09:09
«Стая черных лебедей»: как сбывались прогнозы рынку недвижимости на 2020 год
2020 год оказался необычным для рынка недвижимости: в первом полугодии в дело вступили «черные лебеди» — непрогнозируемые факторы, главным из которых оказался коронавирус. Аналитики ГК «Атлант» решили вспомнить, какие прогнозы давались рынку год назад, и как ситуация сложилась в действительности.
Снижение ипотечных ставок
Ожидания
В конце 2019 года многие эксперты прогнозировали уменьшение ипотечных ставок вслед за ожидаемым снижением ключевой ставки ЦБ. Прогнозы по ключевой ставке давались разные — но большинство из них предусматривало снижение на 1-1,25 процентного пункта за год.
Реальность
В реальности же ставка за год была снижена с 6,25% до 4,25% — действительно, более решительными, чем в 2019 году, темпами, как и говорила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Но главным ипотечным фактором, который не прогнозировался год назад, стал запуск в «карантинном» апреле госпрограммы под 6,5% годовых. Кризисная мера не только поддержала застройщиков, но и обеспечила им рост продаж, а доля ипотечных сделок на столичном рынке новостроек достигла 70-80% — при том, что рейтинговое агентство «Эксперт РА» еще в начале 2020 года прогнозировало снижение этого показателя на 10%, а также возможный рост ставок во 2-м полугодии.
Снижение доли инвесторов
Ожидания
Со второго полугодия 2019-го в России вступили в действие изменения в 214-ФЗ, предусматривающие переход на эскроу-счета. В связи с этим в конце года активно прогнозировалось постепенное снижение инвестиционного интереса к новостройкам. Эксперты отмечали, что при проектном финансировании для застройщика становится невыгодным давать минимальные цены на старте продаж — именно на этом этапе в проект традиционно приходят инвесторы.
Реальность
Реальность оказалось другой: доля инвестиционных сделок в новых проектах составляет 30-35%, а в некоторых в первый месяц продаж достигает 50%. Основные причины такой динамики — глобальная нестабильность, череда ослаблений рубля и снижение ставок по депозитам до исторически низкого уровня. Даже одного из этих факторов обычно бывает достаточно для активизации вложений в квадратные метры.
Снижение динамики сделок
Ожидания
В конце 2019 года часто звучал прогноз о постепенном снижении спроса в 2020 году. Причиной эксперты называли повышение застройщиками цен с переходом на проектное финансирование, а также отсутствие роста доходов населения.
Реальность
В реальности картина оказалась совсем не такой: спрос сначала замер, а затем, после отмены карантина и запуска ипотечной госпрограммы, взлетел. В результате, третий квартал закончился рекордом — в сентябре в столице было реализовано более 10 тыс. первичных лотов. Предыдущий рекорд был зафиксирован в ноябре 2018-го — тогда было продано 8,5 тыс. квартир и апартаментов.
Снижение средней площади приобретаемого жилья
Ожидания
Еще один прогноз, который озвучивался в конце 2019 года — снижение средней площади приобретаемого жилья. Такой вариант развития событий связывали с сокращением платежеспособного спроса и постепенным удорожанием новостроек за счет перехода на эскроу.
Реальность
В действительности же тренд оказался прямо противоположным. Статистика ГК «Атлант» свидетельствует о том, что спрос на 2-3-комнатные лоты с начала года увеличился на 10-15%, средний чек сделки — на 20%. Динамику в компании объясняют влиянием ипотечной госпрограммы — граждане активно пользовались исторически минимальными ставками для улучшения жилищных условий. За счет этого вырос также интерес к квартирам с отделкой, жилью на высокой стадии строительной готовности.
Таким образом, 2020 год оказался для новостроек совсем не таким, как ожидалось. Согласно большинству прогнозов, главным фактором, определяющим «погоду» на рынке, должен был стать переход на эскроу. В действительности же, эту роль взяла на себя пандемия. Резкий спад продаж в первые месяцы локдауна сменился покупательским бумом после запуска льготной ипотеки. По сути, выбор для покупателей, располагающих накоплениями на первый взнос, существенно расширился — остается лишь надеяться, что последующие годы не принесут новых глобальных потрясений, и люди смогут спокойно обслуживать взятые в 2020-м ипотечные кредиты.
По данным аналитиков RRG, за год цены продаж недвижимости снизились во всех сегментах рынка. Средневзвешенная цена продажи коммерческой недвижимости (по всем сегментам) упала относительно ноября 2015 года на 25% и составила порядка 172 тыс. рублей за кв. м, а ставка аренды просела на 20% до уровня 17 тыс. рублей за кв. метр в год.
Город Бордо стал лидером по росту цен на рынке недвижимости Франции, передает портал French Property, опубликовавший исследование компании Notaries de France об эволюции цен на недвижимость страны в период между 1997 и 2016 гг.
За 2018 год в новостройках Москвы по договорам долевого участия реализовано почти на 3 тысячи парковочных мест больше, чем годом ранее, подсчитали аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости». Это соответствует приросту более чем на треть.
Согласно отчету Банка России, в первом квартале 2019 года на 17% сократилось число выданных жилищных кредитов на покупку квартир в новостройках, а их денежный объем уменьшился на 8% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.
Геомаркетологи и аналитики компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность Москвы торговыми площадями на 2020 год. Наименьшей обеспеченностью в сегменте концептуальных торговых центров характеризуются мегакластеры Щелковский и Шоссе Энтузиастов.
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за третий квартал 2020 года и выделили основные тренды.
По оценкам экспертов «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в ближайшие полгода цены на квартиры в новостройках сточного региона будут расти на 1-3% ежемесячно в зависимости от периода и локации.