О том, что перед тем как оформить договор о покупке квартиры, надо проверить ее юридическую чистоту, говорилось уже неоднократно. Но оказывается, проверка проверке рознь. Особенно, если у квартиры есть приватизационная история. Попробуем разобраться в подводных камнях этого вопроса.

Речь идет о квартирах, которые ранее были государственными, затем приватизированы и только после этого выставлены на продажу. Главный источник риска в них — дети, которые были несовершеннолетними в 90-х годах прошлого века и, соответственно, в приватизации не участвовали. Изначально в федеральном законе № 1541—1 от 04.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ» не было ни слова о том, что дети также становятся собственниками приватизированного жилья (говорилось лишь, что приватизация осуществляется с их согласия). Изменения в текст Закона были внесены только 11 августа 1994 года. С этого момента в списки собственников квартиры обязательно входили несовершеннолетние дети хозяев приватизируемого жилья.

Соответственно, все сделки, совершенные в 1991—1994 годах, могут быть признаны незаконными или ничтожными. К слову сказать, многие из таких квартир до сих пор находятся на рассмотрении в суде.

Что делать, если ваши права собственника нарушены?

Конечно, можно попытаться отстоять свои права. При этом следует помнить о сроке исковой давности. Ранее срок давности по ничтожным сделкам с недвижимостью составлял 10 лет, но с 2005 года этот период был изменен на 3 года. При этом, 3 года считаются с того момента, когда началось исполнение сделки. К примеру, приватизация состоялась в 1992 году, вам тогда было 7 лет. На момент совершения сделки вы не могли юридически отстаивать свои права. Следовательно, 3 года начинают отсчет с момента достижения вами совершеннолетием. А, значит, до 21 года вы можете обратиться в суд с просьбой восстановить справедливость.

Правда, Закон не запрещает исцу обращаться в суд после истечения срока исковой давности. Просто, если ответчик сопоставит даты, он сможет потребовать признать неправомерность иска. Если же такого не произойдет, иск будет рассмотрен в обычном порядке.

Отчаиваться в случае истечения срока исковой давности нельзя ни в коем случае, поскольку возможны варианты. Иногда суд признает уважительной причину, по которой был пропущен срок давности (как, например, в описанном примере, пока истец был несовершеннолетним). Весомым аргументом может оказаться отсутствие разрешения на невключение несовершеннолетнего в число собственников (его выдают органы опеки и попечительства). Если же рассматривать сделку в суде не как ничтожную, а как частично недействительную. То срок исковой давности (1 год) должен будет исчисляться начиная с того момента, как вы узнали о нарушении своих прав. Осталось только доказать, что это произошло недавно.

Если вы купили квартиру, которую приватизировали с нарушением прав несовершеннолетних

Риск, что у вас попытаются истребовать такую квартиру, — велик. На сегодняшний день суды рассматривают множество исковых заявлений с требованиями признать неправомерной не только приватизацию, а и продажу квартиры.

Есть ли шанс на успех у ответчиков по таким делам? Во-первых, ответчик может апеллировать тем, что права несовершеннолетнего не нарушены: он может принять участие в приватизации другого жилья. Но лучше всего, до совершения любой сделки воспользоваться услугой титульного страхования, которую предлагают сейчас многие страховые компании. Суть услуги заключается в том, что покупатель получает гарантию денежной компенсации в том случае, если сделка по недвижимости будет признана недействительной. Эта же услуга предусматривает помощь покупателю в суде, если таковой состоится.

Что говорят по данному вопросу специалисты?

В большинстве своем, юристы, работающие в области недвижимости, призывают покупателей действовать через опытные риелторские компании, а также заключать договоры титульного страхования.

Что же касается лиц, которые были несовершеннолетними на момент приватизации, то профессионалы советуют им не отказываться от шанса на справедливость и обращаться в суд в любом случае, независимо от того, истек срок исковой давности или нет. По оценкам специалистов, большинство таких сделок рассматриваются не как ничтожные, а как частично оспоримые, срок давности которых исчисляется с момента информирования исца о нарушении его прав.

Остается только пожелать и той и другой стороне благополучно обойти все подводные камни приватизации.