07:44

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы.

Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги декабря 2014 г.

В декабре 2014 г. на продажу предлагалось 2 049 объектов общей площадью 3 551 тыс. кв.м и общей стоимостью 13,226 млрд. $, что выше показателей ноября на 9% по количеству и на 21% по общей площади.

Средневзвешенная цена за месяц снизилась на 6% и составила 3 724 $/кв.м.  Курс доллара в декабре по сравнению с ноябрем вырос на 20%, в результате чего в рублевом эквиваленте цена выросла на 14%, при этом по объектам, которые экспонируются уже давно, снижение по разным видам недвижимости в долларовом выражении составило от 2 до 11%, а рост в рублевом – от 9 до 18%.

Рост рублевых цен предложения продолжает свидетельствовать о том, что продавцы пытаются хотя бы частично компенсировать снижение курса рубля. При этом об острой фазе кризиса в связи с ухудшением ситуации в экономике говорить пока еще не приходится, что связано в т.ч. с инерционностью рынка купли-продажи и продолжающейся стадией полной неопределенности.  В любом случае номинируемые цены продаж весьма далеки от потенциальных цен сделок в данной ситуации и разрыв может составлять 30-50%.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 57%. Далее идут производственно-складские помещения (18%), помещения свободного назначения (13%) и торговые помещения (12%).

 

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	2 049	13 226	3 551	1,73	3 724
к ноябрю 2014	+ 9%	+ 13%	+ 21%	+ 10%	− 6%
к декабрю 2013	+ 19%	− 14%	+ 6%	− 11%	− 19%

 

Объем предложения торговых помещений на продажу в декабре 2014 г. по количеству снизился на 6%, а по общей площади – на 5%.  Всего экспонировалось 472 объекта общей площадью 433 тыс. кв.м и общей стоимостью 2,102 млрд. $.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 65 объектов общей площадью 19 тыс. кв.м. За месяц объем предложения снизился на 8% по количеству и на 14% по общей площади. Цена за месяц уменьшилась на 10% и составила 13 323 $/кв.м. Это объяснялось как снижением цен на 8% по объектам, которые экспонируются уже давно, так и уходом в ноябре дорогого объекта на Арбате (274 кв.м, 28 832 $/кв.м), а также выходом в декабре дешевого объекта на Кривоколенном пер. (737 кв.м, 7 683 $/кв.м).

За пределами центра объем предложения по количеству уменьшился на 5%, а по общей площади – на 4%, составив  407 объектов общей площадью 414 тыс. кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц сократилась на 12% и составила 4 463 $/кв.м. По объектам, которые экспонируются уже давно, цены снизились на 11%. Кроме того, на снижение цены повлияли уход в ноябре с рынка двух относительно дорогих торговых объектов - на Ленинском пр-те (8 262 кв.м, 8 200 $/кв.м) и на Свободном пр-те (18 214 кв.м, 6 982 $/кв.м), а также выход в декабре дешевого объекта на ул.Знаменские Садки (15 000 кв.м, 1 897 $/кв.м).

 

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	65	256	19	0,30	13 323
к ноябрю 2014	− 8%	− 22%	− 14%	− 6%	− 10%
к декабрю 2013	− 16%	− 64%	− 52%	− 43%	− 25%

 

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	407	1 846	414	1,02	4 463
к ноябрю 2014	− 5%	− 15%	− 4%	+ 1%	− 12%
к декабрю 2013	+ 18%	− 34%	− 19%	− 31%	− 18%

 

В декабре экспонировалось 138 объектов общей площадью 46 тыс. кв.м и общей стоимостью 0,399 млрд. $. По сравнению с ноябрем количество снизилось на 5%, а общая площадь - на 6%.

            Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству в декабре снизился на 3%, а по общей площади – на 1% и составил 33 объекта общей площадью 9 тыс. кв.м.  Средневзвешенная цена по таким объектам снизилась на 10% и составила 14 123 $/кв.м, что было обусловлено снижением на 8% цен по объектам, которые экспонировались уже давно, а также уходом в ноябре нескольких дорогих объектов на ул.Б.Лубянка (77 кв.м., 22 246 $/кв.м) и на ул.Мясницкой (83 кв.м, 28 367 $/кв.м) и выходом в декабре нескольких дешевых – на Лучниковом пер. (115 кв.м, 6 745 $/кв.м) и на 5-м Котельническом пер. (150 кв.м, 5 747 $/кв.м).

            Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 105  объектов общей площадью 37 тыс. кв.м, уменьшившись по сравнению с ноябрем на 6% по количеству и на 7% - по общей площади. Средневзвешенная цена по street-retail за пределами центра снизилась на 3% и составила 7 321 $/кв.м, что было связано с одной стороны, со снижением на 8% цен по объектам, экспонирующимся уже давно, а  с другой с уходом в ноябре дешевого объекта на Щербаковской ул. (1 856 кв.м, 1 242 $/кв.м), благодаря чему результирующее снижение оказалось гораздо меньше.

