, средневзвешенная цена кв.м здесь прибавила лишь доли процента, составив 4 367 $/кв.м. Наибольший рост, если говорить о рынке продажи, показал сегмент помещений street-retail в пределах Садового Кольца: средневзвешенная цена помещений увеличилась на 10% до 14 839 $/кв.м. Остальные показатели — средняя цена офисной недвижимости и цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца — возросли за квартал на 2% и 5%, соответственно, составив 4 296 $/кв.м и 7 703 $/кв.м.

На рынке аренды наибольший рост, как уже говорилось выше, показали сегменты офисов класса А и класса B, где средневзвешенные ставки увеличились на 17% и 18% до 716 $/кв.м/год и 340 $/кв.м/год, соответственно. В целом арендный рынок тоже заметно отстал от укрепившегося за квартал рубля: средняя ставка аренды коммерческой недвижимости выросла лишь на 5% до 439 $/кв.м/год. Худший показатель — опять же, у сегмента торговой недвижимости: средняя ставка аренды здесь выросла лишь на 4% до 639 $/кв.м/год. Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца за квартал возросла на 7% до 1 385 $/кв.м/год.

Из интересных тенденций квартала можно выделить замедление темпов роста уровня вакантных площадей в офисном сегменте: за три месяца вакансия в классе А возросла лишь на 1% (составив, впрочем, рекордный для Москвы уровень в 31%), в классе В – на 4% (14%).

 

Прогноз

Напомним, свои предположения относительно ряда общеэкономических индикаторов, стоимости кв.м жилья и динамики ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости до 1 квартала 2016 года специалисты компаний RRG, JLL, «Ведис Групп», «Ритейл Консалтинг Групп» и других высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги консенсус-прогноза подводятся ежеквартально. Для сравнения с прогнозом используются фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

По итогам второго квартала 2015 года стало окончательно ясно, что жизнеспособность изначально перспективного аналитического проекта оказалась под большим вопросом из-за внезапного и масштабного удешевления нефти и геополитического кризиса. «Нельзя сказать, что эксперты беспрецедентно ошиблись, так как спрогнозировать резкое ухудшение отношений России с Европой и США, как и столь резкое падение стоимости нефти и курса рубля, не мог, пожалуй, никто, — комментирует Денис Колокольников. — И надо отметить, что прогнозные значения в отечественной валюте гораздо ближе к фактическим, чем долларовые, хотя и их точность, конечно, не 100-процентна. Но кризис, на то и есть кризис, что предсказать его наступление можно, а вот определить глубину — почти нереально из-за влияния множества внешних факторов».

Антирекорд по точности прогноза во втором квартале 2015 года установлен в сегменте street-retail, где в долларах отличие между прогнозом и фактическим значением по показателю средней ставки аренды street-retail в пределах Садового Кольца составило 69%.

В рублях самым фантастическим стал прогноз по средней ставке аренды коммерческой недвижимости — расхождение между ожидаемым значением и фактом достигло 39%.

«Показательно, что второе по величине расхождение — если говорить о долларовых показателях — наблюдалось по цене барреля нефти Brent: здесь аналитики ошиблись на 68%, — отмечает Денис Колокольников. — Ожидали 107 $ за баррель, а получили 64 $. Таким образом, можно сказать, что ключевое условие задачи, которую предстояло решить экспертам, оказалось неправильным. Что уж говорить о точности полученных ответов...».

Самый корректный прогноз во втором квартале был дан аналитиками по индексу ММВБ: отклонение составило только 10% (1496 – прогноз и 1666 – факт). Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 32% (36,0 – прогноз и 52,8 – факт), а курса евро – 15% (49,3 – прогноз и 58,3 – факт).

 

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы на уровне 2 335 $/кв.м/год оказался на 69% выше фактического значения (1 385 $/кв.м/год). По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (14 839 $/кв.м) и прогнозом (20 457 $/кв.м) была меньшей (38%), но тоже существенной.

Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались также по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 812 $/кв.м оказалось выше фактического 4 367 $/кв.м на 56%, а по ставке прогноза на уровне 1 064 $/кв.м/год – на 56% выше фактического значения, составившего 681 $/кв.м/год.

 

Офисная недвижимость

По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и ставок над фактическими осталось менее существенным, как по помещениям в целом (15 и 31%, соответственно), так и по помещениям в центре (14 и 41%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 4 296 $/кв.м на рынке продажи и 415 $/кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре – 7 703 $/кв.м на рынке продажи и 591 $/кв.м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 13%, а на офисы класса B – с отклонением 59%. Фактические значения составили, соответственно, 716 и 340 $/кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 32% ниже по офисным объектам класса А (21,1% – прогноз и 31,3% – факт) и на 20% - по офисным помещениям класса В (11,3% – прогноз и 14,1% – факт).

