10:49
Загородная недвижимость и реконструкция трасс: повышение цен не для всех.
Реконструкция ряда подмосковных направлений повысит ликвидность расположенной на прилегающих территориях недвижимости. По данным аналитиков компании «Пробизнес-Девелопмент», рост цен на качественные объекты по Ярославскому, Новорижскому, Минскому направлениям достигнет 12% к моменту завершения работ. Правда, это касается лишь поселков для постоянного проживания в пределах 50 км от МКАД. Реконструкция Минского направления и «Большой Ленинградки» завершится уже в текущем году; Новой Риги – в конце 2014 года; Ярославки – в 2015 году. Чем ближе момент окончания работ по каждому из направлений, тем более выраженным будет рост цен на расположенную поблизости недвижимость, отмечают аналитики «Пробизнес-Девеломент».
На динамику цен влияет также и расстояние от МКАД по реконструируемой трассе. Если участок попадает в зону, в которой ведутся работы, удорожание по их завершению будет более выраженным, чем если объект находится за ее пределами. При этом удорожание однозначно не коснется тех объектов, которые окажутся в непосредственной близости от новых развязок или эстакад. В то же время, случаи ухудшения ликвидности загородных объектов по реконструируемым трассам, вероятно, будут единичными.
«По целому ряду подмосковных направлений транспортной ситуации ухудшаться особенно некуда, - отмечает коммеречский директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Сергей Нагорный. – Так что можно говорить скорее о том, что отсутствие улучшений является причиной стагнации: замирает спрос и, соответственно, не растут цены. Отличный пример такой ситуации – Рублево-Успенское шоссе: здесь рост цен фактически остановился, в частности, именно из-за проблем с транспортной доступностью. К настоящему времени стоимость дома, расположенного между Рублевкой и Новой Ригой однозначно будет выше, если к нему есть подъезд именно с Новорижского шоссе».
Чем выше качество самого объекта, тем заметнее влияние транспортной составляющей на его конечную стоимость, отмечает Сергей Нагорный: «Некачественные объекты в существующих условиях «рынка покупателя» не пользуются повышенным спросом и при хорошей транспортной доступности. В то же время, если объект ликвиден, удобный подъезд, качественное дорожное покрытие, отсутствие серьезных проблем с траффиком, безусловно, увеличат его стоимость относительно аналогичного объекта, находящегося в худшей транспортной ситуации».
При этом в большинстве случаев состояние и «проходимость» шоссе значительно отражается на ликвидности объектов в пределах 50-60 км от МКАД – именно здесь сосредоточены основные пробки. Что касается сегмента «дальних дач», которые расположены на расстоянии 100-120 км от окружной, то их подорожание вряд ли коснется.
Кроме того, влияние транспортной составляющей на цену гораздо выше, когда речь идет о домах и таунхаусах, которые являются альтернативой городской квартире.
«Таким образом, улучшение транспортной ситуации скажется на разных сегментах загородной недвижимости по-разному. И открытие очередного участка той или иной реконструированной трассы вовсе не обязательно автоматически поднимает «ценник» в поселках, - заключает Сергей Нагорный. – Однако, наиболее ликвидные земельные участки в поселках для постоянного проживания, прилегающих к Ярославке, Ленинградке, Новой Риге и Минскому шоссе могут подорожать в несколько раз, отмечает эксперт. А что касается готовых и реализуемых проектов, можно прогнозировать повышение стоимости к окончанию реконструкции, в среднем, на 10-12%».