 

Street-retail внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	33	127	9	0,27	14 123
к ноябрю 2014	− 3%	− 10%	− 1%	+ 2%	− 10%
к декабрю 2013	+ 27%	− 25%	+ 12%	− 12%	− 33%

 

Street-retail вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	105	271	37	0,35	7 321
к ноябрю 2014	− 6%	− 10%	− 7%	− 1%	− 3%
к декабрю 2013	+ 6%	− 19%	0%	− 6%	− 18%

Объем предложения офисных помещений на продажу в декабре 2014 г. увеличился на 16% по количеству и на 42% по общей площади. Всего на рынке предлагался 1 121 объект общей площадью 2 029 тыс. кв.м и общей стоимостью 8,424 млрд. $.

Количество офисных объектов в центре выросло на 2%, а общая площадь – на 16% до 236 объектов площадью 272 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам уменьшилась на 9% и составила 7 389 $/кв.м. Снижение цены было связано со снижением на 4% цен на объекты, которые экспонируются уже не первый месяц, а также с уходом в ноябре дорогого объекта на М.Власьевском пер. (2 158 кв.м, 21 690 $/кв.м) и с выходом в декабре дешевого объекта на Ветошном пер. (9 000 кв.м, 5 829 $/кв.м).

            Объем предложения на продажу офисов за пределами центра по количеству за месяц вырос  на 20% и на 47% по общей площади до 885 объектов общей площадью 1 757 кв.м. Большой рост общей площади был обусловлен, в частности,  началом экспонирования  ряда крупных офисных объектов, таких как на ул.Полимерной (20 604 кв.м), ул.Ибрагимова (26 615 кв.м), на Сколковском ш. (32 100 кв.м ) и Кутузовском пр-те (48 671 кв.м).

            Средневзвешенная цена на офисные  помещения за пределами центра в декабре снизилась на 3% до 3 649 $/кв.м. На цену повлияли как снижение на 2% цен по давно экспонируемым объектам, так и окончание экспонирования в ноябре крупного дорогого объекта на Бережковской наб. (18 000 кв.м, 9 570 $/кв.м), а также выход в декабре нескольких дешевых офисных объектов на Нижегородской ул. (16 000 кв.м, 1 887 $/кв.м), Полимерной ул. (20 600 кв.м, 1 532 $/кв.м ) и Сколковском ш. (32 100 кв.м, 1 846 $/кв.м).

 

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	236	2 013	272	1,15	7 389
к ноябрю 2014	+ 2%	+ 6%	+ 16%	+ 13%	− 9%
к декабрю 2013	− 6%	− 32%	− 15%	− 9%	− 19%

 

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	885	6 411	1 757	1,99	3 649
к ноябрю 2014	+ 20%	+ 42%	+ 47%	+ 23%	− 3%
к декабрю 2013	+ 16%	+ 5%	+ 17%	+ 1%	− 11%

Количество объектов производственно-складского назначения в декабре 2014 г. увеличилось на 37%, а их общая площадь - на 5%. Объем предложения составил 152 объекта общей площадью  635 тыс. кв.м.  Значительное снижение средней площади объектов было вызвано выходом на рынок в декабре большого числа небольших объектов. Так, если количество объектов площадью до 1 000 кв.м в ноябре составляло 37, то в декабре оно выросло до 74, то есть в 2 раза.

            Средневзвешенная цена производственно-складских помещений выросла на 3% и составила 1 511 $/кв.м. К такому изменению цены привело окончание экспонирования в ноябре ряда крупных дешевых объектов на Котляковской наб.(16 350 кв.м, 1 023 $/кв.м), Ижорской ул.(17 441 кв.м, 528 $/кв.м), Полимерной ул. (20 000 кв.м, 1 071 $/кв.м), ул.Перова Поля (24 000 кв.м, 665  $/кв.м) и Полярной ул. (37 700 кв.м, 786 $/кв.м).

Объем предложения объектов свободного назначения в декабре 2014 г. по количеству вырос на 2%, по общей площади – снизился на 1%, составив 304 объекта общей площадью 454 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с декабрем снизилась на 5% и составила 3 831 $/кв.м. Снижение цены было обусловлено уменьшением цен на 6% по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц.

 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	152	960	635	4,18	1 511
к ноябрю 2014	+ 37%	+ 9%	+ 5%	− 23%	+ 3%
к декабрю 2013	+ 55%	− 16%	− 2%	− 37%	− 14%

 

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	304	1 740	454	1,49	3 831
к ноябрю 2014	+ 2%	− 6%	− 1%	− 3%	− 5%
к декабрю 2013	+ 61%	+ 7%	+ 40%	− 13%	− 24%