Среда, 17.10.2018, 07:22

Выход  Вы вошли как Гость | Группа "Гости" | Приветствую Вас Гость | RSS
Форма входа
Логин:
Пароль:
Меню сайта
Категории раздела
Археология и артефакты [36]
Вентиляция и кондиционирование [19]
Двери и окна [33]
Дизайн и архитектура [249]
Дорожное строительство [47]
ЖКХ [109]
Законодательство [223]
Зеркало истории [158]
Интересные стройфакты [48]
Ипотека [37]
Истории успеха [43]
Камень и керамика [18]
Коммерческая недвижимость [36]
Краски и лаки [14]
Кровельные работы [16]
Отделочные работы [92]
Промышленное строительство [54]
Ремонтные работы [73]
Системы отопления [62]
Спецтехника [67]
Строительство домов [368]
Строительный инструмент [18]
Строительный креатив [53]
Строительные материалы [108]
Строительные мифы [61]
Стройсовет [433]
Электрика [50]
Такого в цирке не покажут :-) [20]
Фотофакт [141]
Энергосбережение [10]
Юмор [194]
Разное [513]
Реклама [4]
Рекламные статьи
Новые статьи
Цена остекления - сколько стоит балкон под ключ
Как выбрать цвет акриловой поверхности
Как уберечь жилище от воров
Что может купить в ипотеку средний москвич
Несколько советов по выбору хорошего ламината
Хорошо быть хозяином всего этажа
Порядок оформления ипотеки на вторичное жилье в Украине
Обзор московских новостроек массового сегмента со сроком сдачи в 2018 году
Выбираем светодиодный потолочный светильник
Регистрируем недвижимость в Беларуси по-новому: восемь вопросов и ответов
Кто на сайте
Помощь сайту
Статистика

Онлайн всего: 11
Гостей: 9
Пользователей: 2
Soarkkano, uyanzawubu
Главная » Статьи » Строительство домов

Квартиры рыночного периода: «монолит» наступает

Монолитные строительные технологии почти вытеснили типовые «панель» и «кирпич». А новые технологии – это также новые ошибки и просчеты. Разбираться с ними в наши дни приходится покупателям на петербургском рынке готового жилья.

Прогрессивные технологии монолитного домостроения, которые стали широко применяться с середины 1990-х годов, подарили жилищному строительству широкую свободу выбора планировочных решений. Но новые возможности почти всегда имеют свои издержки. В те годы технологическая гибкость «монолита», помноженная на потребности бурно развивавшегося квартирного рынка, породила практику проектирования и многочисленных переделок «на ходу». В результате появилось немало квартир с замысловатыми планировками, сделанными под первичного покупателя.


Эволюция на обломках «совка»

В последнем десятилетии прошлого века – по независящим от проектировщиков причинам – все смешалось. Молодым строительным организациям, возникшим на обломках советского стройкомплекса, пришлось достраивать то, что осталось в наследство от прежней эпохи. Технологии монолитного домостроения пришлись здесь как нельзя кстати: свой или арендованный парк опалубочных систем – зарубежного производства или собственной разработки – стал для застройщиков нового времени «входным билетом» на строительный рынок.

В первой половине 1990-х годов основным полигоном для строительных экспериментов с «монолитом» стали объекты «недостроя» 137-й серии. В результате в течение последнего десятилетия ХХ века монолитно-панельные и монолитно-кирпичные дома возводились, что называется, на старых фундаментах и инженерно подготовленных участках, доставшихся в наследство с советского времени.

На рубеже веков основными решениями фасадной отделки были контрастные сочетания красного и белого кирпича, а на верхних этажах появились двухуровневые квартиры, порой имевшие замысловатые планировки

Но уже с середины 1990-х годов строительные организации начали активно подключать петербургских архитекторов к созданию индивидуальных проектов, «заточенных» на монолитное строительство. Так в нашу жизнь пришли первые высотки с паркингами в цокольных этажах. Правда, некоторые весьма неожиданные и интересные фасадные решения, которые предлагались архитекторами, в процессе строительства приходилось упрощать: промышленность не могла обеспечить стройки отделочными материалами, фактурным лицевым кирпичом или оконными блоками нестандартных размеров.

