С 1 октября 2015 года в России стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир. возможные последствия вступления в силу нового закона для участников рынка недвижимости рассказывает Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.

Дело в том, что при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. Сами понимаете, что проверить это наверняка практически невозможно.

Давайте подробнее рассмотрим эти «определенные обстоятельства», сроки, в течение которых возможно признание сделки недействительной, риски, возникающие для покупателей, а также то, как эти риски минимизировать.

Сразу оговорюсь, что это рассмотрение я буду проводить, исходя из буквального прочтения закона, а так же опираясь на практику подобных дел в отношении юридических лиц. Правоприменительная практика судебных разбирательств в отношении физических лиц возникнет не раньше, чем через несколько лет. Поэтому как реально будут обстоять дела, пока никто сказать не сможет.

Какую сделку могут признать недействительной?

Под возможное оспаривание попадают:

• т.н., подозрительные сделки
• сделки, которые влекут предпочтение одних кредиторов перед другими
• сделки, которые причиняли вред интересам кредиторов

При этом подача заявления в арбитражный суд о признании сделки недействительной находится, в том числе, в компетенции кредиторов, которые, понятно, кровно заинтересованы в увеличении имущественной массы должника. А это значит, что оспаривать будут пытаться любую сделку должника, которая хоть как-то кажется подозрительной.

Сроки

Сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена:

1. В течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, чья цена или условия для должника существенно хуже, чем при совершении аналогичных сделок.

Заметим, что все так называемые сделки с «занижением» (по-другому, «до миллиона») однозначно попадают под эту категорию!

2. В течение трех лет до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, которые были совершены должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и при этом, другая сторона знала об этом.

Под причинением вреда кредиторам подразумеваются сделки, которые были совершены безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо при других условиях, четко прописанных в законе. Я их не перечисляю, так как не все они относятся к нашей ситуации.

Важен еще один факт, на момент совершения сделки должник должен отвечать признаку неплатежеспособности.

Соответственно, самая большая зона риска – покупка квартиры, принадлежащей продавцу на основании договора дарения, совершенного между близкими родственниками менее трех лет назад. Ведь, если в отношении родственника, подарившего квартиру, будет проводиться процедура банкротства, и он на момент совершения сделки, имел проблемы с платежами по своим обязательствам, то, скорее всего, такая сделка будет признана недействительной. А значит, эту квартиру могут истребовать и у купившего её гражданина.

Но! Дарение – это не единственное основание. Все возмездные сделки так же относятся к этой ситуации. И лично Вашу покупку могут оспаривать именно по обстоятельствам причинения вреда кредиторам. Причем факт того, что Вы незаинтересованное лицо и не знали о проблемах продавца, нужно будет доказывать.

3. В течение одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, совершенных должником, если в результате сделки одному из кредиторов будет оказано предпочтение перед другими в удовлетворении требований. 

Причем, этот срок может быть увеличен до шести месяцев, если:

• сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора
• сделка привела к удовлетворению требований, срок исполнения которых еще не наступил, но при этом есть другие еще не исполненные в срок обязательства
• если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества гражданина

Поэтому нужно очень настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. Так как возможно – это был либо срочный выкуп, либо квартира была отдана за долги. И если у бывшего собственника были долги еще перед какими-то кредиторами, то такая сделка может попадать по вышеуказанные описания, и, как следствие, признана судом недействительной.

Чем грозит признание сделки недействительной.

Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается всё, что он получил по ней, ведь у должника нет денег. Покупатель включается в список кредиторов. И получает он свои деньги либо вместе с остальными кредиторами, а некоторых случаях и после них.

Как себя обезопасить.

Для того чтобы обезопасить себя от перечисленных выше ситуаций, я рекомендую как минимум, воспользоваться следующими советами.

1.Желательно не приобретать квартиру с занижением стоимости. Расписка на разницу, которую обычно в такой ситуации дает продавец, вряд ли будет учтена судом. Если к тому же, у продавца есть серьезные просрочки по кредитам, то однозначно нельзя приобретать подобную квартиру.

2.Рекомендую настороженно отнестись к покупке квартиры, подаренной продавцу менее трех лет назад и к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. А также провести в отношении бывших собственников этих квартир проверку на признаки неплатежеспособности.

