Многие из нас сталкиваются с тем, что радость от приобретенного жилья может продлиться очень недолго. На это может быть целая масса самых разных причин. Среди них – потеря работы, срочный переезд, да и, вообще, любые экстренные ситуации. Но стеной перед нами встает проблема – квартира, которая, в данный момент, находится в ипотеке. А затем встает вопрос, как же ее продать? Ведь она полностью нам не принадлежит.

Продажа квартиры в ипотеке: как можно это сделать с наименьшими потерями?

Многие из собственников недвижимости начинают продавать ипотечную квартиру самостоятельно. Здесь имеет место расчет на минимум материальных потерь. Это можно понять. Но в то же время, необходимо осознавать, что продажа квартиры в ипотеке – это процесс, который, при всем желании, легким не назовешь. Сначала нужно получить согласие банка-кредитора. Но, как показывает практика, банки чаще всего дают именно положительный ответ, поскольку большинство соглашений оговаривают отдельно пункт о продаже. При этом, надо понимать все тонкости процесса. После того, как банк дал свое согласие, крайне важно предельно точно определить сумму задолженности. И только затем следует заключение соглашения с будущим покупателем. Стоит ли упоминать о том, что оно должен быть нотариально заверен? В данном договоре обязательно должен быть параграф о том, что потенциальный покупатель согласен полностью выплатить остаток задолженности. Итак, договор заключен, сделка состоялась, но шампанское открывать пока еще рано. Остается одно очень важное дело. Необходимо взять закладную и вместе с ней отправиться в банк для того, чтобы снять с себя обременение.

Порядок продажи квартиры по ипотеке банком: как работает банк, выступая в роли агента продажи?

Но все же редко кто начинает разрешать проблему продажи самостоятельно. Это бесконечная беготня, вечная нехватка времени, очереди в регистрационных кадастровых палатах. Проще всего довериться в этом вопросе банку, который будет действовать, руководствуясь своими кредиторскими правами. Первым делом банк заведет для потенциального покупателя две новых депозитных ячейки. Затем будет происходить расчет остатка задолженности. Дальше следует самое интересное. Потенциальный покупатель будет обязан внести все необходимые для покупки квартиры в одну заведенных ранее депозитных ячеек. Затем, банк, выступающий в роли агента продажи, за очень короткое время погашает кредит, а сумма разницы будет положена во вторую ячейку. Закладная передается заемщику банка, который теперь получает право продать по стандартной схеме. Но мы хотим предупредить вас, что необходимо выяснить, передал ли банк сведения о погашении кредита в регистрационную палату. И только после этого можно со спокойной душой заключать договор. В противном случае, визит будет напрасным.

Продажа квартиры по ипотеке: этапы процедуры и тонкости каждого из них.

Итак, мы с вами разобрались, как осуществить продажу самостоятельно, и как с помощью банка. Но «разбор полетов» у нас получился довольно поверхностный, так как мы ставили своей целью уточнить лишь особенности разных процессов осуществления сделки. А сейчас хотелось бы заглянуть внутрь процедуры и постараться выяснить, какие именно этапы продажи квартиры в ипотеке нам предстоит пережить. Как и при покупке квартиры в ипотеку, при продаже необходимо подать заявление. Служащие банка назовут сроки рассмотрения, по прошествии которых банк дает свое согласие. Как мы уже говорили ранее, в ипотечный договор входит пункт, допускающий продажу. Отказ может последовать при определенных условиях, которые оговариваются отдельным параграфом соглашения. Однако, как правило, все проблемы решаются. Согласие банка получено, и теперь вам предстоит общаться с потенциальным покупателем. Многие негативно настроены изначально, против покупки обремененной ипотекой квартиры, по тем или иным причинам. Однако заверяем вас, что проблем при этом не возникает. После чего, необходимо заключить договор о продаже. Очень важно отдельно включить параграф о том, что покупатель согласен погасить оставшуюся задолженность. Разумеется, исходя из конечной стоимости квартиры. Ну, а дальше идет, собственно, продажа квартиры и погашение задолженности. Особенностью данного этапа является обязательное снятие обременение по ипотеке. И сделать это нужно обязательно. В противном случае, переход права собственности может не состояться.

Как продать обремененную ипотекой квартиру по схеме перекредитования?

