Квартирный вопрос  может возникнуть внезапно тогда, когда его совсем не ждешь. Как правило, поиск и оформление аренды квартиры отнимает много сил и времени, особенно если это первый опыт поиска съемного жилья. Какие моменты стоит учесть при съеме жилья, чтобы не попасть в руки мошенников?

С чего начать?

Для начала стоит проанализировать рынок, то есть просмотреть максимум объявлений о квартирах, которые есть на рынке. Этим будущий съемщик жилья убивает двух зайцев: во-первых, узнает примерную цену жилья, во-вторых, желание «что-нибудь снять»  превращается в конкретный вариант.

Сопоставив расходы с предложением, можно сразу понять, стоит ли рассчитывать на евроремонт за ту сумму, которую арендатор готов выкладывать каждый месяц, будет ли в помещении мебель (и нужна ли она вообще?), принципиально ли, чтобы в доме был лифт, консьерж, видеонаблюдение?

Далее следует съездить на просмотр нескольких предложений. Возможно, окажется, что за те деньги, которые планируется выделить на съем жилья в выбранном районе можно арендовать  не «трешку», а только «двушку», а то и вовсе придется пересмотреть бюджет аренды.

При этом не нужно спешить и арендовать первую же квартиру, которую предлагает риелтор, если только она действительно не является квартирой вашей мечты. Не стоит закрывать глаза на старый паркет, хлипкую входную дверь, окна на шоссе и мебель прошлого века.

Кроме этого, следует внимательно относиться к объявлениям, которые обещают жилье намного ниже рыночной стоимости. Скорее всего, за такими сообщениями об аренде стоят мошенники. Решив таким образом сэкономить, проблем не миновать. В лучшем случае,  можно остаться без денег, а в худшем – без денег и всех вещей. Вариантов может быть много. Одно дело, когда хозяин готов скинуть 5 тысяч рублей, потому что зимой в квартире слабо греют батареи или назрела необходимость менять холодильник, а другое, когда помещение изначально стоит подозрительно дешево. Нужно также оценивать качество площадки, на которой вы встретили объявление о сдаче: специализированный ли это ресурс, проверяются ли сообщения о сдаче жилья в аренду, публикуют здесь сообщения агентства или частные лица. Меньше всего доверие, конечно, вызывают объявления на остановках.

Нас не проведешь!

И вот квартира мечты найдена. В ней все прекрасно, начиная от хозяина и заканчивая видом из окна. Самое время подумать о юридических тонкостях.

Юристы советуют в первую очередь проверить право собственности арендодателя. В Москве в последнее время участились случаи сдачи квартир по фиктивной доверенности, когда «хозяин» получает аванс и залог, а потом появляется настоящий собственник и выгоняет горе-арендаторов.

 «Если заключается договор по доверенности, она должна быть оформлена нотариально, - говорит юрист Московского правозащитного центра Михаил Салкин. - Нужно позвонить нотариусу, регистрировавшему документ, и уточнить, не был ли он отозван».

По словам эксперта, при коммерческом съеме жилья может быть только два типа договора - аренды и найма жилья. «Договор аренды сроком более одного года подлежит государственной регистрации - это дополнительная гарантия подтверждения прав того, кто снимает жилье. Договор найма жилья заключается сроком до пяти лет, в нем указываются лица, которые будут проживать в квартире, условия и сроки оплаты, порядок расторжения договора, в том числе срок, за который необходимо предупредить стороны о прекращении договора», - объясняет юрист.

Внесение залога и оплату рекомендуется осуществлять безналичным путем с указанием в платежном поручении, что оплата производится по договору аренды/найма. Если оплата квартиры осуществляется наличными, нужно взять расписку о том, что владелец недвижимости получил оплату. И брать ее каждый месяц, даже если хозяин регулярно пьет с вами чай на кухне и кажется вполне порядочным.

Есть вариант, что арендодатель может предложить оформить договор безвозмездного пользования. Хозяин, согласно этому документу, не обязан платить налог со сдачи жилья съемщику. Но стоит учитывать, что такой договор может быть прекращен в любой момент. Бывало и так, что съемщик, внеся плату за месяц вперед, на следующий день оказывался на улице.

Еще один момент, который стоит помнить – это то, что снять квартиру в муниципальном (неприватизированном) жилье можно только с разрешения собственника жилья (муниципалитета или города). Без такого согласия договор найма жилья недействителен, и проживающие в квартире могут быть выселены в судебном порядке.

Очень важно, если собственников квартиры несколько, чтобы договор аренды или найма подписал каждый из владельцев и желательно в вашем присутствии. Отсутствие согласия на аренду хотя бы одного из них делает такой договор ничтожным, а арендатор может быть выселен на улицу в любой момент.

И другие тонкости

Если хозяин захочет составить список имущества в квартире, нужно внимательно с ним ознакомиться, чтобы через время, когда захочется сменить жилье, не выяснилось, что из квартиры пропали телевизоры, шкафы и люстры, которых там никогда не было.

Уточните сразу, на что готов хозяин квартиры во время сдачи жилья, – можно ли выбросить старый холодильник, не поменяет ли он его со временем сам, что вообще он готов улучшить в квартире для вашего комфорта и с чем расстаться? Можете ли вы сделать ремонт или повесить картины на его новые обои в гостиной? Кто будет чинить технику или менять сантехнику, если она вдруг сломается? Если заранее обговорить все вопросы, то в будущем эти проблемы будут решаться проще.

Не такой острый, но тоже важный момент – когда и как хозяин будет приезжать за деньгами (или вы будете переводить их ему на карточку?), может ли он посещать жилье без вас, трогать ваши вещи? Конечно, это прекрасно – приехать из отпуска и увидеть на кухне новый чайник или свежие розетки, но такое хозяйское участие может показаться лишним. Одна хозяйка, например, повысила оплату квартиры, предварительно порывшись у своих квартиросъемщиков в шкафах. «Вы же купили себе столько техники, компьютеров, значит, и мне можете платить больше», - оправдывалась она.

Полезно узнать мотивы хозяина сдавать квартиру. Было ли это сиюминутным желанием, когда барышня разъехалась с мужем, или человек просто хочет заработать за год сдачи недвижимости на машину? Или он вообще не хочет больше работать и уезжает на Бали заниматься йогой? Все это влияет на продолжительность проживания в квартире.

И помните, что не хозяин делает вам одолжение, разрешая жить в своей прекрасной квартире, это дело выгодно вам обоим, и деньги, в любом случае, вы платите ему немалые. И точно так же, как вам хочется иметь адекватного хозяина квартиры, так и ему хочется получать оплату в срок и быть при этом уверенным, что никто не тушит окурки о его новый диван и не радует соседей регулярными ночными вечеринками.