08:11
Александр Хрусталёв: самым рентабельным будет доступный сегмент жилья
В Москве в отеле St. Regis 20 февраля состоялся юбилейный, десятый Финансовый форум по недвижимости, организатором которого выступает Ассоциация профессионалов рынка REPA. Участники мероприятия: представители власти, собственники бизнеса, акционеры, генеральные директора девелоперских и брокерских компаний, ведущие эксперты в сфере недвижимости, а также представители банковских, инвестиционных структур.
Программа форума состояла из трёх сессий: инвестиционного завтрака, где рассматриваются проблемы доходности недвижимости, правительственной сессии, посвящённой законодательным изменениям, участию власти в бизнесе, а также второй сессии, разбитой на вопросы коммерческой и жилой недвижимости.
Председатель правления «НДВ Групп» Александр Хрусталёв принял участие в качестве спикера форума. По мнению эксперта, инвестиции в жилое строительство в российской столице уже не будет показывать такую доходность, как пять-десять лет назад, но всё равно останутся самыми рентабельными вложениями в секторе недвижимости.
– Альтернатив инвестициям в жильё сейчас практически нет, и даже после перехода на эскроу-счета и проектное финансирование они всё равно останутся самыми доходными, – уверен Александр Хрусталёв. – На коммерческой недвижимости можно заработать 7-9% годовых, многие говорят ещё о технопарках. Но технопарк без резидента ничего не дает. Там, где есть надёжный резидент, можно говорить о какой-то доходности, а если нет – технопарки простаивают.
Представители банковского сообщества, очевидно, относятся к снижению инвестиционного потенциала недвижимости более пессимистично. Как заметила Анна Осипычева, руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью «ВТБ Капитал», банки в последнее время избавлялись от объектов коммерческой недвижимости как невыгодных активов. Однако эксперт выражает надежду, что ситуация изменится в 2019 году.
Также в рамках дискуссии Александр Хрусталев отметил, что доступный сегмент жилья будет самым востребованным среди инвесторов – как минимум в ближайшее время. Проекты комфорткласса, предлагающие достойную жилую среду и все преимущества современного домостроения по минимальным ценам, покажут наиболее уверенный рост по мере готовности и вложения в них будут максимально надёжны.
Популяризацию доступного жилья отметил и Владимир Жидкин, руководитель Департамента развития новых территорий Москвы. По его словам, в ТиНАО растёт доля проектов стандарт-класса несмотря на то, что средняя стоимость квадратного метра выросла на 15% и более за 2018 год. Он связывает это явление со строительством большого количества станций метрополитена в Новой Москве и в целом интенсивным развитием инфраструктуры.
Эксперты пришли к общему мнению, что недвижимость является одной из ключевых отраслей экономики страны. В связи с этим, по их мнению, государство будет внимательно следить за состоянием рынка и при необходимости подключать административный ресурс и проводить определённые реформы для плавного его регулирования. Уже на следующей, правительственной сессии эти предположения подтвердил зампредседателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. Он рассказал о продолжающейся разработке критериев, по которым застройщикам может быть разрешено работать по старым принципам финансирования, не переходя на эскроу-счета. Сейчас предлагается разрешить достраивать по существующей схеме жилые комплексы с готовностью от 30%, однако Москомстройинвест выступил с инициативой снизить этот показатель до 15% и даже 10% – для московских проектов.
Рекордный объем продаж в размере €2,7 млрд. был зарегистрирован в 2016 году - третий год, когда общая сумма транзакций превысила €2 млрд. Высокий спрос на ограниченное предложение подталкивает цены к новым более высоким значениям, согласно последнему отчету Savills.
Снижение ключевой ставки позволило банкам предложить привлекательные условия кредитования и для тех, кто приобретает новостройки, и для тех, кто выбирает вторичное жилье. В рамках наиболее выгодных программ заемщик сможет оформить ипотеку под 10-11%, при этом минимальная ставка в сегменте вторичной недвижимости составляет 9,25%. 
По итогам второго квартала, средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Москвы увеличилась на 1,1%. По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», средняя цена реализации составила 187,6 тыс. руб. за кв.м.
Накануне всемирного дня мужчин, отмечаемого ежегодно в первую субботу ноября, аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости» поделились информацией о гендерном соотношении в продажах жилья в московских проектах комфорткласса. Представители сильного пола в данном случае в меньшинстве: 47% против 53%.
Вторичный рынок жилья сохраняет инвестиционный потенциал. По наблюдениям специалистов «НДВ – Супермаркет недвижимости» существует несколько сценариев, при которых даже с учётом уплаты НДФЛ до истечения пятилетнего срока с момента покупки, частный инвестор может заработать от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей за считанные месяцы владения квартирой.
По данным департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет недвижимости» в столичных Хамовниках экспонируется наибольшее число премиальных жилых комплексов — 21 проект. Это более 20% от общего числа московских новостроек высшей ценовой категории.
По данным аналитиков «НДВ-Супермаркет недвижимости» вторичный рынок столичного жилья более чем активен: растёт спрос, сокращается предложение. Средние цены на квартиры и апартаменты с оформленным правом собственности с начала года не снизились ни в одном из округов.