Программа субсидирования ипотеки стимулировала в 2020 году вложение в жилищное строительство России более 4 трлн рублей (около 4% ВВП), однако теперь она фактически завершена или сильно ограничена для крупнейших региональных рынков жиль. Тем не менее дефицит инвестиций в отрасли сохраняется. Эксперты компании «Метриум» анализируют имеющиеся модели финансирования жилищного строительства, а также предлагают новые схемы вложений для ускорения роста отрасли.

Проектное финансирование – начало пути

Банковский кредит стал главным источником финансирования жилищного строительства в РФ. С 2018 года девелоперы обязаны привлекать деньги дольщиков только через специальные сберегательные счета (эскроу) в банках, которые выделяют деньги на строительство. Реформа исключила возможность появления новых обманутых дольщиков, но осложнила доступ к финансированию региональным девелоперским компаниям.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в июле 2021 года в России строят 99,4 млн кв.м. жилья, из которых 67,2 млн кв.м с использованием эскроу-счетов (67%). Из 3,4 тыс. застройщиков новую схему применяют 2,5 тыс. компаний (74% от общего числа). Год назад (в июле 2020 года) на долю площадей, для строительства которых деньги привлекались на эскроу-счета, приходились 37%. В новой схеме участвовали 37% девелоперов. Таким образом за прошедший год новая модель финансирования охватила большую часть игроков рынка.

Между тем, по данным «Дом.рф», благодаря высокой наполненности эскроу-счетов банки устанавливают пониженные ставки для девелоперов по проектному финансированию: 1,8–4,3% в разных федеральных округах, тогда как по другим кредитам на срок более одного года средняя ставка составляет 6,8%.

«Несмотря на предварительные успехи реформы, очевидно, что новая модель нуждается в совершенствовании, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва». – Если мы обратимся к опыту развитых стран, где проектное финансирование применяется много лет, то увидим, что почти всегда возврат средств инвесторов происходит за счет будущих финансовых потоков проекта. Если же это не так, то доступ к средствам на эскроу-счетах или авансы покупателей квартир в другой форме под контролем третьей стороны переводятся застройщикам по мере завершения определенных этапов строительства. У нас же пока средства дольщиков не работают 2-3 года, а застройщики вынуждены обслуживать кредит и платить проценты сразу, хотя доступ к деньгам с эскроу они получают только после ввода здания в эксплуатацию».

К примеру, в Германии застройщик может поэтапно использовать денежные средства покупателя для строительства объекта: на этапе проведения земляных работ – 20-30% от указанной в договоре суммы, а после возведения каркаса здания ‒ 40%.

Крупные фонды могут стать инвесторами в жилищном строительстве

Еще один недостаточно задействованный в России канал привлечения средств в строительство – крупные фонды, в основном пенсионные. По данным ЦБ РФ, в России насчитываются 43 негосударственных пенсионных фондов (НПФ) с общим объемом средств в 4,4 трлн рублей. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) – второй основной элемент рынка коллективных вложений – составляют порядка 1,6 тыс. учреждений с общим объемом активов в 4,8 трлн рублей. Инвестиционный портфель НПФ образован в основном вложениями в государственные ценные бумаги и корпоративные облигации, а также акциями нефтегазового, машиностроительного и транспортного сектора. ПИФ в основном вкладываются в ценные бумаги, а на долю недвижимости приходится только 16,6% инвестиций.

Между тем в развитых странах НПФ и другие крупные институциональные игроки выступают одними из главных инвесторов девелоперских проектов. В среднем по миру НПФ вкладывают в недвижимость 9-10% средств, а в европейских странах – до 15%. Сейчас на инвестиционную активность НПФ наложены большие ограничения. Участие ПИФ в жилищном строительстве также не проработано на уровне законодательства. Снятие этих проблем позволило бы открыть новый источник финансирования для возведения квадратных метров.

Инфраструктурные облигации помогут строить социальные объекты

Одна из причин роста цен на жилье – высокая социальная и инфраструктурная нагрузка на конечную цену квартир. Фактически девелопер строит не только жилье, но и улично-дорожную сеть, паркинги, объекты инженерной инфраструктуры (котельные, подстанции), социальные учреждения (детские сады, школы, поликлиники), прокладывает внешние инженерные сети. Всё это так или иначе учитывается в цене квадратного метра, хотя, к примеру, прокладка новых инженерных коммуникаций или перекладка старых сетей может обслуживать не только вновь возводимые дома, но существующие кварталы. Иными словами, если раньше в г. Москве было принято некоторое распределение капитальных затрат между городом и инвестором проекта (застройщиком) по объектам социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры, то сейчас практически все затраты несет инвестор.

