Вы так долго ждали, и вот оно – вожделенное уведомление о готовности квартиры и приглашение прийти на осмотр! Но не давайте эмоциям взять верх – ваша партия еще не окончена. Желание поскорее получить ключи может слишком дорого стоить. Лучше с первого раза не подписать акт приема-передачи, чем потом долгие месяцы исправлять недоделки застройщика. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, какие ошибки чаще всего совершают покупатели при приеме квартиры в новостройке.

По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть – устранить за свой счет. Но многие дольщики готовы принять жилье в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики об этом хорошо знают и надеются, что большинство резидентов пойдут на компромиссы и на многое закроют глаза. Но вы вовсе не обязаны поощрять чужую халатность.

О многих недостатках люди узнают только после переезда: текущие трубы, неправильно разведенная электрика, холодные стены, неплотно закрывающиеся окна, проблемы с вентиляцией... Но поскольку акт приема-передачи подписан, это, как правило, становится уже головной болью собственника, а не застройщика. 

Поэтому лучше решать все проблемы на берегу. Не нервничайте, если вас будут торопить при осмотре. Это ваше право – проверять столько, сколько надо, хоть целый день. Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный, – фиксируйте все. И не стесняйтесь озвучивать проблемы, иначе никто ничего не исправит.

Ошибка №1. Игнорировать сроки и даты

Есть сроки передачи квартир, в которые нужно укладываться по закону. Если вы подпишете акт без точной даты, застройщик получит возможность поставить там любую, а не реальный день передачи готовой квартиры. В результате жилье вы можете получить на полгода позже установленного в договоре срока, но по документам задержка составит только три месяца. Соответственно, и неустойку застройщик будет платить вам лишь за этот период. Помните: если в акте приема-передачи нет даты, официально квартира вам еще не принадлежит.

После получения уведомления о необходимости принять квартиру вы должны сделать это в течение двух месяцев, иначе застройщик подпишет акт в одностороннем порядке, и вы не сможете заявить о недостатках. Некоторые недобросовестные застройщики, которые хотят себя обезопасить от исправления последних, говорят, что на приемку большая очередь, и записывают вас через 2,5 месяца. В такой ситуации нужно сразу направить претензию, указав, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения. Это будет доказательством того, что вы не уклонялись от приемки.

Закон не регламентирует сроки, в которые застройщик обязан устранить дефекты. Иногда они прописываются в договоре купли-продажи, но не всегда. Лучше ссылаться на закон о защите прав потребителей, в котором на исправление недочетов отводится не более 45 дней. Сроки на устранение дефектов нужно обговорить и письменно зафиксировать при подаче претензии. При этом на новостройки действует гарантия: 3 года – на инженерные коммуникации и 5 лет – на монтажные работы.

Ошибка №2. Идти на поводу у застройщика

Застройщик всеми возможными способами будет склонять вас к тому, что акт приема-передачи квартиры необходимо обязательно подписать, иначе все затянется не неопределенный срок, и вы не сможете приступить к ремонту. Между тем подписывать акт или нет – это ваше и только ваше решение.

Если вы обнаружили недостатки, есть два варианта. Первый – повременить с подписанием акта. Требуйте устранения дефектов и повторного проведения приемки. Этот вариант гарантирует, что дефекты будут исправлены, причем застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Но ключи вам пока не дадут.

Второй вариант – подписать акт с условием устранения дефектов, при этом обязательно указать сроки, когда все должны исправить. Ключи в этом случае вы получите, но в дальнейшем, возможно, придется детально проконтролировать качественное и быстрое устранение недостатков.

Внимательно читайте акт приема-передачи. Например, застройщик может включить в него фразу, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства (такое практикуется, например, если есть просрочка). Если планируете получить неустойку, требуйте удалить из акта это предложение и только потом подписывайте.

