Что лучше - взять всю сумму в долг или полностью накопить на квартиру?
Далеко не все россияне могут позволить себе купить квартиру без помощи ипотеки. Большинству приходится прибегать к заемным деньгам. И в этом случае семья сразу же сталкивается с дилеммой: либо покупать сразу с минимальным первоначальным взносом, либо поднакопить деньжат, чтобы не брать слишком большой долг. «Комсомолка» разбиралась во всех плюсах и минусах этих двух решений.
ИПОТЕКА «С НУЛЯ»?
- Цены на недвижимость постоянно растут, лучше мы сразу возьмем кредит, чтобы платить только за свою жилплощадь, - убеждал меня одноклассник.
- А я физически не переношу кредиты. Никогда не возьму на себя такой хомут! Лучше полностью на квартиру скоплю, чего бы это мне ни стоило, - настаивал коллега.
Истина, как всегда, посередине. Но давайте разберем все по порядку. Среди желающих обзавестись собственной недвижимостью есть те, кто не хочет ждать ни одного лишнего месяца, даже если у них почти нет собственных накоплений. Для таких нетерпеливых некоторые банкиры до кризиса предлагали ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом. Однако теперь банки не столь лояльны. Ошпарились, когда такого рода заемщики стали в массовом порядке попадать в разряд неблагонадежных. Ситуация закономерная - если семья не смогла скопить хотя бы 10% на первоначальный взнос, значит, и откладывать деньги не научилась. Поэтому сейчас предложений «ипотеки с нуля» почти нет. А те банки, которые все-таки решаются на этот шаг, максимально страхуют свои риски.
Предложений «ипотеки с нуля» сейчас почти нет.
Во-первых, таким заемщикам предлагают более высокую процентную ставку. Она выше среднерыночной порой на 2 - 3% годовых. Во-вторых, в таком случае банки, как правило, требуют оставить в залог еще какую-нибудь недвижимость, помимо покупаемой. В-третьих, применяют дополнительные ограничения. Например, купить можно лишь вторичное жилье в крупном городе на короткий срок, а взять в долг разрешается не больше 5 - 6 млн рублей.
- Программы без первоначального взноса подразумевают высокую банковскую комиссию - до 8%, - рассказывает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования.
Да и требования к «нулевому» заемщику, как правило, очень жесткие. Нужен большой стаж работы (желательно в крупной компании и на хорошей должности) и доход гораздо выше среднего. Понятно, что под такие требования подпадают единицы.
ЖИЛИЩНАЯ ПРОГРАММА-МИНИМУМ
Если квартирный вопрос стоит уже совсем остро, то программа-минимум - накопить хотя бы 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Ипотечных программ с таким первоначальным взносом на рынке тоже немного, но все же найти их гораздо проще. Например, подобные продукты предлагают партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). А это значит, что проценты по займу будут немного ниже рыночных.
Но и здесь есть свои ограничения. В основном, кредиты с маленьким первоначальным взносом доступны лишь определенным категориям населения (военным, обладателям материнского капитала и другим). Схема проста: за основу берется обычная ипотека с первоначальным взносом 15 - 20%, но сам заемщик вносит лишь 5 - 10% от стоимости недвижимости, а остальную сумму покрывают субсидии или «материнские» деньги.
Минимальный первоначальный взнос связан и с дополнительными тратами. К примеру, заемщику придется застраховать финансовые риски, то есть ответственность за невыплату кредита.
- В случае неспособности заемщика погасить всю задолженность перед банком даже после продажи залогового жилья (такое чаще случается, если кредит выдали с низким первоначальным вносом) остаток долга погасит страховая компания, - поясняет Анна Любимцева, глава аналитического центра АИЖК.
ЗОЛОТАЯ СЕРЕДИНА
Как правило, чем больше вы сможете накопить в качестве первоначального взноса, тем на более выгодных условиях сможете получить ипотеку. Для сравнения, сейчас кредиты при нулевом взносе стоят в среднем 14% годовых в рублях, если отдавать 10% своих средств - около 12%, а при 30-процентном первоначальном взносе - 11,5%.
Конечно, можно взяться за дело по-серьезному и поставить себе цель самостоятельно накопить на жилье, но это слишком рискованное мероприятие. Как правило, рост цен на недвижимость опережает официальную инфляцию и ставки по депозитам. Поэтому в данном случае нет ничего лучше «золотой середины». Если первоначальный взнос составляет от 30 до 50%, то вы получаете наиболее выгодные условия кредитования. Кроме того, ваши риски как заемщика заметно снижаются.
В большинстве случаев, если люди берут кредит на пределе своих возможностей (когда платеж банку составляет до 50% от доходов семьи), то любой форс-мажор приводит к тому, что появляется просрочка, а затем пени и штрафы. По мнению экспертов, лучше так не рисковать. Ежемесячный взнос по ипотеке должен составлять не более 30% от семейного дохода. Это сделает вашу жизнь в ипотечной квартире более комфортной и спокойной. А при желании все дополнительные деньги вы можете отправлять на досрочное погашение.
СОВЕТЫ «КП»
Копим на квартиру правильно
- Прицениваемся, какую квартиру мы хотим купить, как долго нужно будет копить на первоначальный взнос и сколько денег придется взять взаймы. Так мы сможем понять, по Сеньке ли шапка. Может, есть смысл приобрести квартиру подешевле, чтобы расплатиться за нее быстрее и не вешать себе на шею слишком увесистый ипотечный хомут?
- Каждый месяц откладываем как минимум ту сумму, которую затем придется отдавать банку. Рассматривайте это как обязательную тренировку перед ипотечным забегом на длинную дистанцию. Если до этого у вас не получалось копить, то самое время завести себе эту хорошую привычку.
- Все деньги необходимо копить на срочном депозите в банке. Обязательно - с возможностью пополнения. Приносить туда дополнительные средства нужно каждый месяц. Идеально - в день получки. Чтобы к концу месяца не возникало непреодолимого желания потратить все до копейки.
- Если страшитесь девальвации (а стоимость квартир у нас исторически сильнее связана с долларом), то лучше часть денег откладывать в валюте. Но вряд ли стоит конвертировать в доллары или евро больше 30% сбережений. Сделку-то вы все равно будете совершать в рублях, да и проценты по рублевым депозитам гораздо выгоднее.
по материалам : msk.kp.ru
