Специалисты компании «Авангард М», входящей в холдинг «Миэль», определили ТОП-5 самых популярных районов нише бизнес-класса на вторичном рынке жилья. Наиболее привлекательными для покупателей стали район около станции метро Университет, Фрунзенская набережная с прилегающими улицами, Кутузовский проспект, Сокол и тихие улочки Замоскворечья.  

Ниша жилья бизнес-класса на вторичном рынке – достаточно узкий сегмент, начавший формироваться совсем недавно. Однако, уже сейчас по оценкам экспертов «Авангард М» его объем в денежном эквиваленте составляет 2,3 млрд рублей. Это квартиры в сталинских домах 50-х годов или зданиях более ранней постройки в центре столицы, с потолками от 3 метров, хорошими видовыми характеристиками, только что завершенным дизайнерским ремонтом и новой мебелью. Средняя цена квадратного метра в этом сегменте – 10 000 долларов (около 300 000 рублей), а стоимость среднестатистической квартиры – 600 000 долларов (около 18 млн рублей).

«Речь идет об абсолютно новой квартире в старом, но качественном доме в престижном районе.» - говорит Генеральный директор компании «Авангард М» Алла Вишневская. По ее словам, такие квартиры – разумный компромисс между элитным жильем в новых комплексах в центре столицы, стоимость которого на 50-150% выше, и недвижимостью бизнес-класса в современных ЖК с подземным паркингом, огороженной территорией и инфраструктурой, но расположенных на московских окраинах.

Квартир бизнес-класса на вторичном рынке немного, не более 1-2% от общего объема предложения в районах с соответствующей застройкой. При этом около 40% предложений приходится на 5 районов: около станции метро Университет, Фрунзенская набережная с прилегающими улицами, Кутузовский проспект, Сокол и тихие улочки Замоскворечья. Остальные квартиры данного сегмента распределяются достаточно равномерно по всем центральным районам столицы в пределах Третьего Транспортного кольца.

Впрочем, специалисты утверждают, что и основной спрос сосредоточен также в этих пяти районах. «Это тот редкий случай на рынке, когда предложение следует за спросом, - поясняет Алла Вишневская. – Дело в том, что бизнес-класс на вторичном рынке – рукотворный: от квартиры эконом-класса в сталинском доме ее отличает высококачественная дизайнерская отделка. В других районах люди не готовы платить дороже за подобную квартиру, поэтому и продавцы не будут инвестировать в дизайнерский ремонт и качественную мебель, доводя недвижимость до соответствующего уровня».

1. Фрунзенская набережная. Средняя цена квадратного метра в данном сегменте  -  13500 долларов.

Это самый дорогой район из ТОП-5: стоимость квадратного метра колеблется от 12000 до 15000 долларов. Рядом протекает Москва-река, что обуславливает большой выбор видовых квартир, при этом на цену влияет и близость элитной Золотой Мили. «Ретро»-квартиры можно найти на самой Фрунзенской набережной, в зданиях на Комсомольском проспекте (от Садового Кольца до Третьего Транспортного), а также на прилегающих Фрунзенских улицах. Помимо престижа и вида на реку, храм Христа Спасителя и центр, покупателей привлекает аура самого места – тихие улочки, зелень, аллеи с яблонями. Выбирая престижный и тихий район, клиенты должны быть готовы к тому, что инфраструктура Фрунзенской набережной на расстоянии «шаговой» доступности не так наполнена, как, например, на «интеллигентном» Университете, и платить придется именно за ауру и престиж, а также близость к Остоженке и храма Христа Спасителя.

Сейчас «двушка бизнес-класса» на Фрунзенской набережной (д. 18), правда, с окнами «во двор», расположенная на 5 этаже 9-этажного дома, площадью 58,5 кв. м, обойдется покупателю в 23,5 млн рублей.

2. Замоскворечье. Средняя цена квадратного метра в данном сегменте -  12500 долларов.

Этот район Центрального административного округа выбирают любители старой Москвы. Дело не только в престиже, но и уюте Замоскворецких улиц – Большой Ордынки, Пятницкой, Новокузнецкой, Космодамианской набережной, где сами названия пронизаны историей. Сталинских домов в этом районе немного, но тут покупатели «ретро»-квартир отдают предпочтение зданиям дореволюционной постройки, главное, чтобы недвижимость отвечала всему набору условий: качественное строение, высокие потолки, дизайнерский ремонт, вид из окна. Транспортная доступность района просто уникальна, количество поликлиник, ресторанов, клубов и т.д. на квадратный километр поражает любое воображение. Правда, в районе традиционно не хватает зелени, и любителям пеших прогулок по паркам придется добираться туда на транспорте.  