В настоящее время такой способ используется все большим числом заемщиков. Продать ипотечную квартиру можно, если вы просто переоформили кредит на нового заемщика. Банки охотно идут на этот шаг, поскольку новый заемщик становится должником перед банком на тех же условиях, что и прошлый. Как вы поняли, новый заемщик и будет являться потенциальным покупателем. Нельзя не упомянуть тот факт, что перекредитование может быть осуществлено сторонним банком. В таком случае, вся сумма ипотечного кредита (или оставшаяся задолженность) будет переведена на этот банк. Он же, в свою очередь, погашает кредит в предыдущем банке. Такая процедура становится все более популярной, благодаря тому, что банки могут предлагать меньшие процентные ставки для привлечения новых клиентов. Мы хотим только предупредить, что такая схема не всегда одобряется кредитными организациями, с которым был заключен договор об ипотечном кредите. А также всегда существует возможность, что банк, в котором получается взять квартиру в ипотеку, проводит кредитную политику, не предполагающую продажу такой недвижимости.

Продажа квартиры под ипотеку: риски и опасности.

В чем мы с вами уже разобрались, так это в том, что при данной процедуре все шаги осуществляются только с согласия банка. Кредитные организации полностью контролируют весь процесс. Поэтому, если бы опасности существовали, они бы исключались. Депозитарная ячейка, в которую закладывается разница между задолженностью и суммой покупки, является самым надежным хранилищем на сегодняшний день. И если мы продаем ипотечную квартиру, то доступ к ячейке мы получим только после регистрации договора купли-продажи. Один из рисков, которые существуют при совершении такого рода сделки – это риск наличия моратория на досрочное погашение кредита. Поэтому перед тем, как искать покупателя, необходимо убедиться, что задолженность удастся заранее погасить. Если мораторий существует, то всегда есть возможность снять его. Если снять запрет не удается, придется пользоваться описанной выше схемой перекредитования. Тогда квартира по-прежнему останется залоговым предметом, что будет устраивать банк. Еще один известный нам риск – это наличие просроченной задолженности перед банком. Это, пожалуй, один из самых серьезных рисков, которые существуют в настоящий момент. Это может привести к тому, что продажа перестанет быть возможной. Кроме того, банки могут принять те или иные меры, которые могут самым негативным образом отразиться на материальном состоянии клиента. Таких мер несколько. Это большие штрафы, которые могут быть сравнимы по размерам с оставшейся задолженностью. Вторым пунктом будет идти риск запрета банком продажи квартиры. Если перечисленные неприятности происходят, то финансовое положение потенциального продавца может крайне дестабилизироваться. Последняя неприятность, которая может случиться, и она является победителем в этом сомнительном хит-параде – это выставление банком квартиры на аукцион. Можно было сказать, что это все риски, угрожающие нам на данный момент. Но, к сожалению, это не совсем так. Существует еще несколько неприятностей, которые могут нас подстерегать. Однако, они не способны причинить реального существенного вреда, а лишь вызвать чувство возмущения или негодования. Один из таких рисков – банковская бюрократия и дотошность. Список справок и документов, необходимый для предоставления в банк может впечатлить даже работника какого-нибудь архива. Другая неприятность, которая, к счастью редко происходит – это ошибки, допущенные работниками банка.

Продажа квартиры по ипотеке: документы, которые необходимо иметь. Документы для продажи квартиры по ипотеке – это не прихоть банка. Сейчас существует целый их список, и регламентируется он непосредственно законодательством. Нам кажется, даже не стоит упоминать о том, что все должно быть подготовлено заранее. Перед тем, как перейти к скучной части, которая будет являться 

перечислением документов, мы хотели бы упомянуть об одной очень важной детали. Существует вероятность того, что ипотечная квартира будет являться совместной собственностью двух супругов. Поэтому перед продажей важно получить разрешение на продажу одного из супругов. Далее идет подготовка документов. Сперва необходимо подтвердить право собственности с помощью договора купли-продажи, или же договоров ренты или дарения. Еще одним приемлемым документом будет свидетельство о наследовании вкупе с завещанием. Выписка из реестра бюро технической инвентаризации будет также очень важна для предоставления. Также нужно озаботиться о том, чтобы получить кадастровый паспорт жилья. Существуют моменты, когда квартира оформляется на несовершеннолетнего. Тогда продавцу прямая дорога в органы соцзащиты, где объяснят особенности оформления сделки при таких обстоятельствах. В некоторых случаях, если ипотека была оформлена на определенных специфических условиях, банк может потребовать дополнительные документы.