Лучше меньше, да лучше?
Малометражная квартира – это всегда лучше, чем в комната в коммуналке. Кроме того, по мнению Владимира Спарака, заместителя генерального директора АН «АРИН», «наибольшей популярностью пользуются квартиры с отделкой, поскольку в этом сегменте практически все средства уходят именно на покупку жилья. Дополнительные инвестиции в ремонт – большое испытание».
Однако генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов считает, что «покупатели в первую очередь интересуются качественным и ликвидным жильем, зачастую предпочитая взять ипотечный кредит, чем приобретать не самую комфортную для жизни квартиру. Кроме того, история таких объектов в силу частых перепродаж настолько велика, что они требуют особо тщательной проверки».
Но есть люди, которым и малогабаритное жилье возможно приобрести лишь в кредит. Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что покупка таких квартир в кредит также более доступна. «Сейчас многие банки предлагают ипотеку с минимальным первоначальным взносом 20% от суммы кредита. Средняя стоимость квартиры площадью 30–32 кв. м подмосковной новостройки на этапе котлована составляет 1,8–2,0 млн рублей, то есть для приобретения жилья ипотечному заемщику достаточно иметь собственные средства в размере 360–400 тысяч рублей». По мнению Ирины Кирсановой, заместителя генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест», такие квартиры никогда не залеживаются на рынке: «Например, в жилом комплексе бизнес-класса «Каскад» (ЦАО Москвы) еще в 2006 году на фоне квартир площадью 70–130 кв. м реализовывались небольшие студии (30 кв. м) по цене около 2 млн рублей. Данные квартиры выкупили быстрее всего».
Квартиры малой площади популярны среди молодоженов, чаще всего они рассматривают такое жилье как промежуточный вариант. Также подобные квартиры приобретают одинокие люди, которые проводят дома мало времени. Пенсионеры тоже заинтересованы в таких предложениях: они переселяются в малометражки, оставляя свои большие жилплощади детям. Кроме того, в маленьких квартирах меньше коммунальные платежи, да и убирать их проще. Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «Миэль-Новостройки», отмечает, что такое жилье востребовано и крупными компаниями, которые покупают его как временное для сотрудников, приезжающих в командировки.
Можно предположить, что маленькие квартиры – удел Подмосковья. Именно так считает Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы: «Строительство малогабаритных квартир внутри МКАД не имеет смысла, поскольку это все-таки морально устаревшие стандарты жилья». Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, не разделяет это мнение: «Малогабаритная квартира – совсем не удел Подмосковья. С начала года популярность таких квартир на столичном рынке существенно выросла, рост цен в сегменте превысил 10%. Самое главное, чтобы такая квартира была поближе к центру и рядом с метро, тогда ее ликвидность обеспечена».
Где искать?
Однако даже если в столице и есть спрос на компактные «однушки», то наибольший выбор, по данным Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», все же представлен в области. В Москве предложение квартир небольших площадей в основном сосредоточено в реконструируемых объектах либо на рынке вторичного жилья. Тот факт, что малогабаритными предложениями насыщено в основном Подмосковье, по словам Ирины Доброхотовой, связан с тем, что в области «преобладает строительство жилья экономкласса. В Москве по-прежнему акценты смещены в сторону строительства домов бизнес-класса, тогда как новостройки эконом- и комфорт-классов занимают не более 35% рынка. Поэтому применительно к Москве можно говорить, что малогабаритное жилье пользуется высоким спросом, поскольку для жителей столицы это наиболее доступный вариант приобретения квартиры. Но объем предложения таких проектов сейчас очень ограничен».
Популярно такое жилье и в Петербурге. Владимир Спарак отмечает, что «большинство покупок жилья на вторичном рынке Питера последних лет было сосредоточено именно в этом сегменте. Малогабаритные квартиры встречаются практически во всех районах, за исключением центральных».
