Компания «Домус финанс» подвела итоги 2012 года на первичном рынке жилья в городах ближнего Подмосковья, где сосредоточен основной объем предложения новостроек. В обзоре учитывались также города Новой Москвы.

Кризиса не произошло…

Тревожные слухи о надвигающейся второй волне кризиса, распространившиеся в первом полугодии, для многих стали дополнительным стимулом ускорить процесс покупки квартиры. Подтверждают это и данные Росреестра: согласно статистике количество сделок по купле-продаже жилья в целом по рынку за первое полугодие увеличилось более чем в 2 раза. При этом, как отмечают специалисты, в этот период на первичном рынке ощутимо возросло число инвестиционных покупок. По данным компании «Домус финанс», около 20% новостроек в летний период приобретались именно с целью дальнейшей перепродажи, в другие периоды этот процент был ниже.

«Стоит отметить, что речь идет не о профессиональных инвесторах, а о покупателях, которые ранее не рассматривали недвижимость как объект для инвестиций. Такая форма частных вложений наглядно демонстрирует  возросший уровень доверия к новостройкам Подмосковья как надежному способу сохранения средств. Стабильная рыночная ситуация последних лет создала благоприятные условия для развития рынка. Планомерно шла реализация не только новых проектов, но и достраивались старые очереди замороженных во время кризиса объектов. А в ряде случаев высокий покупательский спрос на ранних этапах строительства позволяет застройщикам сократить сроки реализации. Все это вселяет уверенность в покупателей, поэтому опасения за мировую экономику, на мой взгляд, послужили лишь катализатором для инвестиционного спроса, а отнюдь не причиной», - объясняет Павел Лепищ, генеральный директор компании «Домус финанс».

«Вымывание» дешевого жилья не привело к росту цен

В течение года динамика увеличения средней стоимости объектов в ближайшем Подмосковье опережала рост цены квадратного метра. Особенно ярко это заметно на примере более дорогих городов. Например, в Московском за год средняя цена квадратного метра выросла на 9%, а средневзвешенная стоимость объектов на 13%.  В Химках цена «квадрата» увеличилась на 11%, а общая цена квартир на 14%.

Данная разнонаправленная динамика свидетельствует о «вымывании» недорогих объектов с рынка. Небольшие ликвидные квартиры на протяжении года пользовались стабильно высоким спросом как у инвесторов, так и у простых покупателей, а вот квартиры с большими площадями, наоборот, накапливались в общем объеме предложения. Кроме того, повышенный спрос стимулирует и рост цен. Таким образом, в 2012 году динамичнее всего увеличивалась стоимость самого «ходового товара» - небольших по площади одно- и двухкомнатных квартир.

«Самые дешевые квартиры являются своеобразным «барометром рынка». Повышение их стоимости, как правило, становится стартом к росту цен на все остальные категории жилья, - объясняет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Однако после кризиса покупатели научились эффективно противостоять этому процессу: все попытки резкого роста цен на новостройки «разбиваются» о падение спроса. Поэтому ценовая динамика в прошлом году была достаточно умеренной».

Потребитель выбирает «объект», а не «место»

В 2012 году значительно расширилась и география спроса. Раньше, когда возникал вопрос о переезде, большинство москвичей зачастую отдавало предпочтение квартире хоть и плохой, но в границах Москвы, чем просторной и удобной, но в области. Однако постепенно рациональность взяла верх, и люди стали осваивать сначала самое ближнее Подмосковье, а затем и чуть более дальние города. Неравномерность спроса повлекла и разную динамику роста цен. Например, стоимость квадратного метра в Реутове (100 205 руб.), который считается самым дорогим в ближайшем Подмосковье, к концу года практически в 1,5 раза превысила цены в Балашихе
(68 218 руб. за кв.м).

«В настоящий момент мы можем говорить об отсутствии стереотипов. Только за минувший год количество сделок по обмену московских квартир на новостройки Подмосковья в нашей компании увеличилось почти на 30%. И для покупателей гораздо важнее стали определенные характеристики квартиры и ее стоимость, а вот расположение в определенном городе и удаленность от центра Москвы перестали иметь принципиальное значение. Об этом я могу судить по характеру заявок, оставляемых клиентами на поиск будущей квартиры», – отмечает Павел Лепиш.