На заре «монолитного периода» незапланированные неудобства будущих жильцов часто возникали, когда в процессе согласований проекта застройщик «пробивал» через надзорные инстанции решение добавить этажей (технологии это позволяли). Увеличение плотности застройки шло в ущерб выделенным инженерным мощностям, пропускной способности внутридворовых проездов, лифтов и т. д.

Относительно «свежие» панельные дома также, как правило, имеют монолитный каркас, а также присущие данной технологии плюсы и минусы

В начале 1990-х годов в моде были двухуровневые квартиры – как альтернатива типовому жилью, которое так приелось в советский период. Позже спрос на такие решения сошел на нет: они хоть в чем-то и напоминали давнюю мечту горожанина, свой дом, но оказались не слишком удобными для повседневной жизни.

Как это ни парадоксально, улучшения не всегда работают во благо. Если в панельном домостроении проектировщиков ограничивал шаг поперечных стен (для домов категории «старая панель» его стандартное значение составляло 3,2 м), то «монолит» снял это ограничение. Подаренная свобода обернулась уплотнением застройки: расширение жилого пространства дало возможность вместо просторной однокомнатной квартиры вписать в проект две студии (к слову, похожая тенденция наблюдалась, когда на смену хрущевкам пришли брежневки: тогда отказ от квартир со смежными комнатами привел к возврату коммунального заселения).

Монолитно-каркасная конструкция с опорными колоннами предполагает широкий выбор планировочных решений. Такое конструктивное решение характерно для домов комфорт- и бизнес-класса


Особенности «новой вторички»

Что являет собой «монолит» на сегодняшнем вторичном рынке жилья? По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в настоящее время четверть предложений вторичного рынка жилья Петербурга приходится на квартиры в домах,  обозначаемых в предложениях о продаже как «кирпично-монолитные». Правда, следует сделать важную оговорку: из-за того, что и на рынке недвижимости нет понятной всем участникам классификации, в эту категорию попадают разные по конструктивным особенностям типы домов с монолитным каркасом. С этим моментом мы будем разбираться дальше.

Итак, по средней цене квадратного метра жилья (101,9 тыс. руб. за кв. м – по данным за февраль 2014 года) квартиры в таких домах уступают только сталинским домам (102,7 тыс. руб. за кв. м) и старому фонду после капремонта (104,2 тыс. руб. за кв. м), но ценовой разрыв имеет тенденцию к уменьшению.

Важная особенность новостроек последних лет заключается в том, что в них преобладают однокомнатные квартиры. Причем чем «свежее» застройка района – тем их больше. Средняя цена однокомнатной квартиры в монолитном доме, по информации БН за февраль составляла 4,1 млн руб. И это чуть дешевле, чем в старом фонде (4,6 млн руб.) или в сталинке (4,3 млн руб.). В сегменте двух- и трехкомнатных квартир расклад совсем другой. Среднестатистическая «двушка» в «монолите» (6,7 млн руб.) дороже двухкомнатной квартиры в сталинке (6,0 млн руб.) или старом фонде (6,1 млн руб.). А средние цены предложения трехкомнатных (10,0 млн руб.) оставляют далеко позади всех «конкурентов».

Полностью монолитная «коробка», с монолитными межкомнатными перегородками, - типовое решение для новостроек эконом-класса. Квартиры в таких домах перепланировкам не поддаются


Кирпича все меньше

Что нужно знать, выбирая квартиру в монолитном доме? Прежде всего следует учитывать упомянутые выше разночтения в классификации жилья рыночного периода постройки. В самом деле, продавцы и покупатели квартир воспринимают конструктивный тип дома в первую очередь «по одежке» – по наружным стенам. Если они облицованы кирпичом, то дом, скорее всего, назовут кирпичным, если на фасаде выступают пояса перекрытий – кирпично-монолитным, если наружные стены являют собой панели со швами – монолитно-панельным. Если не видно ни швов, ни кирпичей, то он, вероятно, будет назван «просто монолитным».

