На международной выставке MIPIM-2013 анонсировали новый генплан Москвы, легкое метро и множество проектов застройки.
На международном инвестиционном форуме в Каннах в этом году собралась более чем внушительная делегация из России: министры, депутаты, мэры городов и большинство застройщиков. Экспозиция России была на 20% больше, чем в прошлом. Застройщики искали новых инвесторов и новые технологии. Чиновники анонсировали планы, условия и планировки.
На одной из конференций в рамках MIPIM первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева пояснила, что интерес иностранцев и так уже высок: «Только за последний год в 2 раза увеличилось количество инвестиционных фондов, которые начали свою работу в РФ. Инвестиционную привлекательность российского рынка обеспечивают экономический рост и законодательная стабильность».
Похоже, «мертвую» ситуацию с жилым строительством в регионах в ближайшие годы удастся сдвинуть, если верить всему произнесенному во Франции.
«Белая» земля и диалоги с губернаторами
Генеральный директор Фонда «РЖС» Александр Браверман пояснил, что их аукционы понятны иностранцам, а сроки строительства удается сократить в два раза при очень высокой рентабельности: «Средний IRR (внутренняя норма рентабельности) в реализованных проектах жилищного строительства на земельных участках Фонда достигает 27%». Фонд не обещает никаких преференций иностранным инвесторам, и не ущемляет ничьи права, поэтому с нами застройщики хотят работать, — пояснил Браверман.
Министр инвестиционной политики Нижегородской области Юрий Грошев рассказал, что в Нижнем Новгороде совместно с фондом реализуются 7 проектов комплексной жилой застройки с общим объемом строительства жилья более 2 млн кв. метров. При этом в области создан инвестиционный совет, возглавляемый губернатором, в который входят представители власти, бизнеса, субъектов естественных монополий, на котором решаются вопросы, связанные со строительством на землях РЖС.
Земли, предлагаемые фондом, имеют два преимущества — юридическая чистота участка и возможности ускорения стройки, отметил один из инвесторов. Именно благодаря этому инвесторы стали рассматривать жилищные проекты в России, хотя ранее интересовались только коммерческими.
Об интересе именно к жилому сегменту свидетельствует и тот факт, что 70% присутствующих на традиционном инвесторском «Русском завтраке» заявили о своей готовности инвестировать в проекты жилой застройки. Фонд РЖС, напомним, в основном работает в регионах, в Москве число участков минимально.
Москва получит новый генплан
Одной из самых важных новостей стало известие о начале разработки нового генплана Москвы, уже с учетом присоединенных территорий. План будет создан к 2015 году, заявил главный архитектор столицы Сергей Кузнецов, и пояснил, что из него исчезнут многие положения, которые невозможно реализовать, к примеру строительство 400 млн кв. метров недвижимости.
«Сейчас фонд недвижимости в границах старой Москвы уже составляет 400-450 млн кв. метров, реализация планов столь обширного строительства была бы губительна для инфраструктуры», — заявил главный архитектор города.
Впрочем, застройка Москвы будет идти: около 70 млн кв. метров недвижимости возведут в промзонах, рассказал руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, в целом в Москве промзоны занимают площадь 15,6 тысячи гектаров, из которых 7 тысяч планируется под реорганизацию.
На трех площадках Москва опробуем новый порядок работы с инвесторами. В индустриальном парке «Внуково», промзоне «Руднево» на востоке столицы и районе Молжаниново, будут сначала определены базовые ограничения по плотности, транспортной составляющей и санитарным требованиям. После этого будем искать инвесторов, чтобы те могли просчитать эффективность проекта, сообщил руководитель департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы Алексей Комиссаров.
Напомним, что ранее Москва искала инвесторов для работы с промзонами и потом только вырабатывала ограничения.
ЗИЛ пойдет под «кусочную» застройку
Есть промзоны, которые уже активно застраиваются, а правила меняются буквально на ходу. На территории ЗИЛа, к примеру, вместо комплексной застройки всей зоны власти выделяют несколько больших участков, и продадут их на торгах. Ранее планировалось отдать всю территорию одному инвестору.