 

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 38% (5 254 $/кв.м по прогнозу, вместо 3 794 $/кв.м по факту).

 

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 2 квартала наиболее точный прогноз оказался у Юрия Тараненко (отклонение – 23,6%), на втором месте – Алексей Михайлов (отклонение – 26,5%) и  Наталия Молодых (отклонение – 27,5%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с пятью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с двумя показателями разделили Алексей Михайлов, Наталья Молодых, Алексей Козин и Антон Шилов.

 

Проект консенсус-прогноза реализуется при поддержке информационных спонсоров:

 

Генеральный интернет-партнер - Arendator.ru

Генеральный информационный партнер – журнал «CRE»

Генеральный Аналитический партнер – Irn.ru

Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров

Стратегический интернет-партнер – Bankir.ru

Официальный информационный партнер – Org-invest.ru

Региональный информационный партнер – Ecrn.ru

 

Интернет-партнеры:

Comestate.ru

RWAY.ru

Dm-realty.ru

интернет-журнал Metrinfo.ru

 

Информационные партнеры:

Российская гильдия управляющих и девелоперов

журнал «Недвижимость и Цены»

Realsearch.ru

Fbip.ru

 

Прогноз изменения параметров

№ вопроса	Название показателя	1 кв. 2015	2 кв. 2015	Отклонение 2 кв. 2015 от 1 кв. 2015, %
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м	4911	4923	0,3%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м	6824	6812	-0,2%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м	20268	20457	0,9%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м	4841	4930	1,8%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м	8669	8756	1,0%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год	619	628	1,5%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год	1055	1064	0,8%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год	2308	2335	1,1%
9	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год	546	543	-0,5%
10	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год	781	833	6,7%
11	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м	5092	5254	3,2%
12	Курс рубль/доллар США	36,2	36,0	-0,6%
13	Курс рубль/евро	48,4	49,3	1,9%
14	Цена барелля нефти Brent, $	109	107	-1,3%
15	Индекс ММВБ	1483	1496	0,9%
16	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	21,6	21,1	-2,1%
17	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	11,2	11,3	0,2%
18	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	801	807	0,8%
19	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	539	541	0,4%

 

Фактическое изменение параметров

№ вопроса	Название показателя	1 кв. 2015	2 кв. 2015	Отклонение 2 кв. 2015 от 1 кв. 2015, %
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м	3876	4025	4%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м	4358	4367	0%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м	13481	14839	10%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м	4200	4296	2%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м	7314	7703	5%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год	418	439	5%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год	654	681	4%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год	1299	1385	7%
9	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год	389	415	7%
10	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год	560	591	6%
11	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м	3054	3794	24%
12	Курс рубль/доллар США	63,2	52,8	-17%
13	Курс рубль/евро	71,0	58,3	-18%
14	Цена барелля нефти Brent, $	55	64	15%
15	Индекс ММВБ	1661	1666	0%
16	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	30,9	31,3	1%
17	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	13,5	14,1	4%
18	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	611	716	17%
19	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	287	340	18%

 

Соотношение прогнозных и фактических значений, 2 квартал 2015 года

№ вопроса	Название показателя	Прогноз	Фактическое значение	Отклонение прогноза от факта, %
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м	4923	4025	22%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м	6812	4367	56%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м	20457	14839	38%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м	4930	4296	15%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м	8756	7703	14%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год	628	439	43%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год	1064	681	56%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год	2335	1385	69%
9	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год	543	415	31%
10	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год	833	591	41%
11	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м	5254	3794	38%
12	Курс рубль/доллар США	36,0	52,8	-32%
13	Курс рубль/евро	49,3	58,3	-15%
14	Цена барелля нефти Brent, $	107	64	68%
15	Индекс ММВБ	1496	1666	-10%
16	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	21,1	31,3	-32%
17	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	11,3	14,1	-20%
18	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	807	716	13%
19	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	541	340	59%

 

Соотношение прогнозных и фактических значений в рублях, 2 квартал 2015 года

№ вопроса	Название показателя	Прогноз	Фактическое значение	Отклонение прогноза от факта, %
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м	172 412	212 520	-19%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м	238 558	230 578	3%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м	716 404	783 499	-9%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м	172 642	226 829	-24%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м	306 633	406 718	-25%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год	22 003	35 957	-39%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год	37 254	35 957	4%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год	81 754	73 128	12%
9	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год	19 019	21 912	-13%
10	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год	29 184	31 205	-6%
11	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м	183 992	200 323	-8%
12	Курс рубль/доллар США	36,0	52,8	-32%
13	Курс рубль/евро	49,3	58,3	-15%
14	Цена барелля нефти Brent, руб	3 757	3 379	11%
15	Индекс ММВБ	1 496	1 666	-10%
16	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	21,1	31,3	-33%
17	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	11,3	14,1	-20%
18	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	28 267	37 805	-25%
19	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	18 956	17 952	6%