В принципе ипотечный кредит – он и в Африке ипотечный кредит. Под ним обычно понимается ссуда, которую выдает некое финансовое учреждение (обычно - банк) под залог приобретаемого недвижимого имущества. Однако в каждой стране есть свои нюансы, объясняемые национальными, историческими или географическими особенностями. Вот и получается, что свой квартирный вопрос граждане различных государств решают по-разному. Где же в мире получить ипотеку удобнее, дешевле и проще?

И СНОВА О СТАВКАХ

Как бы мы ни ругали американцев, но многое в нашей экономике сделано по образу и подобию заокеанской.

Когда речь заходит о сравнениях, то все в первую очередь вспоминают про ставки. Действительно, в России проценты по жилищным кредитам крайне высоки. По данным АИЖК, средняя ставка по ипотеке в нашей стране составляет 12% годовых. Для сравнения, в среднем по Европе этот показатель колеблется между 4 и 5% годовых (см. таблицу). То есть почти в три раза ниже. Почему же так происходит?

- Экономика страны не позволяет снизить ставки, - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. - Ставка рефинансирования высока (сейчас она составляет 8%). Плюс высоки риски. А поскольку деньги дороги для банков, то, соответственно, высока и ставка по ипотеке для физических лиц.

Как говорят эксперты, процент по ипотеке напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ. Суть в том, что под этот процент коммерческий банк берет кредит у Центробанка и лишь затем выдает эти деньги своим клиентам. Естественно, в данном случае у банка есть свой интерес - обычно он составляет 3 - 4%. При этом, как нетрудно догадаться, ставка рефинансирования ЦБ - это «стоимость денег» в стране. А она обычно зависит от инфляции. Отсюда простой вывод: чем быстрее растут цены, тем недоступнее кредиты в стране.

Однако в последние годы темпы роста цен в России потихоньку снижались, но ставки по ипотеке резко падать все равно не хотят. К примеру, по итогам 2011 года инфляция составила всего 6,1%. А с начала 2012-го цены подросли всего на 4,8%. Тем не менее, как опасаются эксперты, увеличение тарифов ЖКХ в этом году (1 июля и 1 сентября) может привести к очередному скачку цен. Для сравнения, инфляция в европейских странах в том же 2011 году составила всего 3%. Именно с этим и связан тот факт, что российские банки не спешат снижать ставки по ипотеке.

РОССИЯ НЕ США

Тем не менее ставки - это лишь один из аспектов. Есть и другие отличия нашей ипотеки от иностранной. Как бы мы ни ругали американцев, но многое в нашей экономике сделано по образу и подобию заокеанской. В частности, Россия практически полностью скопировала американский ипотечный опыт.

Как говорят эксперты, с точки зрения основателей российской ипотеки классическая американская модель выглядела более эффективной. Она предполагает четкий и понятный механизм рефинансирования. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. То есть, система обеспечивает саму себя. Поэтому, официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования, но пока она не работает у нас в полной мере.

Проблема в том, что рефинансированием со стороны АИЖК охвачены примерно 20% банков, занимающихся ипотечным кредитованием в России. Остальные ищут деньги для заемщиков самостоятельно. Другими словами, они действуют по классической банковской схеме. Кредиты выдают за счет вкладов физических и юридических лиц. А это довольно дорогой (ставки достигают 9 - 10% годовых) и не слишком стабильный источник денег (средний срок вклада - 1 год, да и ограничений на досрочное изъятие почти нет). В то же время ипотечные кредиты, как правило, выдаются на 15 - 20 лет. Естественно, в таких условиях банки очень рискуют - вот и закладывают свои опасения в высокую кредитную ставку.

Эксперты считают, что российскому рынку ипотеки не хватает «длинных денег». Их источником могли бы стать облигации.

- АИЖК осуществило выпуск порядка 50% от выпуска всех российских ипотечных ценных бумаг, - говорит Андрей Семенюк, замглавы АИЖК. - Мы помогаем банкам эмитировать их ипотечные ценные бумаги. Для того чтобы стимулировать развитие вторичного рынка ипотеки, АИЖК запустило три программы покупки ипотечных облигаций, каждую на 20 млрд. рублей. Это новый механизм рефинансирования. Агентство гарантирует ставку и объем выкупаемых облигаций. Если рынок будет предлагать лучшие условия, то банк сможет разместить бумаги на нем. Если рыночные условия хуже нашего предложения, оригинатор всегда может воспользоваться офертой АИЖК.

Для обычных заемщиков в принципе без разницы, каким образом банки достают деньги для кредитования населения. Лишь бы ставки в итоге были как можно ниже.

АМЕРИКАНЦЫ НЕ БОЯТСЯ ДОЛГИХ КРЕДИТОВ

В США рефинансированием ипотечных кредитов занимаются такие крупные агентства, как Fannie Mae и Freddie Mac. Напомним, именно из-за проблем в этих структурах и начался кризис 2008 года. В принципе особых различий между российской и американской ипотекой почти нет. Схема получения одна и та же: заемщик приходит в банк, получает одобрение на кредит и покупает квартиру в ипотеку.

Однако в Новом Свете ипотека развита гораздо сильнее, чем в России. А граждане не так боятся долгосрочных кредитов, потому что там все привыкли жить в долг. Американцы спокойно берут жилищный займ на 30 лет и не торопятся выплачивать его.

По статистике, в Америке чуть ли не 90% сделок с жилой недвижимостью происходит с помощью заемных средств. Для сравнения, в России этот показатель еле дотягивает до 20%. Однако это различие вполне объяснимо. Американские банки порой слишком лояльно относятся к потенциальным заемщикам. К примеру, до кризиса получить ипотечный кредит можно было, даже не обладая постоянной работой и не имея первоначального взноса.

