20:17

Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости за 2 квартал 2014 года

Во втором квартале 2014 года фактические показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы совсем незначительно вышли за рамки экспертных прогнозов. Исключением стал лишь показатель уровня вакантных офисных площадей.

 

Проект «Консенсус-прогноз»* продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты группы компаний RRG подвели итоги 2 квартала 2014 года. Для сравнения с прогнозом были использованы данные мониторинга группы компаний RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

По итогам второго квартала 2014 года уровень цен на рынке продажи коммерческой недвижимости в Москве в целом спрогнозирован с отклонением в 1%. По данным мониторинга RRG, средневзвешенная цена 1 кв.м. составила $4733.

Прогноз по недвижимости формата street-retail в центре на уровне $20096 за кв.м оказался на 5% выше фактического значения в размере $19097 за кв.м, между тем, как прогноз цены по торговой недвижимости в целом в размере $6583 за кв.м получился выше на 2% фактического в размере $6483 за кв.м.

Что касается прогнозов цены на офисные объекты, то прогнозные значения оказались ниже фактических на 3% как по офисному рынку в целом, так и по офисной недвижимости в центре. На настоящее время цены в данном сегменте равны $4961 за кв.м по офисным объектам в целом и $9006 за кв.м – по офисам внутри Садового кольца.

На рынке аренды коммерческой недвижимости средняя ставка по итогам 2 квартала была спрогнозирована на уровне $622 за кв.м в год, что оказалось на 1% выше факта, который составил $619 за кв.м в год.

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость за рассматриваемый период была спрогнозирована на уровне $1073 за кв.м в год, что оказалось на 4% выше фактического значения равного $1032 за кв.м в год. Прогнозное значение арендной ставки по street-retail в центре составило $2253 за кв.м в год, что на 5% выше значения фактического, составившего $2144 за кв.м в год.

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость по Москве и в целом и в центре оказалась спрогнозирована на 1% ниже рынка, и по факту составила, соответственно, $551 и $791 за кв.м в год. Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 2%, а на офисы класса B – с отклонением  2%. Фактические значения составили, соответственно, $809 и 528  за кв.м в год.

Наибольшее расхождение между прогнозом и фактом наблюдалось по показателям уровня вакантных площадей, которое как по офисам класса А, так и по офисам класса B составило 11% (прогнозное значение по уровню вакантных площадей офисов класса А - 20,9%, а фактическое - 23,7%; по офисам класса B – 10,6% и 12,1%, соответственно).

Прогноз по курсу доллара спрогнозирован с погрешностью менее  1%, а курс евро и  цена за нефть – с погрешностью 1%.

Средняя цена жилья эконом-класса в Москве спрогнозирована на 4% ниже факта ($4957 за кв.м по прогнозу вместо $5187 по факту), а  индекс ММВБ, наоборот, на 4% выше (1460 – по прогнозу и 1401 – по факту).

«Эксперты в своих прогнозах оказались достаточно точны, несмотря на экономическую и политическую турбулентность, наблюдавшуюся практически на протяжении всего второго квартала и спровоцировавшую повышенный колебательный характер цен на рынке недвижимости, – комментирует председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – В третьем квартале задача попадания «в яблочко» усложнится, так как совершенно неясными остаются перспективы развития взаимоотношений между Россией и Западом. Общий позитивный прогноз предусматривает окончание внешнеполитического конфликта и последующий планомерный рост ключевых показателей рынка».

Среди участников эксперимента наиболее верный прогноз по итогам второго квартала оказался у Антона Коротаева (JLL, отклонение - 2,8%), на втором месте – Айдар Галеев (RRG, отклонение - 3,0%), на третьем -  Илья Гришин (ООО «Ритейл Консалтинг Групп», отклонение - 3,2%). По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с пятью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Айдар Галеев (RRG), на втором месте с четырьмя показателями - Валентин Парийский («Ведис Групп»), на третьем с тремя показателями - Алексей Козин (RRG).

 

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и др..

Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до I кв. 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего аналитики RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.

 

 

Прогноз изменения параметров

 

№ вопроса	Название показателя	1 кв. 2014	2 кв. 2014	Отклонение 2 кв. 2014 от 1 кв. 2014, %
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м	4 667	4 684	0%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м	6 525	6 583	1%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м	20 280	20 096	-1%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м	4 775	4 828	1%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м	8 729	8 737	0%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год	606	622	3%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год	1 026	1 073	5%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год	2 258	2 253	0%
9	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год	546	545	0%
10	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год	778	780	0%
11	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м	4 971	4 957	0%
12	Курс рубль/доллар США	35,2	34,9	-1%
13	Курс рубль/евро	48,3	47,6	-1%
14	Цена барелля нефти Brent, $	108	108	1%
15	Индекс ММВБ	1 423	1 460	3%
16	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	20,9	21,1	1%
17	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	10,6	10,8	1%
18	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	796	794	0%
19	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	535	539	1%

 

 

Фактическое изменение параметров

 

№ вопроса	Название показателя	1 кв. 2014	2 кв. 2014	Отклонение 2 кв. 2014 от 1 кв. 2014, %
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м	4 667	4 733	1%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м	6 525	6 483	-1%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м	20 280	19 097	-6%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м	4 775	4 961	4%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м	8 729	9 006	3%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год	606	619	2%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год	1 026	1 032	1%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год	2 258	2 144	-5%
9	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год	546	551	1%
10	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год	778	791	2%
11	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м	4 971	5 187	4%
12	Курс рубль/доллар США	35,2	35,0	-1%
13	Курс рубль/евро	48,3	48,0	0%
14	Цена барелля нефти Brent, $	108	110	2%
15	Индекс ММВБ	1 423	1 401	-2%
16	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	20,9	23,7	13%
17	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	10,6	12,1	14%
18	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	796	809	2%
19	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	535	528	-1%

 

 

Соотношение прогнозных и фактических значений, 2 квартал 2014 года

 

№ вопроса	Название показателя	Прогноз	Фактическое значение	Отклонение прогноза от факта, %
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м	4 684	4 733	-1%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м	6 583	6 483	2%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м	20 096	19 097	5%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м	4 828	4 961	-3%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м	8 737	9 006	-3%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год	622	619	1%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год	1 073	1 032	4%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год	2 253	2 144	5%
9	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год	545	551	-1%
10	Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год	780	791	-1%
11	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м	4 957	5 187	-4%
12	Курс рубль/доллар США	34,9	35,0	0%
13	Курс рубль/евро	47,6	48,0	-1%
14	Цена барелля нефти Brent, $	108	110	-1%
15	Индекс ММВБ	1 460	1 401	4%
16	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	21,1	23,7	-11%
17	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	10,8	12,1	-11%
18	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	794	809	-2%
19	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	539	528	2%