Два проекта планировки для таких участков уже утверждены — один из них размером 36 гектаров столичные власти планируют выставить на торги, рассказал гендиректор АМО ЗИЛ Игорь Захаров, добавив, что всего на территории ЗИЛа будет построено 620 тысяч квадратных метров жилья. Сергей Кузнецов пояснил, что проект планировки этой зоны основан на концепции «Полуостров ЗИЛ» архитектурного бюро «Меганом».
На второй участок с уже утвержденным проектом планировки — в Нагатинской пойме площадью 90 гектаров, находящийся в собственности города — будет организован конкурс для инвесторов. Здесь разрешат построить 200-250 тысяч кв. метров недвижимости, отметил архитектор.
«К сожалению, при освоении промзон возобладала стратегия „нарезать на куски и продать", хотя город изначально собирался осваивать эти территории целиком и комплексно», — пояснил BFM.ru один из девелоперов.
«Наиболее распространенные ошибки при девелопменте промзон — слишком плотная застройка и большие потери арендопригодных площадей, а самый большой риск — потери при СМР», — отметил коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев. Эта компания уже имеет опыт в освоении территории ЗИЛа.
Он также отметил, идеальная схема подобной застройки — это та, когда город подводит все магистрали и обеспечивает электро— и теплоснабжением. «Но так бывает не всегда. Поэтому лучше заранее подумать, как можно довести проект до конца, в случае если все пойдет не так, как запланировано. Мы же, для того чтобы обеспечить наш комплекс электричеством, построили инженерную инфраструктуру, вложили приличную сумму в ТЭЦ ЗИЛа. Была построена первая очередь и создана первая в Москве частная коммунальная инфраструктура, созданная девелопером с нуля. Сегодня ею уже пользуются наши соседи по Нагатинской пойме», — пояснил он.
«Мортон» построит легкое метро через Бутово в Видное
В Каннах были анонсированы планы компании «Мортон» о строительстве 14 км легкого метро от железнодорожной станции Бутово до подмосковного города Видное. Инвестиции составят 250-280 млн евро (10 млрд рублей), и сейчас «Мортон» ведет переговоры с Внешэкономбанком об условиях частно-государственного партнерства.
Напомним, по итогам 2012 года «Мортон» вошел в тройку крупнейших застройщиков Московского региона, и выручка группы составила 43 млрд рублей. Объем продаж составил 512 тысяч кв. метров. Совокупный текущий портфель проектов «Мортона» — более 6 млн кв. метров жилья.
Итоги выставки подвел председатель совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец: «В этом году в Каннах очень высокий уровень представительства со стороны федеральной власти, здесь был министр Игорь Слюняев, мэр Москвы Сергей Собянин. У власти есть запрос на то, чтобы участники рынка недвижимости цивилизованно лоббировали свои интересы», — заявил Казинец, добавив, что как ни странно, этот запрос гораздо меньше поддержан самими застройщиками, которые привыкли кулуарно решать все вопросы на уровне региональных чиновников.
До сих пор отсутствие консенсуса во взаимоотношениях бизнес-власть, по мнению Казинца, сильно тормозило обеспечение страны доступным жильем. «Мы застыли на цифре порядка 20 квадратных метров на человека, при этом около 5% жилого фонда ежегодно выбывает по аварийности, что в целом равно объему вводимого жилья», — отметил он.
Россияне хотят очень простую вещь, чтоб в стране строили 150 миллионов квадратных метров в год, заявил на форуме Леонид Казинец. И застройщикам надо дать возможность строить, конкурируя по качеству, скорости, по условиям ипотеки, а не по доступу к земельным участкам. Впрочем, шансы на то, что ситуация со строительством в России может измениться, достаточно высоки.
«В Каннах на высоком уровне обсуждается развитие городов с привлечением ведущих урбанистов, условия инвестирования, а также можно узнать и изучить все новые технологии строительства, и все это дает толчок развитию отрасли строительства в России»
