Эксперты Корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис" проанализировали рынок вторичного жилья за последние три года и пришли к выводу, что качество предложения меняется за счет постепенного выхода на рынок квартир во вчерашних новостройках и сноса в городах области аварийного и ветхого жилья. При этом покупатель становится более требовательным, в структуре спроса преобладают квартиры улучшенной планировки советского периода и новостройки, вышедшие на вторичный рынок.

Предложение меняется к лучшему

Сегодня предложение на рынке вторичного жилья Московской области преимущественно формируют квартиры брежневской, хрущевской эпохи, а также построенные в 1980-ых г.г. прошлого века. Также в структуре предложения присутствует жилье во вчерашних новостройках, но его доля невелика - не более 10%. Кроме этого, на рынке экспонируются дома барачного типа, частично благоустроенные квартиры, комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях - сегодня это вид исчезающего предложения, т.к. подобные объекты постепенно сносятся местными властями. (подробнее см. график 1) "На вторичном рынке замещение старого предложения относительно новым происходит довольно медленно, т.к. большая часть новостроек приобретается для личных нужд, зачастую в ипотеку, - комментирует Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис". - Обычно люди планируют длительное проживание в новых домах. Куда быстрее на рынок выходят инвестиционные квартиры, но, как правило, число инвесторов на рынке недвижимости нестабильно. В течение этого года мы наблюдали, как банковские депозиты населения массово перетекали в сегмент недвижимости. Сегодня до 40% сделок на первичном рынке носит инвестиционный характер, но такие высокие показатели характерны для объектов надежных, хорошо зарекомендовавших себя застройщиков".

Смена фаворитов

Последние три года рынок вторичного жилья Подмосковья функционировал в условиях затоваренности. Покупатели, получившие возможность выбора, существенно изменили предпочтения. Лидерами продаж в это время стали однокомнатные квартиры улучшенной планировки, на их долю ежегодно приходится не менее 21% продаж в среднем. (подробнее см. таблица 1) К квартирам улучшенной планировки традиционно относят жилье в кирпичных домах высотой в 12-16 этажей, построенных в 1980-ые г.г. Изолированные комнаты площадью 12-19 кв.м., раздельный санузел, просторные лоджии, большая кухня не менее 8 кв.м., наличие лифта и мусоропровода - те параметры, которые сегодня формируют спрос на эти квартиры, несмотря на то, что возраст домов уже исчисляется 30 годами.

Жилье хрущевской эпохи ощутимо сдает свои позиции на рынке недвижимости. Подорожание однокомнатных "хрущевок" за три года составило в среднем 16%, двухкомнатных - 8,3%, трехкомнатных - 10%. Для сравнения: однокомнатные квартиры улучшенной планировки прибавили в цене 30%, двухкомнатные - 13%, трехкомнатные - 17%. Однако, не смотря на стабильный спрос и рост цен, квартиры улучшенной планировки периода 1980-ых г.г. все чаще проигрывают новостройкам. В городах с активным жилищным строительством квартиры, построенные в 1960-1980-ые годы, уходят в арендный фонд, становясь перевалочным пунктом на пути к жилью в новостройке.

Причиной переориентации спроса стало развитие ипотечного кредитования. Для покупателей жилья становится важным не только ценник, но и качество недвижимости. При нехватке средств на покупку, как правило, принимается решение о займе, но в таком размере, чтобы хватило на приобретение более качественной квартиры. За последние три года доля покупок вторичного жилья в кредит возросла с 30% до 45%, в некоторых локациях это показатель достигает 70% и даже 90%.

"Рынок вторичной недвижимости не отличается высокой динамичностью, не зря его называют регулярным, - резюмирует Сергей Власенко. - За последние годы в Подмосковье построено много нового жилья, что задало новый вектор развития сегменту "вторички": четко обозначился арендный фонд, появилась "разменная монета" при альтернативных сделках, которых сегодня большинство, качественно улучшился рынок риэлторских услуг, сменились игроки рынка, появились новые лидеры. Исследованный нами период 2012-2014 годов показал, что покупатель жилья сегодня стремится к качественной недвижимости, а потому "вторичка" часто проигрывает новостройкам".