Если кратко, то 2016 год можно охарактеризовать двумя словами: «покупатели вернулись». Конечно, говорить сейчас, что ситуация с продажами вернулась на докризисный уровень – нельзя. Но по моим ощущениям итоговое количество сделок на вторичном рынке недвижимости в 2016 году процентов на 20-25 выше, чем в 2015.

Основные тенденции 2016 года

В 2016 году можно отметить две основные тенденции.

Первая – это остановка падения цен и понимание актуальной цены продавцами.

С начала лета 2016 года цены на вторичном рынке недвижимости перестали падать. Да, конечно, и сейчас можно встретить экспертные мнения о продолжающемся снижении цен, но обычно – это мнение людей смотрящих на цифры, а не «живущих» на рынке недвижимости.

Дело в том, что начиная с середины 2015 года, на рынке недвижимости появилось большое количество переоцененных объектов. Это очень легко объясняется с психологической точки зрения. Людям тяжело смириться с тем, что квартира, которую они оценивали буквально полгода назад, сейчас стоит значительно дешевле. А если перевести эту сумму в доллары, то и вообще в два раза дешевле.

Поэтому для конца 2015 и начала 2016 года было характерно появление на рынке объектов, которые выставлялись по цене значительно выше рыночной, и которые продавались по 6-8 месяцев, планомерно снижаясь в цене.

К середине осени 2016 года подобных объектов стало существенно меньше, продавцы стали понимать, сколько стоит их квартира. Этому, в том числе, способствовала и остановка падения цен. Дно было нащупано и стало понятно от чего нужно отталкиваться. Хотя на рынке элитной недвижимости такая переоценка все еще встречается. 

Вторая тенденция – это существенное снижение ставок по ипотечным кредитам.

Если мы входили в 2016 год со средними ставками порядка 14-14,5%, то уже к середине года стали доступны кредиты по ставкам от 12,25 до 13,5%. К декабрю доступные ставки сместились еще на один процентный пункт. В целом, сегодня средние ставки по ипотеке находятся в районе 12 – 12,5%.

Ипотека в 2016 году

Конечно, снижение ставок в декабре 2016 года - это совсем не общая тенденция, а частные акции нескольких банков. Причем некоторые банки и на осеннее понижение процентов по кредитам отреагировали довольно вяло, и до сих пор выдают ипотеку под 13-14%.

Также на рынке полно предложений с разными рода «ухищрениями»: например, получи ставку в 10 – 11,5 %, заплатив комиссию за понижение в 4%; или плати за кредит не один раз в месяц, а два раза (якобы это понизит проценты, хотя реально – это лишь повышает количество платежей).

Но это совершенно нормально для периода послекризисной «неразберихи», когда покупатели еще плохо ориентируются в имеющихся продуктах. Думаю, что это довольно скоро прекратится, так как просто не будет пользоваться спросом.

Самые низкие ставки

Удивительным событием 2016 года стал локомотив снижения процентов по кредитам в виде «Райффайзенбанка». Этот банк, до этого не отличающийся особой любовью к низким ставкам, несколько раз сделал доступными для общих масс (в смысле не для зарплатных клиентов и без комиссий) самые низкие ставки на рынке. В конце весны, когда средние процентные ставки составляли 13,5%, этот банк стал начал выдавать кредиты под 12,25%.

К осени это стало уже не так актуально, и самая низкая ставка стала у Сбербанка. И тогда в середине осени Райффайзенбанк понизил свои проценты по ипотеке до 11,9%, а в декабре, в виде акции, еще раз снизился до уровня 11,25%. Правда, эта ставка достигается за счет преференции, которые дает Райффайзенбанк некоторым агентствам недвижимости. Но и для всех остальных клиентов этого банка предложение довольно интересно – 11,5%. Сегодня подобные ставки можно получить в двух банках: Райффайзенбанк и Сбербанк.

Сбербанк в декабре так же, в виде акции, сделал понижение. И, например, для клиента, квартиру которому мы купили в самые последние дни декабря, мы одобрили кредит под 11% годовых. Такая величина достигалась за счет трех факторов: программа «Молодая семья» от Сбербанка, наш покупатель являлся зарплатным клиентом Сбербанка, первоначальный взнос был более 30%.