Но здесь все не так просто, как с панельными брежневками или кирпичными хрущевками. Благодаря присутствию на строительном рынке широкого спектра материалов для фасадной отделки (от лицевого кирпича и штукатурок до пенополистирола и керамогранита) однозначно по видимым признакам отнести дом к какому-то типу или классу становится все сложнее. Ведь в настоящее время есть и бесшовные панельные фасады, и стеновые панели «под кирпич», а за кирпичной кладкой из лицевого кирпича разных фактур и расцветок могут скрываться стены из газобетонных блоков. Да и, собственно, такое изделие, как кирпич стандартного размера 250Х120Х65 мм, соответствующий ГОСТам 1927 года, уже практически ушел в прошлое, уступив свое место крупноформатным поризованным блокам (дома из натуральной керамики обычно позиционируются как кирпичные).

А в «лихие девяностые», когда контроль качества строительства был ослаблен, при кладке стен сплошь и рядом использовался силикатный кирпич, который, собственно говоря, с точки зрения профессионалов, является только «изделием по форме напоминающим кирпич». Область его применения – наружная облицовка (использование его в кладке несущей стены – серьезное нарушение). К тому же нередко оказывается, что разные корпуса и даже этажи в одном жилом здании относятся к разным типам технологий.


Подавляющее большинство квартир в монолитных домах сдавались первичным приобретателям без внутренней отделки

Будущему новоселу разобраться в деталях непросто – разные типы наружного стенового ограждения и конструктивные типы самой «коробки» обладают различными потребительскими качествами, достоинствами и недостатками. Например, активное применение минераловатных или синтетических утеплителей позволяет сделать стены более тонкими, легкими, но при этом теплыми. А газобетонные блоки, при прочих равных условиях, держат тепло лучше, чем керамический кирпич и позволяют снизить расходы на отопление. Однако наружное ограждение домов, построенных в соответствии со СНиПами 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», по определению герметично. Но это плюс, который может идти рука об руку с серьезным изъяном: тепло в современном доме нередко приносится в жертву комфортному для человека воздухообмену. Непродуманные системы вентиляции сводят преимущества герметичных стен и окон на нет (проблема актуальна в первую очередь для малогабаритных квартир, где одна из комнат совмещена с кухней). Верный признак того, что с вентиляцией что-то не так, – запотевающие окна.


Каркас каркасу рознь

Другой требующий внимания момент при покупке квартиры в относительно современном «монолите» – материал несущих конструкций. Но здесь все проще, чем с наружными стенами. Монолитный «конструктив» бывает разным, но, как правило, он двух типов: здание может быть собственно монолитным (если вся «коробка» монолитная) и монолитно-каркасным.

Монолитные внутренние стены – вариант самый экономичный. И такие дома чаще всего относятся к постройкам эконом-класса, практически не поддаются перепланировкам, а звукоизоляция в них оставляет желать лучшего. Во втором случае железобетонной монолитной конструкции, состоящей из системы несущих опорных колонн и перекрытий, отводится роль силового каркаса. При этом перегородки могут быть любыми – от гипсокартона до пазогребневых блоков из пенобетона. И такой конструктивный тип дома ближе к бизнес-классу.


Стена любого современного дома с монолитным конструктивом, как правило, являет собой сложный «слоеный пирог»

Монолитно-каркасный дом обеспечивает больший акустический комфорт (разумеется, при соблюдении рекомендованных технологий при отделке), в них возможны организация открытых планировочных пространств и перепланировки по желанию покупателя. Правда, именно из-за этого существует одна из проблем современных «монолитов», в особенности квартир бизнес-класса, имеющихся на вторичном рынке, – несанкционированные перепланировки, которые невозможно узаконить.

И последнее. Подавляющее большинство монолитных домов строители сдавали покупателям без внутренней отделки. Поэтому при приобретении квартиры на вторичном рынке следует иметь в виду, что ее качество может сильно разниться – в зависимости от возможностей и фантазии первичных покупателей, а также квалификации привлеченных новоселами подрядчиков и вольных бригад. Классический дефект: отделочники «забыли» проложить звукоизолирующую подложку при заливке стяжки пола. А поскольку и внутренние инженерные системы также зачастую отдавались на откуп новоселам, в «монолитах» может встретиться и электропроводка, выполненная с серьезными ошибками.

