09:40
В 2018 году продолжится плавное снижение цен на новостройки
19 декабря, на Рождественском саммите в Москве, ключевые игроки рынка недвижимости подвели итоги 2017 года. Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики «Бон Тон» выступила с докладом о важнейших тенденциях рынка, осветив основные его показатели. По мнению эксперта, ключевыми событиями стали массовый выход новых проектов, который продолжится и в 2018 году, плавное снижение цен и уменьшение среднего «чека» покупки.
Уходящий 2017 год во многом закрепил тенденции 2016 года. В Московском регионе продолжается процесс ценовой стагнации: средняя цена кв.м на первичном рынке старой Москвы выросла только на 4,5% и составила 180 тыс.руб. По итогам реализации с начала года средневзвешенная цена в Новой Москве за «квадрат» составляет 102 тыс. руб. и практически не изменилась в сравнении с 2016. В Подмосковье этот показатель понизился и составляет 82 тыс. руб. против 82,5 тыс. в прошлом году. Снижение средневзвешенных цен сохранится и 2018 году.
По мнению специалистов «Бон Тон», данный тренд связан, прежде всего, с выходом большого объема нового предложения, особенно в комфорт-классе, на долю которого приходится больше половины нового предложения.
За 11 месяцев текущего года на рынок вышло порядка 7,5 млн кв.м жилья во всему Московскому региону, их которых в старой Москве больше трети всего предложения (2,8 млн кв.м). При этом по данным Росреестра, за 11 месяцев 2017 года было приобретено порядка 2,3 млн кв. м. В Новой Москве объем предложения составляет порядка 2 млн кв.м, из которых с начала текущего года реализовано 1,1 млн кв.м. В Подмосковье было введено в реализацию около 2,8 млн кв.м, из которых распродано всего 1,9 млн кв.м.
«С таким объемом предложения спрос не справляется, хотя мы не наблюдаем его сокращения, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «Бон Тон». –Поддерживает спрос, несомненно, снижающиеся цены и привлекательные ипотечные ставки».
Относительно новой тенденцией рынка стало то, что предложение стало основополагающим фактором, влияющим на его развитие. «Если раньше рынок недвижимости в среднесрочной или долгосрочной перспективе мы рассматривали в связке с макроэкономическими показателями – изменением уровня инфляции, динамикой ВВП и пр., – отмечает Елена Чегодаева, – то на данный момент основным фактором, влияющим на рынок, является объем предложения».
По экспертной оценке, в 2018 году только на рынок старой Москвы должно выйти еще не менее 5 млн кв.м общей площади проектов. И это только те площадки, по которым есть информация из открытых источниках, которые к данному моменту имеют одобрение или уже разрешение на строительство. Выход нового предложения, включая объемы по программе реновации, приведут к дальнейшему снижению средней цены кв.м. По мнению аналитиков «Бон Тон» они достигнут дна не ранее 2019 г.
Еще одна весомая тенденция – уменьшение среднего чека покупки, в первую очередь, за счет уменьшения площади приобретаемых квартир. В эконом- и комфорт-классе уменьшение средней площади составило около 15%. Не отстает и бизнес-сегмент: там средняя площадь в новых проектах не превышает 60-62 кв. м.
Все большим спросом пользуются так называемые «евро-форматы», которые позволяют сэкономить на бюджете и создать качественное пространство для жизни.
Если судить по проектам массового сегмента, которые выходили на рынок в течение 2017 г., по отдельным корпусам доля квартир евроформата может достигать 50% от общего количества лотов.
По словам Чегодаевой, на сегодняшний день собой первичный рынок представляет модель классической олигополистической конкуренции, когда 70% рынка контролируют 10-12 крупных застройщиков, которые предлагают дифференцированный или слабо дифференцированный продукт. Поэтому ценовая конкуренция сводится к минимуму, и речь идет о неценовой конкуренции. То есть, девелоперы между собой борются за потребителя, стараясь качественно, без увеличения стоимости, улучшить характеристики своего продукта.
Так, закрепившейся тенденцией 2017 стал рост квартир с отделкой, стоимость которой заложена в ДДУ. Доля проектов массового сегмента с отделкой составляет порядка 26%. Стоимость отделки варьируется от 6 до 14 тыс. руб./кв.м в комфорт-классе. «Мы прогнозируем, что девелоперы и застройщики в своих комплексах будут рассматривать возможность сдвига соотношения квартир с отделкой и без в сторону где-то 40 к 60%», – говорит Е.Чегодаева.
ГК «Атлант» подвела итоги своей работы в 2018 году. За прошедшие 12 месяцев застройщик построил почти 120 тыс. кв. м недвижимости, что на 20% больше показателей 2017 года. При этом продажи жилья в проектах ГК «Атлант» в минувшем году выросли на 150%. Общий объем инвестиций в строительство в 2018 году составил более 4,0 млрд рублей.
По прогнозам экспертов «НДВ-Супермаркет недвижимости», если в течение месяца-двух после запуска первых московских центральных диаметров интервал движения электричек, действительно, сократится до 5-6 минут, то цены на новостройки в таких городах, как Нахабино, Красногорск, Лобня, Долгопрудный, Подольск, Одинцово, могут повыситься на 3-5% в течение первого полугодия 2020 года.
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» в феврале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента увеличила рост, достигнув нового рекорда за всю историю наблюдений. 
С начала войны в Украине стоимость строительства жилья увеличилась на 30%, что значительно повлияло на рынок недвижимости. По словам Арсения Насиковского, младшего партнера группы компаний DIM, наблюдается снижение доли инвестиционных сделок, и среди покупателей первичного жилья сейчас преобладают конечные потребители.
Пик падения цен на объекты вторичной недвижимости пройден, стоимость квартир в долларах в разы ниже, чем девять лет назад. 
В 2017 году специалисты предсказывают дальнейшее понижение цен на вторичное жилище и высокую долю инвестиционных сделок в новостроях областных центров.
Наступивший год станет годом роста арендных ставок и снижения доли вакантных площадей в офисах средней ценовой категории, - уверены эксперты ГК «ЭКООФИС». Причем это произойдет независимо от продления западных санкций и изменения курса валют (за исключением резкой девальвации). Специалисты приводят 5 аргументов в пользу данного тезиса.
Согласно результатам исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank, опубликованным в декабре прошлого года, Украина заняла первое место в мире по падению цен на жилую недвижимость: к концу III квартала цены просели на 9,9% с начала года.