Каждому городу – свой формат

Еще одна тенденция рынка новостроек, которая отчетливо проявилась в 2012 году, - дифференциация проектов в зависимости от цен в том или ином городе. В то время как в самых доступных городах площадь квартир уменьшилась, в дорогих и «топовых» застройщики, наоборот, выводили проекты большого формата. Например, только за последнее полугодие средняя площадь квартир в Железнодорожном снизилась на 6,1%, в Пушкино на 2% и в Видном на 0,6%. А в Красногорске и Химках увеличилась на 6,2% и 5,3% соответственно.

«Такой расклад в структуре и площади квартир в полной мере отражает статус  городов. Вполне очевидно, что самые дорогие из них выбирают люди с более высоким уровнем достатка, и соответственно девелоперы в таких городах стараются выводить на рынок объекты более высокого класса с квартирами больших площадей. Противоположная тенденция в доступных городах, где средняя стоимость в целом ниже по рынку. Застройщики в них реализуют проекты с небольшими метражами, чтобы доступной оказалась не только цена квадратного метра, но и итоговая стоимость новостройки», - комментирует Павел Лепиш.

Предложение стало разнообразнее

Прошедший год можно смело назвать расцветом первичного рынка жилья в Московской области. Предложение новых проектов ближайшего Подмосковья очень разнообразно и продолжает расти. За год общая площадь новостроек выросла на 40% и в конце года составила 1 313 325 кв. м. В количественном эквиваленте это 20 986 квартир. Причем больше половины всего объема сосредоточено в «золотой тройке» городов. Балашихе принадлежит 22%, Подольску – 19% и Красногорску – 15%.

Что касается структуры предложения, то бесспорным лидером в ней остается экономная «однушка». Число однокомнатных квартир в общем объеме составляет примерно 42%. Двухкомнатные занимают 34%, трехкомнатные примерно 21%, а вот на крупногабаритные квартиры (от 4-х комнат) приходится всего 3%.

Цена: сбалансированная стабильность

Рост стоимости подмосковных новостроек в прошлом году не превышал уровень инфляции – не более 1-2% в месяц. При этом наиболее динамично увеличивалась стоимость ликвидных проектов, а вот на не столь востребованные объекты больших метражей с середины года началась определенная ценовая корректировка.

«Рост цен на уровне инфляции мы наблюдаем уже второй год подряд, - комментирует ситуацию Павел Лепиш. – На мой взгляд, это свидетельствует о том, что рынок достиг определенного баланса между интересами застройщиков и возможностями покупателей. Хочется отметить, что это оптимальное состояние рынка: на фоне стабильности можно планировать любые операции с жильем и проводить их планомерно. Это удобно потребителям, которые решают свои жилищные проблемы «по мере поступления». И хорошо для девелоперов, которые могут реализовывать проекты планомерно и без задержек».

Города с самой дорогой недвижимостью

На протяжении всего 2012 года тройка городов с самой дорогой недвижимостью оставалась непоколебима. Золотая медаль принадлежит Реутову, где цена квадратного метра в конце первого полугодия была  96 004 руб., а к декабрю увеличилась на 4,38% до 100 205 руб.

Серебро по итогам года досталось городу Московскому, цены на недвижимость в котором в конце первого полугодия составляли 92 634 руб. за кв.м, а к декабрю достигли 97 519 руб. за кв.м. Таким образом, прирост получился весьма ощутимый - 5,27%. Такой рост можно объяснить тем, что летом город вошел в состав Новой Москвы.

Третье место закрепилось за Красногорском. К декабрю цены в городе увеличились по отношению к концу первого полугодия на 4,23% и достигли 89 953 руб. за кв.м (с  86 305 руб.
за кв.м).

Города с самой доступной недвижимостью

За право называться самым «доступным» городом Подмосковья в этом году боролись Железнодорожный и Балашиха. Эти города попеременно занимали то первое, то второе место. К концу второго полугодия цена на недвижимость  в Железнодорожном выросла на 8,81% (с 63 260 руб. за кв.м в конце первого полугодия до 68 831 руб. за кв.м), а в Балашихе на 6,01% (с 64 350 руб. за кв.м до 68 218 руб. за кв.м).

Ожесточенная борьба разворачивалась и за третье место. В конце первого полугодия его занимал город Пушкино с ценой квартир 71 105 руб. за кв.м. Однако активный рост стоимости во втором полугодии повлиял на результаты рейтинга. По итогам последних шести месяцев недвижимость в городе подорожала на 12,39%. В результате средняя цена квадратного метра достигла 79 915 руб.

Соответственно, Подольск «ворвался» в тройку самых недорогих городов за счет менее активного роста цен - 7,09%. В конце первого полугодия средняя цена квартир в городе была равна 71 190 руб. за кв.м. а в декабре поднялась до 76 238 руб. за кв.м.