Кстати, если бы первоначальный взнос был более 50% и кредит брался бы не на 20 лет, а на 10, то ставка вообще была бы 10,5%. На текущий момент это самая низкая ставка, но с упомянутыми выше оговорками.

Что можно еще отметить на рынке ипотечного кредитования

1. Продукт «Металлинвестбанка» с нулевым первоначальным взносом. Конечно, ипотека с нулевым первоначальным взносом – это самый высокорисковый продукт. И кризис 2009 года хорошо показал, что самое большая доля дефолтов была именно по таким кредитам. Но я думаю, что подобное предложение будет иметь свой спрос. Сегодня этот вид кредита можно получить под 14% годовых.
2. Банк «РНКБ» - сегодня фактически единственный банк, который выдает ипотечные кредиты на покупку недвижимости в Крыму. Стоимость кредита - 13,49 до 13,99%. При этом в Москве у «РНКБ» есть свое отделение, так что москвичи могут получить одобрение на покупку крымской недвижимости, не выезжая в Крым.
3. Снова «Райффайзенбанк». Самое выгодное на сегодня предложение по рефинансированию ипотечных кредитов в других банках. Ставка 10,9%, без комиссий. При этом минимальный срок выплат по действующему кредиту всего 3 месяца. Так что этим предложением могут воспользоваться все, кто брал кредиты в начале и в середине этого года, и снизить выплаты по своим кредитам на 1,5 – 3% годовых.

Прогнозы на 2017 год

С точки зрения ипотечного кредитования, мне кажется, что все довольно очевидно. Скорее всего, все акции, которые были озвучены банками в декабре, превратятся в стандартные ставки. По крайней мере, в январе в Райффайзенбанке и Сбербанке действуют декабрьские программы. А, также у меня есть информация о планируемом снижении процентов по кредитам в некоторых других банках.

Так что, скорее всего, уже к середине 2017 года мы увидим снижение средних ставок по ипотечным кредитам на вторичном рынке недвижимости до уровня 11-11,5%. И вполне возможно, что к концу 2017 года некоторые категории граждан смогут получить ипотечные кредиты под 9-9,5%.

С продажами все не однозначно

А вот с точки зрения продаж, все не так однозначно. С одной стороны в 2016 году мы видим снижение ставок по ипотечным кредитам, рост активности ипотечных покупателей и покупателей в целом, остановку цен на недвижимость. Т.е., по сути, есть все предпосылки для небольшого роста цен на недвижимость. Два года мы видели не только снижение цен и стагнацию на рынке, но и довольно существенную инфляцию. И все это, на фоне увеличившейся покупательской активности, не может не привести к росту цен.

За исключением одного «но»…

Второе полугодие 2016 года было заметно хуже первого. Да, конечно же, в ноябре и декабре был обычный всплеск покупательской активности. И ликвидные объекты, выставлявшиеся по реальным, не завышенным ценам, продавались очень даже хорошо. Но, ожидаемой осенней активности замечено не было, и осень в целом прошла на уровне лета, если не хуже.

Т.е. картина активности на вторичном рынке недвижимости выглядит как синусоида:

• первая половина 2015 года – стагнация
• вторая половина 2015 года – небольшой рост
• первая половина 2016 года – хороший рост
• вторая половина 2016 года – спад

 

Пока тяжело говорить, чем конкретно вызвана эта картина. С одной стороны этот спад, довольно хорошо объясняется волной отложенного покупательского спроса, которая была с апреля по июнь 2016 года. Волна эта схлынула, рынок успокоился, и именно на этом фоне активность второго полугодия 2016 года прошла по нисходящей.

Если я не ошибаюсь в этом объяснении, и все именно так, то значит и мой первый прогноз сбудется. А значит, в первом полугодии 2017 года мы увидим хороший живой спрос на рынке недвижимости, увеличение покупательской активности и небольшой рост цен на недвижимость.

Если же мое объяснение ошибочно, и этот спад спровоцирован экономическими проблемами и нехваткой денег у населения, которые не перебиваются снижением ставок по ипотеке, то к весне 2017 года мы можем увидеть уникальную для рынка недвижимости картину: низкие ставки по ипотеке на фоне «вялого» спроса и стагнации.

 

Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Константин Барсуков