Как мы неоднократно писали, есть два вида ставок: фиксированные и плавающие. Первые не меняются в течение всего срока кредита. Вторые зависят от ситуации в экономике (инфляции, ставки рефинансирования и т.д.). И если в России мы любим стабильность, поэтому чаще выбираем фиксированные ставки, то в США заемщики предпочитают брать взаймы под плавающие проценты. Для банков это удобно (тем самым они перекладывают риски изменения финансовой ситуации на заемщиков), а граждане получают выгоду в то время, когда экономика растет. Однако именно плавающие ставки стали причиной банкротства многих заемщиков во время кризиса. В тот момент проценты по кредиту выросли примерно в полтора раза, а у клиента банка в тот момент могли возникнуть финансовые проблемы из-за роста безработицы и сокращений зарплат.

СТРОЙСБЕРКАССЫ ТЕРЯЮТ КЛИЕНТОВ

В Германии система жилищного кредитования довольно серьезно отличается от американской. Там фактически действуют две схемы приобретения жилья в кредит.

Первая - это стандартный ипотечный кредит. Ставка составляет порядка 4,5%. Однако при этом предъявляются довольно жесткие требования к заемщикам. Например, кредит выдают лишь в том случае, если у клиента уже есть на руках как минимум 20% от стоимости недвижимости (наш минимум сейчас - 10%, а некоторые банки и вовсе предлагают ипотеку без первоначального взноса). При этом ежемесячный платеж должен составлять не более 35% от доходов семьи, а максимальный срок кредита ограничивается 20 годами.

Вторая форма решения жилищного вопроса - немецкая модель накопления и кредитования строительных сберегательных кассах (Bausparkasse).

- Схема работы строительных сберегательных касс следующая, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России. - Люди какое-то время накапливают деньги на счете, а затем получают льготный кредит по ставке ниже рыночной. По сути, здесь идет внутреннее рефинансирование. И это ключевая идея.

Это своего рода банк, но с ограниченным функционалом. Клиент открывает счет в стройсберкассе и начинает его регулярно пополнять. Это обязательство, которое он на себя берет. Затем, накопив на счете 40 - 50% от стоимости недвижимости, он имеет право получить кредит на льготных условиях. А затем (также в течение определенного срока) обязан полностью его отдать. В условиях развитых европейских стран такой механизм вполне рабочий. Ведь инфляция в них не очень высокая.

Тем не менее, как констатируют эксперты, механизм стройсберкасс в последнее время пользуется невысоким спросом у жителей Германии. Банки в последнее время предоставляют займы на вполне выгодных условиях. А клиенты могут копить деньги на первоначальный взнос так, как им заблагорассудится.

Еще один важный фактор - в Германии стоимость недвижимости практически не меняется год от года. Это связано с тем, что налог на недвижимость в стране составляет примерно 2% от ее стоимости в год. Поэтому, если верить статистике, более половины граждан страны предпочитают снимать жилье, а не иметь его в собственности.

ЖИЛИЩНЫЙ ЗАЙМ НА 70 ЛЕТ

Швеция считается одной из самых стабильных стран Европы. А государство создает максимально комфортные условия для жизни граждан. К примеру, в России банки обычно дают кредит лишь до наступления пенсионного возраста. То есть, если мужчине 40 лет, то взять ипотеку на 25 лет он не сможет – максимум на 20. В Швеции с этим гораздо проще. Ипотечный кредит банк может выдать и на 70 лет (к примеру, если у заемщика не хватает средств для погашения жилищного займа в более короткие сроки). Но это обоюдоострое преимущество.

- Я недавно получила гражданство, взяла ипотеку и плачу 3500 крон в месяц (около 16 тысяч рублей), - говорит Надежда, эмигрантка из России. - Однако когда я посмотрела график платежей, то оказалось, что в первые 10 лет я вообще не выплачиваю банку тело долга - только проценты. В банке это объяснили тем, что у меня маленькая зарплата. При этом платежи по кредиту у меня составляют чуть больше 20% от дохода. Поэтому я стараюсь каждый месяц отдавать в два раза больше и сразу же делаю перерасчет. Таким образом планирую отдать кредит не за 70 лет, а хотя бы за 10 - 15. Как раз к моменту выхода на пенсию.

Средняя ставка по ипотеке в Швеции составляет 4 - 5% годовых. Тем не менее есть и свои нюансы. Как правило, банки выдают кредит по плавающим ставкам (и тем самым снимают с себя риски изменения макроэкономической ситуации). Но большой плюс в том, что большинство выдаваемых кредитов в Швеции дифференцированные. То есть ежемесячный платеж постепенно снижается – вместе с уменьшением основной суммы долга.

- Ипотека в России в принципе ничем не отличается от ипотеки в других странах мира, - говорит Роман Строилов из TEKTA GROUP. - На сегодня ипотечные продукты в нашей стране выдаются по мировым стандартам. Есть только одно «но»: это «серые» доходы и справки в произвольной форме, в других странах такого явления просто нет. Ранее, конечно, мы еще отличались не в лучшую сторону от своих западных коллег скрытыми комиссиями и дополнительными поборами, но сейчас такого почти нет.

ТАБЛИЦА

Какие ставки в разных странах мира

По данным Росстата, АИЖК, Statbanker и открытых источников.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

В настоящее время до 80% недвижимости в мире покупается на заемные средства. В России этот показатель, по данным АИЖК, составляет лишь 20%.

источник