Ротация – это неизбежный процесс на рынке коммерческой недвижимости. По тем или иным причинам одни компании сворачивают свою деятельность, уступая место другим организациям. Сегмент некоммерческих помещений на первых этажах новостроек не стал исключением. Из всего количества этому процессу подвержены около 10% арендаторов. Тем не менее, ротацию можно свести к минимуму, если следовать некоторым правилам. Своими рекомендациями делятся эксперты департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Коммерческие помещения, расположенные в новостройках, могут предлагаться и в продажу, и в аренду. Если застройщик выбрал второй вариант, то он должен внимательно отнестись к формированию пулу арендаторов. Это позволит максимально снизить ротацию среди них. Одно из ключевых правил касается оптимального подбора арендаторов и конкуренции между ними. Если в одном и том же комплексе по соседству располагается несколько салонов красоты, то один из них наверняка будет менее популярным. Как показывает исследование «НДВ-Недвижимость», неправильный подбор арендаторов (наличие большого количества организаций, занимающихся тем же самым) приводит к тому, что одна из фирм закрывается. В результате возникает ротация (30% всех случаев).
Сдавая помещения опытным бизнесменам, застройщик также уменьшает ротацию. В этом случае он застрахован от непродуманных решений арендаторов, которые могут привести к остановке деятельности. Как отмечают эксперты «НДВ-Недвижимость», именно ошибки и просчеты самих предпринимателей чаще всего приводят к возникновению ротации (около 60-65%). Нередко этот список пополняют арендаторы, работающие по франшизе. Они рискуют не справиться с бизнесом и увязнуть в кредитах. В итоге придется освободить помещение, взятое в аренду.
Еще одна рекомендация связана с индексацией арендной ставки. Завысив стоимость, собственник помещения рискует потерять арендатора. На эту причину приходится около 5-10% случаев ротации.
- Зачастую предприниматели стараются заключить долгосрочный договор на 3-7 лет с фиксированной ставкой (в рублях) и ежегодной индексацией не более 10%, - отмечает заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-недвижимость» Елена Орлова, - Тот факт, что арендатор изначально выбирает удобное месторасположение для ведения бизнеса, с учетом всех необходимых факторов, позволяет избежать ротации. То есть, нужно не ошибиться ни с видом деятельности, ни с самим помещением.
Ведению бизнеса могут помешать правила торговли алкоголем. Если рядом с продуктовым магазином (менее 100 метров от входа) откроется медицинское или детское дошкольное образовательное учреждение, то тогда придется отказаться от продажи алкогольной продукции. Стоит добавить, что ротации в большей степени подвержены индивидуальные предприниматели (салоны красоты, продуктовые магазины и так далее), а вот сетевики, которым доступно больше ресурсов, выживают в конкурентной борьбе.
