Во втором квартале 2014 года фактические показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы совсем незначительно вышли за рамки экспертных прогнозов. Исключением стал лишь показатель уровня вакантных офисных площадей.

Проект «Консенсус-прогноз»* продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты группы компаний RRG подвели итоги 2 квартала 2014 года. Для сравнения с прогнозом были использованы данные мониторинга группы компаний RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

По итогам второго квартала 2014 года уровень цен на рынке продажи коммерческой недвижимости в Москве в целом спрогнозирован с отклонением в 1%. По данным мониторинга RRG, средневзвешенная цена 1 кв.м. составила $4733.

Прогноз по недвижимости формата street-retail в центре на уровне $20096 за кв.м оказался на 5% выше фактического значения в размере $19097 за кв.м, между тем, как прогноз цены по торговой недвижимости в целом в размере $6583 за кв.м получился выше на 2% фактического в размере $6483 за кв.м.

Что касается прогнозов цены на офисные объекты, то прогнозные значения оказались ниже фактических на 3% как по офисному рынку в целом, так и по офисной недвижимости в центре. На настоящее время цены в данном сегменте равны $4961 за кв.м по офисным объектам в целом и $9006 за кв.м – по офисам внутри Садового кольца.

На рынке аренды коммерческой недвижимости средняя ставка по итогам 2 квартала была спрогнозирована на уровне $622 за кв.м в год, что оказалось на 1% выше факта, который составил $619 за кв.м в год.

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость за рассматриваемый период была спрогнозирована на уровне $1073 за кв.м в год, что оказалось на 4% выше фактического значения равного $1032 за кв.м в год. Прогнозное значение арендной ставки по street-retail в центре составило $2253 за кв.м в год, что на 5% выше значения фактического, составившего $2144 за кв.м в год.

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость по Москве и в целом и в центре оказалась спрогнозирована на 1% ниже рынка, и по факту составила, соответственно, $551 и $791 за кв.м в год. Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 2%, а на офисы класса B – с отклонением  2%. Фактические значения составили, соответственно, $809 и 528  за кв.м в год.

Наибольшее расхождение между прогнозом и фактом наблюдалось по показателям уровня вакантных площадей, которое как по офисам класса А, так и по офисам класса B составило 11% (прогнозное значение по уровню вакантных площадей офисов класса А - 20,9%, а фактическое - 23,7%; по офисам класса B – 10,6% и 12,1%, соответственно).

Прогноз по курсу доллара спрогнозирован с погрешностью менее  1%, а курс евро и  цена за нефть – с погрешностью 1%.

Средняя цена жилья эконом-класса в Москве спрогнозирована на 4% ниже факта ($4957 за кв.м по прогнозу вместо $5187 по факту), а  индекс ММВБ, наоборот, на 4% выше (1460 – по прогнозу и 1401 – по факту).

«Эксперты в своих прогнозах оказались достаточно точны, несмотря на экономическую и политическую турбулентность, наблюдавшуюся практически на протяжении всего второго квартала и спровоцировавшую повышенный колебательный характер цен на рынке недвижимости, – комментирует председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – В третьем квартале задача попадания «в яблочко» усложнится, так как совершенно неясными остаются перспективы развития взаимоотношений между Россией и Западом. Общий позитивный прогноз предусматривает окончание внешнеполитического конфликта и последующий планомерный рост ключевых показателей рынка».

Среди участников эксперимента наиболее верный прогноз по итогам второго квартала оказался у Антона Коротаева (JLL, отклонение - 2,8%), на втором месте – Айдар Галеев (RRG, отклонение - 3,0%), на третьем -  Илья Гришин (ООО «Ритейл Консалтинг Групп», отклонение - 3,2%). По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с пятью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Айдар Галеев (RRG), на втором месте с четырьмя показателями - Валентин Парийский («Ведис Групп»), на третьем с тремя показателями - Алексей Козин (RRG).

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и др..

Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до I кв. 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего аналитики RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.

Прогноз изменения параметров

Фактическое изменение параметров

Соотношение прогнозных и фактических значений, 2 квартал 2014 года