Впрочем, большинство дефектов такого рода – устранимы: жить можно.

Категория: Строительство домов | Корреспондент: Stalker (11.03.2014) | Автор: Филипп Урбан Источник
Просмотров: 940 | Теги: стройсовет, недвижимость, квартира, домостроение, Монолит | Рейтинг: 0.0/0
Другие материалы по теме:
    Как не разочароваться в новой квартире?

    Наверняка вашему счастью завидуют окружающие — а как же иначе, ведь вы рискнули вложиться в долевое строительство и вот со дня на день получите заветные ключи и свидетельство о праве собственности на квартиру. Да, приходилось экономить, чтобы вовремя и в полном объеме оплатить взносы. И вот уже все чаще вы заглядываете в магазины отделочных товаров и сантехники, электротоваров и мебельные салоны, потому что вы точно для себя решили — в новой квартире у вас все будет новое. 

    Купля-продажа квартиры: этапы сделки

    Необходимость купить квартиру в нашей жизни возникает нечасто, и опыта проведения таких сделок у большинства граждан нет. Но даже если вы планируете привлечь риэлтора, иметь представление обо всех основных этапах сделки будет нелишним.

    Утром – проверка, вечером – ключи

    Первый осмотр новой квартиры не терпит суеты. Принимая жилье от застройщика, нужно оценить, насколько пригодно оно для проживания. Дефекты, обнаруженные после приемки, могут изрядно потрепать нервы, не говоря уже о потраченных деньгах. Ведь если упустить из виду неполадки вовремя, устранять их придется за собственный счет. 

    Детали сделки: как выбирают жертв квартирные мошенники
    Количество мошеннических сделок с жилой недвижимостью увеличивается с каждым годом. Чаще всего права на недвижимость «черные риэлторы» получают посредством подложных договоров. Но в отдельной группе риска оказываются пенсионеры, одинокие люди и социально-неблагополучные слои населения.
    Один из самых популярных видов мошенничества – займы под залог недвижимости. В такой ситуации год назад оказались 16 семей Магнитогорска, которые, лишившись жилья и правовой поддержки, вчера решили объявить голодовку. Все истории развивались по одному сценарию.
    Хитрые тайны нехитрого задатка
    Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости. Одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств является задаток. Это действенное средство защиты прав и серьезная гарантия выполнения обязательств. Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий.
    Продаем квартиру: как правильно организовать показ?
    Важнейшим мероприятием при продаже квартиры является её показ будущему покупателю. Именно после него большинство людей определяются с выбором и либо принимают предложение продавца, либо отказываются от покупки. Именно от того, как он пройдет показ квартиры, зависят сроки продажи и даже цена на жилье....
    Квартирная история: агенты трепали нам нервы и пытались продать жилье с незаконной перепланировкой
    Продолжается конкурс среди наших читателей «Жильё мое — 2», главный приз которого — 32-дюймовый телевизор. Автор очередной истории — минчанин. Заработав достаточно денег, он решил купить квартиру на вторичном рынке и столкнулся лицом к лицу с риелторами. Агенты брали за услуги по 6—8 миллионов рублей, подсовывали «кабальные» договоры, а один раз пытались продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.
    Дом Тягнибока во Львове: двухэтажный "схрон" из семи комнат(фоторепортаж)
    Журналист издания Корреспондент в рамках подготовки серии материалов о быте самых рейтинговых политиков страны побывал во львовской квартире лидера ВО "Свобода" Олега Тягнибока. Сначала Тягнибок решил показать дом, в котором он родился, провел детство и юность. "Вон там, на улице Староеврейской, я родился. Мы жили в том доме на третьем этаже, я его помню, потому что порой выбрасывал игрушки из окна прямо на проезжую часть. А вот по этой улице я ходил в школу, и здесь же однажды встретил актеров, игравших в советском фильме "Д'Артаньян и три мушкетера", часть сцен которого снимали во Львове", - рассказал Тягнибок.
Всего комментариев: 0
avatar
Поиск по сайту
ФАСАД 2018
Галицькие Экспозиц
Деревообработка
Вверх