Ошибка №3. Не подписывать акт из-за несущественных дефектов

Условно недостатки в квартире можно разделить на два типа – существенные и несущественные. К первым относят следующее: несоответствие заявленному типу отделки (к примеру, у вас в договоре прописано, что будет выполнена чистовая отделка, а на приемке оказывается, что сделана только предчистовая или ее вовсе нет); несоответствие квартирному плану (имеется лишняя стена, либо наоборот – какой-либо перегородки не хватает); плохое качество коммуникаций (электричество, водоснабжение, газ, вентиляция – все эти системы должны исправно работать); плачевное состояние конструкций (отклонения стен, неровности стяжки, выбоины, сколы, разбитые окна, сломанные двери). 

Что касается несущественных дефектов, то это прежде всего плохо отрегулированные окна, не до конца окрашенные стены и т.д. – то, что достаточно легко исправить. Если проблема только в этом, а серьезных дефектов вы не обнаружили, лучше взять ключи и приступить к ремонту, въехать или сдать жилье в аренду. Простой недвижимости обойдется вам дороже, нежели исправление совсем легких недочетов.

Кроме того, подписав акт приемки, вы сможете приложить к нему дефектную ведомость, чтобы не устранять недостатки своими силами. По закону на это отводится месяц, то есть процесс не будет бесконечным. Необязательно отпрашиваться с работы в ожидании мастеров – они все сделают даже в ваше отсутствие: просто оставляете один из ключей представителю застройщика, и по окончании работ вам его вернут.

Ошибка №4. Не обращаться к экспертам или не брать с собой спецприборы

Конечно, лучше взять с собой на приемку специалиста, знающего все нюансы. Но при желании можно сэкономить и справиться самостоятельно, посвятив пару вечеров инструкциям в интернете.

Итак, кроме доступных подручных средств в виде зажигалки, лампочки, фонарика и рулетки для грамотной оценки квартиры понадобятся лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов; тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание; дозиметр для оценки уровня радиации и индикатор электромагнитных излучений. Особо мнительным не помешает также газоанализатор (в СМИ нередко появляются новости о превышении в десятки раз уровня аммиака в новостройках). Не нужно ничего покупать, все можно взять в аренду, и это обойдется дешевле услуг профессионала.

Прежде чем идти на приемку, будет нелишним почитать, что пишут ваши будущие соседи, которые уже получили ключи от квартиры в данной новостройке, например, в чатах в Telegram: люди, имея негативный опыт, обычно охотно им делятся. Какие были выявлены недостатки, насколько они существенны, как реагировал застройщик на претензии? Не бойтесь сами задавать вопросы, включайтесь в беседу. Если исходя из опыта соседей окажется, что строительных дефектов много или они достаточно «дорогие», а застройщик не спешит их устранять, то рекомендуем сразу на приемку пригласить эксперта для составления заключения, чтобы требовать исправления дефектов или денежной компенсации.

Ошибка №5. Не учитывать площади за пределами квартиры

По закону застройщик не обязан показывать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей, поэтому вы вправе требовать, чтобы он также сдавался в готовом виде, без дефектов. Начинайте осмотр именно с мест общего пользования. Ведь если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, то велика вероятность, что недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, оцените качество штукатурки и краски. Дом должен сдаваться с хотя бы одним работающим лифтом. В общем холле должны быть установлены почтовые ящики, а стены – покрашены или оштукатурены.

«Как показывает практика, в квартирах с отделкой стоимость устранения выявляемых недостатков значительно больше, чем в лотах без отделки, поэтому в этих случаях целесообразно не обходиться своими силами, а заказывать заключение специалиста и требовать денежной компенсации от застройщика, – предлагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывайте, что акт, составляемый приемщиком, и заключение строительно-технического специалиста – это принципиально разные вещи. Первое – это документ для вашего личного пользования, в нем будут перечислены только выявленные недостатки, которые вы можете указать в акте осмотра, и претензии застройщику с требованием об их устранении. Заключение специалиста должно содержать подробное описание дефектов (включая ссылку на строительные нормы, которые нарушены), документы, подтверждающие компетенцию эксперта (диплом об образовании, свидетельство о членстве в СРО), а также, если вы планируете предъявлять денежные требования, смету с расчетом стоимости устранения недоделок».