Возможность строительства квартир малой площади напрямую зависит от типа дома. По мнению Ольги Новиковой, они «в основном представлены в монолитных и монолитно-кирпичных корпусах, однако сейчас появляются и серии панельных домов, предусматривающие наличие квартир до 30 кв. м. Например, панельные дома серии «ЕвроПа». По данным компании «БЕСТ-Новострой», малогабаритные квартиры встречаются как в типовых новостройках, так и в домах по индивидуальному проекту (монолитных, монолитно-кирпичных). В панельных домах минимальная площадь «однушки» составляет 35 кв. м. Такие квартиры характерны для домов серии И-155 (застройщик – ГК «СУ-155»), строительство которых ведется как в Москве, так и в Подмосковье. Наиболее популярные сейчас квартиры минимальных размеров предусматриваются только в новостройках по индивидуальному проекту.
Спрос на квартиры малых площадей не остался незамеченным девелоперами. Такие предложения все чаще и чаще стали появляться на рынке новостроек. Радует и то, что покупатель все же имеет выбор метража в рамках одного типа квартир: купить стандартную «однушку» или малометражную в том же доме. Некоторые покупатели предпочитают купить маленькую, но необходимую «двушку», чем приобретать большую однокомнатную, а потом тратить деньги и силы на ее перепланировку.
На сегодняшний день малометражки в основном представлены на вторичном рынке. По данным компании «Миэль-Брокеридж», сегодня на «вторичке» в Москве можно найти варианты от 12 кв. м в пятиэтажном фонде в таких районах, как Метрогородок, Южное Медведково, Ростокино, Нагорный и т.д. В относительно новом жилом фонде одно время были распространены варианты с маленькими комнатами, по 13–14 метров, но с большими кухнями. Такие варианты встречаются, к примеру, в Марьине. При особом желании можно найти варианты и в центре. Так, на Цветном Бульваре на втором этаже 7-этажного дома за 5,25 млн рублей предлагается квартира площадью 14 кв.м.
Компания «НДВ-Недвижимость» отмечает, что в Подмосковье имеется широкий выбор малогабаритных квартир. Это и проект «Новокосино-2» с квартирами от 29,35 кв. м, и ЖК «Академик-2» в Мытищах с квартирами от 28 кв. м, и химкинский ЖК «Планерный» – здесь представлены площади от 24,14 кв. м. Эти квартиры можно приобрести по цене от 2 млн рублей.
Компания «БЕСТ-Новострой» предлагает квартиры в ЖК «Марьино Град» площадью 28 кв. м по цене от 47 000 рублей за метр, то есть бюджет покупки составит около 1,3 млн руб. Минимальный уровень цен объясняется тем, что продажи начались лишь в июне 2012 года. А вот в проекте «Новые Ватутинки» цена за метр несколько выше, так как есть уже достроенные корпуса. Здесь можно приобрести квартиру площадью 34,8 кв. м по 88 500 рублей за метр (3,08 млн руб. за квартиру).
По данным компании «Миэль-Новостройки», многие объекты застройщика «Крост» характеризуются маленькими площадями. Например, в ЖК «Garden Park Эдальго» (Коммунарка) предлагаются квартиры 26,4–35, 8 кв. м по цене 110 рублей за метр, то есть бюджет покупки составляет 2,904–3,938 млн руб. В ЖК «Wellton Park Новая Сходня» площадь квартир начинается от 29,8 кв. м по цене 2,235 млн. руб. «Миэль-Новостройки» отмечает самое минимальное предложение на рынке от сети доступного жилья «Оквиль» – квартиры-студии от 19,4 кв. м по цене 1,280 млн. руб.
По данным Владимира Спарака, малогабаритные квартиры в Санкт-Петербурге также сосредоточены на вторичном рынке и в среднем имеют площадь порядка 20 кв. м. Но есть отдельные предложения по продаже бывших кладовых помещений площадью 9–11 кв. м с отдельным входом в качестве квартир.
Итак, малогабаритные квартиры – это не пережиток советского времени, а одна из тенденций современного рынка. И здесь работает правило: мал золотник, да дорог, а еще и свой собственный.
