12:21
Пять «критериев качества» загородной жизни
Основные параметры, из которых складывается качество жизни в загородных поселках, исходя из запросов покупателей, это природные характеристики местности, состояние инфраструктуры, безопасность, близость станций железнодорожного транспорта, а также величина постоянных эксплуатационных расходов. Как отмечают аналитики компании «Пробизнес-Девелопмент», именно эти слагаемые существенно влияют на ликвидность загородных проектов для постоянного проживания, особенно – среднего ценового сегмента.
Что касается природных характеристик участка, внимание обращается прежде всего на общую экологическую репутацию местности, а также на наличие поблизости воды и леса. «Примерно четверть поселков, выведенных на рынок в 2012-2013 гг., находится у воды, будь то пруды, небольшие речки либо «большая вода», - рассказывает генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Дмитрий Ковальчук. – И это вполне понятно: доступность воды – даже небольшого озера – всегда является для девелопера хорошим козырем, поскольку большинство покупателей в первую очередь спрашивают именно об этом». В этом отношении хорошую репутацию имеют такие подмосковные направления, как Новая Рига (Истринское, Рузское водохранилища), Ярославка (Пироговское, Учинское, Пестовское водохранилища), Ленинградка (Иваньковское водохранилище, оно же Московское море), Можайка (Можайское водохранилище).
По такому параметру, как безопасность, первенство остается у элитных поселков Рублево-Успенского, Минского, Новорижского шоссе. «Это не значит, что поселки других направлений охраняются плохо, - поясняет Дмитрий Ковальчук, - во всех наших поселках применяется многоуровневая система охраны, и мы знаем, что и другие ответственные девелоперы не пренебрегают безопасностью своих поселков. Другое дело, что в отдельных элитных проектах охрана, в силу состава жителей и их усиленных требований к сохранению приватности, осуществляется «с избытком» - на таком уровне, который, возможно, создал бы неудобства жителям, скажем, поселка бизнес-класса».
Как ни странно, близость остановок железнодорожного транспорта является существенным плюсом даже для поселков бизнес- и элитного уровня. Наличие в доступности от поселка комфортабельных электричек-экспрессов помогает жителям дорогих проектов быстрее добираться до города. В эконом-классе этот параметр всегда был важным для покупателя. В числе направлений, на которых поселки бизнес- и элитного уровня находятся в доступности от станций железной дороги, входят Рублевка, Ярославское, Каширское, Дмитровское шоссе.
Наличие поблизости всей необходимой инфраструктуры – обязательное условие для тех поселков, в которых планируется постоянное проживание. Лидером по предложению выскоклассной торговой инфраструктуры являются Рублевское шоссе в зоне 5-10 км от МКАД, а также Новорижское направление, которое с конца прошлого века интенсивно развивалось именно как «кластер современного загородного жилья». Кроме того, лучше всего обеспечены инфраструктурой проекты, расположенные вблизи крупных подмосковных городов. Населенные пункты, наилучшим образом обеспеченные инфраструктурой, находятся, в первую очередь, на Новой Риге (Красногорск), Ярославском шоссе (Королев, Мытищи), Можайском (Одинцово) направлении. На востоке области это, прежде всего, Щелковское (Балашиха) и Носовихинское (Железнодорожный) шоссе.
Еще один критерий, который покупатели загородного жилья включают в комплекс «качества жизни в поселке» - стоимость эксплуатации. «Обычно всех интересует стоимость покупки недвижимости. Во что обойдется владение этой недвижимостью покупатели узнают только, став ее полноправным собственником. Во многих случаях они, что называется, «оказываются перед фактом», причем довольно неприятным. Я знаю случаи, когда ежемесячные взносы на эксплуатацию поселка и коммуникации составляют 14-15 тыс. руб. и выше, - рассказывает Дмитрий Ковальчук. – Между тем на западе стоимость эксплуатационных и коммунальных расходов – одна из первостепенных характеристик недвижимости, которая является приоритетной при выборе объекта. И наши, отечественные, покупатели – и на западном, и на собственном опыте – начинают придавать большое значение этому критерию. Именно поэтому, например, во всех наших поселках стоимость ежемесячных расходов в среднем составляет 30 руб. за квадратный метр площади.» По мнению эксперта, данный критерий в дальнейшем будет все более значимым. Поэтому поселки с неоправданно высокой стоимостью эксплуатации могут перейти в разряд малоликвидных, даже если все остальные характеристики будут, что называется «на уровне».