3.В рамках покупки любой квартиры необходимо провести комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности.

4.При покупке любой квартиры необходимо собрать и хранить доказательства «реальности сделки».

5.При покупке «подозрительных» квартир (а желательно в случае покупки любой квартиры) рекомендую собрать и хранить доказательства своей добросовестности как покупателя.

Комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности:

1.Проверка на наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств (открытый банк данных исполнительных производств на сайте Службы судебных приставов)

2.Проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства в отношении продавца (открытая информация: картотека арбитражных дел на сайте Арбитражного Суда либо Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве)

3.Если есть возможность получения информации из Бюро кредитных историй, проверка продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов.

Реальность сделки

При рассмотрении недействительности подозрительных сделок суд, в том числе, будет оценивать: реально ли была совершена данная сделка или она была сделана для видимости, чтобы должник мог «спрятать» от кредиторов свое имущество.

При этом расписка от продавца, скорее всего, не будет являться для суда основанием признания сделки недействительной. Ведь продавец в ситуации вывода своих активов, может написать какие угодно расписки. Поэтому для покупателя очень важно сохранить все «следы» своей покупки.

Если Вы при покупке обращаетесь в агентство недвижимости, то обязательно:

• вместе с документами на квартиру сохраните договор с агентством
• попросите дать Вам оригиналы или копии (заверенные компанией) авансовых соглашений с продавцом или его представителями, а также всех соглашений и договоров, которые были подписаны Вами на сделке
• уточните у агентства недвижимости, будут ли его представители в случае проблем выступать в суде на Вашей стороне. Хорошо, если это будут не устные обещания, а обязательства, закрепленные в договоре или в виде другого письменного документа.

Если Вы действуете самостоятельно, то сохраняйте вместе с документами на квартиру все договоры и соглашения, которые Вы подписывали в ходе покупки, а также выборки из баз данных, которые Вы делали при поиске квартиры.

Кстати, одно из «удивительных» следствий банротства физических лиц — это увеличение привлекательности квартир с «альтернативой». Ведь согласитесь, что доказать реальность покупки квартиры, продавец которой приобретает себе что-то взамен, куда проще, чем доказывать это в случае простой продажи. Да и имущественная масса гражднина в этом случае существенно не уменьшается, если только продавец не меняет квартиру на более дешевую.

Таким образом, покупка квартиры, собственник которой приобретает взамен аналогичное или более дорогое жилье, является наиболее безопасной в ситуации возможного банкротства продавца.

Добросовестность

В случае признания сделки недействительной добросовестность покупателя может сыграть существенное значение в сохранении своего имущества. Поэтому я, как и раньше, настоятельно рекомендую покупателям квартир озаботиться о приобретении статуса добросовестного приобретателя. Но для получения этого статуса не достаточно просто купить квартиру.

Согласно законодательству и правоприменительной практике, приобретатель является добросовестным, если он не только не знал, и не мог знать о проблемах с правом продавца на продаваемую квартиру, но и предпринял все разумные меры, чтобы узнать об этом. Более того, ему в своих действиях следует исходить из того, что он сомневается в праве продавца. Скорее всего, это так же будет относиться и к проверке продавца на признаки неплатежеспособности.

Таким образом, покупатель, купивший квартиру без проведения юридической экспертизы объекта и без проверки продавца на признаки платежеспособности – вряд ли докажет свою добросовестность. Поэтому сохраняйте все документы, подтверждающие проведение Вами, указанных мероприятий.

Если Вы нанимаете для проведения экспертиз агентство недвижимости или юридическую компанию, убедитесь, что в договоре четко указано обязательство компании провести комплекс мер по юридической экспертизе объекта недвижимости. А лучше всего, если в дополнение к пунктам договора, у Вас будет письменное заключение о результатах проведенной экспертизы.

И, напоследок, если квартира приобретается у гражданина, признанного банкротом.

С даты признания гражданина банкротом:

• Все сделки с имуществом, составляющим конкурсную массу, должны совершаться только с участием финансового управляющего. Сделки, совершенные гражданином-банкротом лично – ничтожны.
• Регистрация перехода прав собственности осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.
• Передача денежных средств за проданное имущество из конкурсной массы, возможна только в отношении финансового управляющего.

 

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»