Чтобы решить эту проблему, в России внедряют инструмент инфраструктурных облигаций. Это вид ценных бумаг, которые выпускают власти разных уровней или частная компания для финансирования строительства инфраструктуры. Инвесторы приобретают ценные бумаги (вкладываются тем самым в проект), а эмитент после завершения проекта начинает выплачивать доход. При этом обычно эмитент или привлеченная для реализации проекта компания получают построенный объект в концессию. К примеру, если это дорога, эмитент может сделать проезд по ней платной и выплачивать из прибыли купонный доход держателям облигаций. Чаще всего речь идет о социально значимых проектах, в которых заинтересовано государство. Поэтому власти часто выступают гарантами доходности облигаций, за что эти бумаги любят инвесторы.

В России уже есть примеры проектов, реализованных с выпуском инфраструктурных облигаций, в частности, дублер дороги из Санкт-Петербурга в Москву, Западный скоростной диаметр (в Санкт-Петербурге), дублёр трассы М-1 «Беларусь» Москва-Минск. Однако инфраструктурные облигации в жилищном строительстве потребовали государственных субсидий. В частности, Дом.РФ организует специализированное общество проектного финансирования (СОПФ). Оно будет выпускать облигации на фондовом рынке. Выручка от размещения пойдет на финансирование инфраструктуры – либо застройщикам в виде инфраструктурных займов, либо субъектам РФ путем выкупа их собственных облигаций со стороны СОПФ. Государство при этом в первое время будет гарантировать купонный доход инвесторам, что в итоге профинансирует строительство инфраструктуры. Во-первых, это позволит вовлечь в жилищное строительство территории слабо обеспеченные инфраструктурой, что повлечет увеличение объема строительства жилья и приблизит отрасль к показателю ввода на уровне 120 млн кв.м в год. Во-вторых, это сдержит рост себестоимости жилья, что позволит удержать рыночные цены на доступном уровне для широкого круга покупателей.

ЖСК – новое издание

Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы были одной из схем финансирования строительства в старой версии 214-ФЗ. На практике они часто контролировались девелоперами и использовались как один из каналов привлечения средств покупателей строящегося жилья.

Однако после начала реформы – перевода застройщиков на банковский кредит – ЖСК были сильно ограничены. С 1 июля создавать новые ЖСК можно только с господдержкой. «Дом.рф» наделен правом бесплатно предоставлять земельный участок пайщикам такого ЖСК. Правда, вступать в ЖСК с господдержкой могут только определенные категории граждан – врачи, учителя, полицейские, военные, ученые, госслужащие и т.д. Один пай соответствует одной квартире в проекте дома ЖСК. Но купить в ипотеку пай нельзя, поэтому участники кооператива берут потребительские кредиты и привлекают собственные сбережения.

По данным «Дом.рф», по стране реализовано 26 проектов застройки с участием ЖСК с господдержкой, а общая площадь построенных домов составила 320 тыс. кв.м. При этом покупателям удалось сэкономить до 60% цены таких домов. Сейчас на разных этапах идет реализация еще 64 таких проектов.

«У модели ЖСК с господдержкой есть перспективы развития, – говорит Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если пай в кооперативе получит статус залога, то участники ЖСК смогут привлекать ипотеку, которая, конечно, дешевле потребительских кредитов. Есть в новой модели ЖСК и место для девелоперов – они могут выступать подрядчиком строительства, используя накопленный опыт, гарантируя качество и применяя проверенные технические и архитектурные решения, которые позволят снизить стоимость жилья в таких ЖСК».

Госзаказ – невостребованный канал финансирования строительства

В России недостаточно проработаны механизмы государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства, которые могли бы способствовать эффективному решению социальных проблем и быть достаточно доходными для коммерческих застройщиков. Между тем, государство и бизнес могут взаимовыгодно сотрудничать, в частности, в области строительства арендного и социального жилья, которого в России не хватает. К примеру, в жилом фонде Голландии его доля составляет 36%, Дании – 27%, Австрии – 23%, Великобритании – 21%, Германии – 20%, Франции – 17%.

Механизмы финансирования строительства социального жилья могут быть разными: от прямых государственных субсидий до предоставления льготных кредитов или освобождения от налогов строительных компаний, которые в этом участвуют. На поддержку социального жилья страны ОЭСР тратят до 0,6% ВВП, а на различные субсидии – еще 1%.

В России массированные государственные инвестиции в жилищное строительство эпизодичны (к примеру, программа реновации в Москве или федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ)). Однако в целом застройщики пока весьма ограниченно вовлечены в эти процессы. Государственный заказ, льготы для участников социальных проектов и другие механизмы могли бы привлечь девелоперов и стимулировать государственные вложения и частные инвестиции в строительство.

«Реформа долевого строительства сократила круг источников финансирования жилищного строительства, чтобы защитить интересы дольщиков, – резюмирует Мария Литинецкая. – Это был тактически верный ход с учетом текущего развития рынка и состояния отрасли. Однако необходимо и дальше совершенствовать закон и расширять механизм финансирования в рамках 214-ФЗ. Привлечение частных и публичных фондов, государства и частных крупных инвесторов могло бы происходить через банки или иные институты развития отрасли. Особенно это актуально в свете задачи по наращиванию объемов инвестиций в сфере жилищного строительства и диверсификации источников финансирования проектов».