В Госдуму вот-вот должны поступить поправки, которые определяют, каким будет давно обещанный налог на недвижимость по ее рыночной стоимости. С 2014 года власти намерены ввести его в ряде пилотных регионов, а к 2018 году по всей России. Хотя детали, безусловно, еще будут проясняться, основные параметры будущего налога уже известны и сильно не поменяются. Так что же нас ждет?

Что, собственно, меняется?

Налог на недвижимость заменит два нынешних налога - на имущество и земельный. Но рассчитываться будет исходя из приближенной к рыночной так называемой кадастровой стоимости недвижимости. Пока за основную ценность для большинства наших граждан - квартиру мы платим налог исходя из стоимости по БТИ, которая может быть в разы ниже рыночной.

Раскошеливаться придется и за недостроенные дома. Сейчас за свой недострой граждане не платят ничего. А новый налог на него будет рассчитываться по той же ставке, что и за вполне готовый дом. Чиновники говорят: огромное количество коттеджей числятся недостроенными, а в них давно люди живут и на налогах экономят. По словам замминистра финансов Сергея Шаталова, за счет включения в реестр подобных домов с «экономными» хозяевами налоговая база увеличилась аж вдвое!

Пока непонятно, с какого момента дом начнут облагать налогом - с первого заложенного бревна или кирпича или все-таки разумный срок для завершения строительства дадут. В поправках четких разъяснений на этот счет нет.

Кто будет рассчитывать рыночную цену?

Налог на недвижимость будет местным, муниципальным налогом. Поэтому его ставки - в ведении муниципальных властей, в Москве и Санкт-Петербурге - городских. Но на федеральном уровне устанавливается их предельный размер (см. графику). По меньшей ставке налог брать можно, по большей - нет.

Роль рыночной стоимости у нас, как мы уже говорили, выполняет та, что значится в кадастре. Проводится кадастровая оценка подразделениями Росреестра. В этой организации и можно выяснить, как именно оценили вашу квартиру или дачу. Сделать это будет нелишним. Сами чиновники признают, что в российском кадастре недвижимости много ошибок.

В среднем по России кадастровая стоимость одного метра квартиры - 32 тысячи рублей. Дороже всего оценили, понятно, московский метр - 165,6 тысячи рублей в среднем. Но кадастровая стоимость конкретной квартиры может сильно отличаться от средней в зависимости от расположения, типа дома и т. п.

Будут ли льготы для пенсионеров, малоимущих?

Категории льготников и размер послаблений для них тоже будут определять муниципальные власти. На федеральном уровне установлена одна льгота для всех: 20 квадратных метров каждому собственнику полагается бесплатно, за них налог браться не будет. (В правительстве, правда, зреет идея лишить этой льготы владельцев слишком просторной недвижимости - больше 100 - 150 кв. м, но решение пока не принято.)

НАПРИМЕР. Гражданину принадлежит 1/2 доли в двушке площадью 50 кв. м. Платить налог он будет за 5 кв. м (из доли в 25 кв. м вычитаем 20  кв. м). Такой же налог заплатит и второй собственник квартиры - за свою 1/2 доли.

А вот владельцу той же 1/2 доли в однушке площадью 36 кв. м налог платить не придется: его 18 квадратов укладываются в бесплатную площадь.

Местные власти могут по своему усмотрению 20-метровый вычет увеличивать для тех категорий граждан, для кого посчитают нужным. Могут они для своих местных льготников и уменьшать ставки налога.

Что ждет дачников и владельцев гаражей?

На жилые строения, расположенные на садовых и дачных участках, тоже будет распространяться вычет в 20 квадратных метров.

НАПРИМЕР. За садовый домик площадью 18 кв. м налог брать не будут. А если площадь 25 кв. м (при одном собственнике), налог возьмут за 5 кв. м.

При этом, как пока предполагается, дачные и квартирные метры не суммируются. Допустим, у некоего гражданина в собственности есть однушка площадью 36 квадратов и садовый домик площадью 20 квадратов. Платить налог он будет за 16 кв. м квартиры.

А вот вычет на участок не предусмотрен - хотя изначально такие идеи были. Но стоит иметь в виду: земельный налог мы уже сейчас платим по той самой кадастровой, рыночной стоимости. Так что с этой стороны сильных ударов по кошельку можно не опасаться - все уже произошло.