Ценовой разброс в Замосковоречье наиболее серьезен: в красивом, недавно отреставрированном доме на Новокузнецкой улице стоимость квадратного метра доходит до 15000 долларов, а в стандартном для старой Москвы и ничем особо непримечательном здании в Большом Толмачевском переулке, построенном в 1910 году, можно купить «ретро»-квартиру и за 10000 долларов за квадрат.

Цена двухкомнатной квартиры площадью 72 кв. м. на Садовнической улице (51 дом, 3-й этаж 7-этажного дома) – 23,6 млн рублей. Всего на 100000 рублей дороже, чем «двушка» значительно меньшей площади на Фрунзенской набережной!  

3. Кутузовский проспект. Средняя цена квадратного метра в данном сегменте  -  10750 долларов.

Расцвет Кутузовского проспекта пришелся на 90-е года прошлого и начало этого века, сейчас популярность этого района немного снизилась. Желающие приобрести «ретро»-квартиру рассматривают дома вдоль проспекта, начиная от набережной Тараса Шевченко и до парка Победы. Преимуществом считается вид на «Москву-Сити», недостатком – зажатость района между железной дорогой и промзоной: «изнанка» Кутузовского проспекта достаточно неприглядна и до сих пор не обустроена. Инфраструктура района также не поражает разнообразием – есть хорошие школы, несколько приличных ресторанов, поликлиник… Однако в пешеходной доступности для жителей Кутузовского достаточно – только перейти по мосту через Москва-реку – скоро будет представлена вся инфраструктура завершенного делового центра «Москва-Сити». Среди ярких минусов Кутузовского, в конечном итоге повлиявший на снижение его популярности – перекрытие магистрали ради проезда правительственных кортежей.

«Двушка» бизнес-класса на Кутузовском проспекте (д. 35, кор. 2) площадью 59 кв. м. и расположенная на последнем этаже 8-этажного здания, обойдется покупателю в 18,8 млн рублей.  

4. Университет. Средняя цена квадратного метра в данном сегменте -  10500 долларов.

Это обжитой и зеленый район со своими достопримечательностями, достаточно однородной и интеллигентной социальной средой, а также прекрасной инфраструктурой. Жилье покупатели с соответствующими финансовыми возможностями стараются приобрести в домах постройки 50-х годов, расположенных от Университетского проспекта до ул. Кравченко (включая Ломоносовский проспект, ул. Строителей, ул. Крупской, ул. Марии Ульяновой).

Район рядом со ст. метро Университет пользуется спросом у людей, желающих приобрести квартиры для детей, как школьников, так и студентов, чему способствует близость главного ВУЗа страны – МГУ, престижного МГИМО, а также большой выбор сильных школ. Один из минусов – отдаленное (по сравнению с другими районами ТОП-5) расположение: ведь до Садового Кольца нужно проехать либо 4 станции на метро, либо преодолеть пробки Ленинского проспекта.

Впрочем, именно это и сказывается на цене. Например, стоимость двухкомнатной квартиры уровня бизнес-класса на Ленинском проспекте (д. 64/2, на 5 этаже 8-этажного дома площадью 54,9 кв. м) – 18,5 млн рублей.

5. Сокол. Средняя цена квадратного метра в данном сегменте -  9500 долларов.

Сокол - самый доступный по цене район ТОП-5, что обусловлено его относительной удаленностью от центра города и достаточно неоднородной застройкой. Покупатели квартир в стиле «ретро» выбирают дома вдоль Ленинградского проспекта, начиная от ст. м. Динамо и до прилегающих к нему в районе ст. м. Сокол улиц Алабяна, Балтийской, Часовой и проч. Их привлекает развитая инфраструктура, а также историческая «академичность» района – в советское время квартиры в сталинских домах получали деятели культуры и искусства (одним из магнитов района Сокол стал поселок художников), ученые, известные военные и проч. приличные люди.

Стоимость «двушки» на Ленинградском проспекте, дом 75 «б» (3-й этаж 8-этажного сталинского дома), общей площадью 58 кв. м. стоит всего 15,5 млн рублей.  

ТАБЛИЦА: Стоимость квадратного метра «ретро»-квартир в самых популярных районах.