Крах мифа о грядущей массовой коттеджной застройке – как альтернативы массового городского жилья, уход с рынка девелопмента загородных территорий крупных компаний-застройщиков и банкротства «компаний-однодневок», чьим активом были надежды на массовые продажи еще не построенных коттеджей, грядущие изменения в земельном законодательстве. Все эти изменения открывают совершенно новые перспективы для инвестора. Изменения к лучшему.

Коттеджный поселок - понятие, столь популярное в Европе, на российском рынке загородной недвижимости появилось лишь несколько лет назад. Ни у кого не было сомнений, что в ближайшем будущем коттеджные поселки будут интенсивно развиваться. Ведь это комплексное решение проблем коммуникаций, вопросов безопасности, однородного социального окружения. Но массовости не получилось. Почему?

Ориентация застройщиков и риэлторов исключительно на получение максимальной прибыли от реализации инвестиционного проекта в кратчайший срок, привела к тому, что рынок был наводнен предложениями для покупателей с доходом, мягко говоря, выше среднего. А маркетинговые стратегии продвижения проектов словно артподготовкой сопровождались внедрением в массовое сознание покупателя мифов о том, что постоянный рост цен на землю, коммуникации, строительные материалы делает строительство коттеджных поселков эконом-класса очень невыгодным.

Спорить трудно, продажа трех загородных домов стоимостью в 5 млн долларов каждый, это намного выгоднее (и уж куда менее затратно), нежели строительство и продажа 30 коттеджей эконом-класса по 500 тысяч долларов. В результате сегмент элит-класса (от $3 млн) сегодня насыщен, по данным различных источников, от 80 до 90%. А самый востребованный сегмент эконом-класса насыщен только на 25%.

Нижняя планка стоимости недвижимости в каждом из сегментов, естественно, варьируется в зависимости от региона, однако общее соотношение спрос/предложение остается практически неизменным. Причем, по прогнозам аналитиков, в ближайшем будущем спрос на загородное жилье эконом-класса вырастет еще как минимум на 17-20%, а суммы, которыми такой россиянин может оперировать при покупке или строительстве загородного дома, не превышают двухсот, максимум трехсот тысяч долларов.

Такой рынок не может не быть интересным как для профессиональных девелоперов, так и для инвесторов. И если кого может смутить тягостная статистика продаж загородной недвижимости в последние несколько лет, тот только тех, кто не готов и не хочет перестраивать свои подходы к работе на нем.

Новым продуктом, нехватка которого явно ощущается на рынке, могут явиться загородные жилые комплексы, по сути представляющие собой мини-города, построенные за чертой мегаполиса по единому плану и включающие в себя как небольшие (до 3 – 5 этажей, на 10 - 15 квартир) дома, так и коттеджи, таунхаузы, а также развитую инфраструктуру.

Причем в понятие «инфраструктура» в данном случае включается не только обеспечение транспортной доступности к домам и инженерные коммуникации. Концепция жилого комплекса должна обеспечивать полноценную замену того, что человек получает, проживая в черте мегаполиса: круглосуточно охраняемую территорию, высокоскоростной интернет и спутниковое телевидение, торговые площади, включающие в себя сетевые продовольственные магазины, кафе, рестораны, спорт-бары и места досуга (боулинг, бильярд), детскую площадку, позволяющую играть детям и без присмотра родителей, организованную доставку учащихся в школу и из нее («школьный автобус»), детские секции и кружки, салоны красоты и фитнесс-центры для взрослых. Все, что интересно ему в городе плюс экологическую чистоту природы.

Жилой комплекс обязательно должен являться частью маршрутов общественного транспорта, в нем должна быть организовано содержание мест общего пользования и централизованный вывоз мусора – все то, чем в многоквартирных городских домах занимаются ТСЖ. Но в данном случае это явится объектом ответственности управляющей компании.

Объектом собственности  в таком комплексе может являться как дом и земельный участок, так и жилая площадь квартиры. Управляющая компания получает постоянный объем работ, а также доход как от текущей деятельности, но и от сдачи в аренду площадей. Все вместе это позволяет инвестору не фиксировать прибыль в момент продажи последнего коттеджа, а продолжать получать ее весь период эксплуатации объекта. А масштаб развития таких комплексов может быть ограничен только фантазией.

Именно комплексный подход к развитию проектов загородного девелопмента – наиболее рациональная и перспективная стратегия как для инвестора, так и для застройщика в настоящий момент. Стратегия, не теряющая популярности ни в краткосрочной, ни в долгосрочной перспективе. И возможность качественной ее реализации именно небольшими компаниями, выгодно отличает их от гигантских организаций-застройщиков, привыкших «мыслить сотнями гектаров», не способных перестроиться, обеспечить индивидуальный подход к проекту, и вынужденных сейчас уходить с рынка.

Какие из всего изложенного можно сделать выводы? Спрос на загородное жилье есть и он будет продолжать расти. Это очевидно уже сейчас и будет продолжать наблюдаться в ближайшие десять – пятнадцать лет, особенно в сегментах «эконом» и «средний класс». Продажа площадей возможна на любой стадии реализации проекта, а финансовые результаты находятся в прямой зависимости от маркетинговой стратегии и бизнес-плана. Больше здесь мы ничего сказать не сможем, как бы ни старались.

Единственное отличие от ситуации пяти-семилетней давности здесь в том, что покупатель уже не покупает «надежду на дом»! Он покупает уверенность и жилую площадь. И нельзя позволить себе что-то не учесть из тех важных для покупателя факторов, которые не имеют особого отношения к девелопменту: Достаточен ли выбор школ поблизости? Транспортная доступность и время в пути до центра мегаполиса, административных учреждений и сетевых гипермаркетов/торговых моллов? Надежность управляющей компании и лояльность к ней. Вопросов множество, но среди нет ни одного второстепенного.

Что важнее всего для девелопера?! Где и как взять деньги! А для инвестора? Возврат инвестированных средств. Именно поэтому при разработке проекта возможно понадобится разбить его на кластеры (не путать с очередями!), каждый из которых может финансироваться по разным схемам, удобным для обеих сторон, не только не мешать, но и дополнять практическую реализацию другого, с разными сроками окупаемости и способностью получения разного уровня доходности на вложенный капитал. Синергетический эффект, исключительно удобный для управления, гибкий для потребителя, абсолютно прозрачный и контролируемый для инвестора. При котором получение дохода не завершается моментом продажи последнего квадратного метра.