Есть и вопросы, внятных ответов на которые от официальных лиц пока не было. Многие садовые и дачные домики у нас в кадастре не числятся и в более старые базы БТИ никогда не заносились.   Или зарегистрированы абы как по дачной амнистии без точного метража. Как будут власти разбираться со всей этой неучтенкой, пока непонятно.

Хуже придется владельцам капитальных гаражей.Гараж считается нежилым строением, а на такую недвижимость ставка налога установлена достаточно высокая - до 0,5% (имеются в виду именно капитальные гаражи - не ракушки).

Так кому придется платить больше ВСЕХ?

Во-первых, владельцам нескольких квартир. Особенно в регионах с дорогой недвижимостью.

НАПРИМЕР. Как подсчитали в Федеральной налоговой службе, собственнику трех московских квартир, площадь которых в сумме составляет 200 кв. м, в год придется платить 28 тысяч 800 руб. налога.

Кстати, пример с тремя квартирами не гипотетический. В свое время в российских мегаполисах, а особенно в Москве и Санкт-Петербурге, многие квартиры покупались сугубо с инвестиционной целью - вложить деньги в надежде на быстрый рост цен на жилье.

Во-вторых, единоличным собственникам недвижимости большой площади. Но этот вопрос можно решить достаточно просто: переписать часть своей недвижимости на других членов семьи - жену, мужа, детей, бабушку. Ведь налог считается для каждого собственника отдельно, пропорционально его доле. Поэтому чем больше у квартиры или дома законных владельцев, тем меньше в расчете на семью в целом придется платить.

В-третьих, заметно больше придется платить за квартиры в домах, где стоимость по БТИ до сих пор была достаточно низкой. Это дома 50 - 70-х годов. Прежде всего сталинки, где в отличие от малогабаритных хрущевок и брежневок площади квартир все же приличные.

Предполагается, что новый налог должен заставить серьезно раскошелиться владельцев роскошной недвижимости - стоимостью более 300 млн. рублей. Для них - повышенная ставка (см. графику). Цифра в 300 миллионов (около 10 млн. долларов) уже вызвала у экспертов усмешки. Таких квартир даже в Москве считанные единицы.

- Если считать только квартиры, то да. Но предполагается суммировать стоимость всей недвижимости, которая есть в собственности у частного лица, - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - У нас есть граждане, которым принадлежат большие участки дорогостоящей земли плюс, например, гостиничный комплекс. Россиян, у которых в нашей стране набирается недвижимости на сумму более 300 млн. рублей, - вовсе не мало.

Мнение эксперта

Не пострадают ли садоводы с шестью сотками?

Андрей ТУМАНОВ, депутат Госдумы, редактор газеты «Ваши 6 соток»:

- С одной стороны, благодаря этому налогу земельный участок и то, что на нем построено, законодательно становятся одним объектом недвижимости - и это для садоводов-дачников хорошо. Когда земля учитывается отдельно, а дом отдельно - есть масса дополнительных возможностей для мошенничества.

С другой стороны, налог для садоводов, исходя из кадастровой стоимости, я считаю не всегда справедливым. Ведь что теперь получилось: чем больше человек вкладывал сил и средств в свой участок, тем выше кадастровая стоимость этой земли - а значит, и налог. Превратил болото в плодородную землю - расплачивайся за это! На мой взгляд, более справедливым было бы установить на садовые участки и дома - до определенного их размера - вмененный налог (когда выплачивается некая фиксированная сумма, одинаковая для всех). А вот если нарушил все возможные СНиПы и строительные нормы и отгрохал на шести сотках пятиэтажный дом - тогда плати втридорога!

КСТАТИ

Загородные дома могут подешеветь

Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

- Проседание цен, безусловно, будет, но в первую очередь оно коснется не квартир, а загородного рынка. Как правило, вторые дома да и многие дачи гораздо более просторные, чем городское жилье. Если такая недвижимость не сдается в аренду и не приносит дохода, да и вообще большую часть года не используется, многие задумаются: не лучше ли избавиться от такой собственности, чем платить за нее немаленький налог?