Арендаторы московских бизнес центров сэкономили свыше $300 млн. в течение 5 лет за счет уплотнения рассадки сотрудников на 30%.

Такие данные приводятся в исследовании офисных интерьеров, построенных с 2011 по 2015 годы в Москве, проведенном компаниейPRIDEX.

Исследование офисных интерьеров, построенных с 2011 по 2015 год, проведенное компанией PRIDEX, выявило значительное уплотнение рассадки в московских бизнес центрах классов «А» и «В». Если в 2011 году на одного сотрудника в новом офисе приходилось 12,86 кв. м, то в 2015 году этот показатель снизился до 8,71 кв.м. Другими словами, в 2011 году в офисе площадью 1000 кв.м в среднем размещалось около 75-80 человек, то сейчас аналогичное по площади помещение проектируется на 110-115 сотрудников. Повышение плотности рассадки позволило сэкономить на аренде, отделке и эксплуатации около 490 000 кв. м за 5 лет, что денежном эквиваленте составляет свыше $300 млн.

Плотность рассадки сотрудников в московских офисах класса «А» и «В»:

Доминирование рациональных принципов планировки: открытые рабочие зоны в современном офисе занимают около 60%.

Повысить эффективность использования помещений арендаторам позволил рациональный подход к организации офисного пространства, внесший значительные изменения в структуру распределения площадей внутри интерьеров, рассказывает Сергей Кудрявцев, управляющий партнер PRIDEX. В первую очередь, речь идет об увеличении доли открытых рабочих зон (open-space) с 42% в 2011 году до 59% в 2015 году. С размещением подавляющего большинства сотрудников в открытых рабочих зонах исчезла необходимость в многочисленных кабинетах, что сделало возможным отказ от масштабных коридорных систем. Такое решение привело к снижению доли неэффективных помещений (коридоров) с 15% в структуре распределения площадей внутри офисных интерьеров в 2011 году до 6% в 2015 году, что в свою очередь  также помогло сократить расходы на содержание офисов.

Структура распределения площадей между различными типами помещений внутри офисных интерьеров:

Экономический кризис сократил площадь рабочего места в open-space на 0,5 кв. м, кабинет линейного руководителя – на 2,9 кв.м, кабинет топ-менеджера – 5,8 кв.м.

Доминирование рациональных принципов при проектировании офисов, позволившее значительно сократить издержки на содержание офисов, заставляет арендаторов   пересматривать подход к организации рабочих станций сотрудников. Тенденция усилилась в период экономической нестабильности 2014-2015 годов, когда средние показатели площади рабочих мест значительно уменьшились: рабочее место в open-space c 6,8 кв. м в 2011 году до 5,7 кв. м в 2015 году, кабинет линейного руководителя с 18,2 кв. м в 2012 году до 15,2 кв. м в 2015 году, кабинет топ-менеджера с 33,1 кв. м в 2012 году до 23,7 кв. м в 2015 году.

Вместе с тем компании постепенно приходят к стандартам рабочих станций, как к определённым бизнес единицам, которые должны с одной стороны обеспечивать комфортный режим работы для персонала, тогда как с другой стороны быть экономически рациональными. Данная закономерность подтверждается статистикой, констатирующей планомерное сокращение разброса показателей средней площади рабочих станций различных типов (open-space, кабинет линейного руководителя и кабинет топ-менеджера).

Концепции новых офисных интерьеров предполагают многофункциональное использование различных рабочих зон. Например, в open-space интегрируются мягкий зоны, комнаты для телефонных разговоров, кофе-поинты, мини-переговорные, тогда как кабинеты наделяются функционалом переговорных и небольших кладовых. Подобные решения развивают горизонтальные коммуникации между сотрудниками различных подразделений и являются важными элементами комфорта офисов, сохраняя привлекательную экономическую эффективность.  

Средняя площадь рабочих станций в московских офисах классов «А» и «В»:

Резкое снижение долларовой стоимости содержания рабочих мест: класс «А» в зависимости от типа рабочей станции подешевел на 39% в случае с open-space и на 48% в случае с кабинетами топ-менеджмента, тогда как показатели класса «В» продемонстрировали еще большую динамику, подешевев на 45% применительно к open-space и 52% для кабинетов топ-менеджеров.

Стоимость содержания рабочих мест в год рассчитывается по следующей формуле: средняя площадь рабочего места умноженная на сумму стоимости аренды 1 кв.м в год в бизнес центре классов «А» или «В», стоимость эксплуатации 1 кв.м  в год в бизнес центрах классов «А» или «В» и стоимость строительных и инженерных работ в расчете на 1 кв.м, деленная на 5 – срок эксплуатации большинства офисных интерьеров.

Рациональная политика арендаторов и удешевление стоимости аренды, отделки и эксплуатации офисов оказали значительное влияние на снижение стоимости содержания рабочих мест. Причем, если в 2012-2013 годах затраты на содержание снижались в первую очередь за счет уменьшения площади рабочего места, то в 2014-2015 годах к ключевым факторам присоединились снижение стоимости аренды, отделки и эксплуатации. Второй фактор особенно актуален в случае с классом «В», требования которого позволяют использовать финишные материалы российского производства, что позволило обеспечить дополнительную оптимизацию расходов на отделку.

Стоимость содержания в год рабочих станций в московских бизнес центрах классов «А» и «В»:

Экспертная оценка, Кудрявцев Сергей, Управляющий партнер PRIDEX:

«Во многом сокращение доли неэффективных помещений связано со снижением количества офисов с коридорной планировкой, особенности которой не позволяют эффективно использовать пространство. Помимо резкого снижения стоимости аренды и эксплуатации помещений в бизнес центрах классов «А» и «В» значительную роль сыграли два фактора: уменьшение площади рабочих станций и снижение стоимости строительных и инженерных работ. Важную роль сыграло также расширение присутствия на рынке офисной недвижимости fit-out подрядчиков, решения которых позволяют офисам сохранять комфортный уровень рабочей среды при значительном уменьшении занимаемых площадей за счет оригинальных планировочных решений».

Презентация результатов исследования состоялась в  московском бизнес центре «Белые Сады» 8 декабря 2015. В рамках мероприятия Малиновская Елена, директор по аренде управления недвижимости Millhouse рассказала о ситуации на рынке офисной недвижимости и поделилась прогнозами по вакантности и факторам успеха бизнес-центра на 2016 год, а также состоялась экскурсия по объектам Pridex в БЦ «Белые Сады»