Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Реализация велась в 112 проектах. Суммарный объем предложения в сравнении с предыдущим кварталом сократился на 3% и составил порядка 5 185[1] лотов.
Премиум-класс
По данным «Метриум», в конце III квартала 2019 года на первичном рынке жилья премиум-класса было представлено 62 проекта с общим объемом предложения 3 2601 лотов (1 624 апартамента и 1 636 квартир), что на 8,3% меньше, чем кварталом ранее. За отчетный период на рынок вышел один новый комплекс[2] – «TITUL на Серебрянической», где предлагаются как квартиры, так и апартаменты.
Самая большая доля экспозиции приходится на Пресненский район – 19,4% (-1,2 п.п.), на втором месте по объему предложения – Дорогомилово с долей 15,8% (+4,5 п.п.). Еще 11,4% лотов сконцентрировано в Очаково-Матвеевском (+0,4 п.п.). Затем следуют районы Останкинский (7,6%, +0,2 п.п.), Раменки (7,5%, -0,8 п.п.) и Замоскворечье (5,9%, -2 п.п.). Доли остальных локаций не превышают 5% каждая.
Квартиры и апартаменты представлены на рынке в равной пропорции – 50,2% и 49,8% соответственно. За квартал доля апартаментов увеличилась на 3,9%.
За отчетный период доля лотов в новостройках на начальном этапе строительства сократилась на 9,1 п.п. (до 28,6%), а доли предложения на этапе монтажа этажей и отделочных работ увеличились на 6,3 п.п. и 3,7 п.п. соответственно (до 29,2% и 17,5%). Еще четверть рынка занимают квартиры и апартаменты в готовых домах (-0,9 п.п.).
Преобладающий объем предложения представлен без отделки (48,7%, что на 2,5 п.п. меньше значения прошлого квартала). Лотов, в которых выполнена финишная отделка, в предложении немногим меньше – 43,2% (+2 п.п.). Квартиры и апартаменты, в которых предусмотрена отделка white box, занимают долю 8,1% (+0,5 п.п.).
В структуре по типологии за квартал произошли следующие изменения: доля однокомнатных лотов выросла на 0,8 п.п. (25,3%), а двухкомнатных – сократилась на 7,6 п.п. (29,4%). Трёхкомнатных квартир и апартаментов стало больше на 6,5 п.п. (26%), а многокомнатных – на 1 п.п. (16,7%) Студии в структуре сократились на 0,7 п.п. (2,6%).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2019 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе выросла на 4,5% (с 489 090 руб. за кв. м до 511 285 руб. за кв. м). Значительный рост среднего показателя произошел в районах, где в экспозиции находится по одному проекту ввиду повышения цен и/или изменения структуры предложения. Так, в Покровском-Стрешневе ценовой показатель вырос на 27,3%, в Останкинском районе – на 16,4%, в Алексеевском – на 9,4%, в Марьиной Роще – на 8,6%, в Очаково-Матвеевском – на 7,6%. В наиболее крупном проекте Хамовников произошло повышение цен от 4% до 29% на пул квартир, из-за чего средний ценовой показатель района вырос на 7,2%. Также заметное повышение средней цены квадратного метра отмечен в районах: Даниловский (+6,4%), Басманный и Пресненский (+5,9% в обоих) и Хорошёвский (+5,7%). Наиболее существенно снизилась средняя цена в двух районах: Красносельском и Хорошёво-Мнёвниках – на 4,7% и 4,6% соответственно, на что оказали влияние изменения в структуре экспозиции. В остальных районах динамика составила ±3%.
По итогам третьего квартала 2019 года самыми доступными предложениями стали апартаменты в проектах:
– ЖК Hill 8 (СВАО / Останкинский): студия площадью 36,7 кв. м за 9,48 млн руб.;
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / Замоскворечье): студия площадью 28 кв. м за 9,80 млн руб.;
– ЖК Sinatra (ЦАО / Пресненский): 1-комнатный лот площадью 36 кв. м за 12,10 млн руб.
Самые дорогие лоты предлагались в комплексах с квартирами:
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 850 кв. м за 1,85 млрд руб.;
– ЖК Capital Towers (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 1371 кв. м за 1,62 млрд руб.;
– ЖК «БОР» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): вилла площадью 466 кв. м за 0,70 млрд руб.
Элитный класс
По данным «Метриум», в III квартале 2019 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находилось 50 комплексов. Общий объем предложения вырос по количеству лотов на 8% и составил около 1 925 лотов (665 квартир и 1 260 апартаментов).
Рост предложения преимущественно связан со стартом продаж давно анонсируемого комплекса Savvin River Residence.
Наибольший объем предложения на рынке элитной недвижимости представлен в Пресненском районе – 35,6% (+0,1 п.п.) рынка. Хамовники заняли второе место – 21% (+3,4 п.п.). На третьем месте в структуре предложения расположилась Якиманка с долей 16% (-0,1 п.п.). На остальные районы пришлось 27,4% предложения: Арбат (9,7%; +1,6 п.п.), Замоскворечье (6,2%; -1,1 п.п.), Тверской (5,9%; -3,4 п.п.), Таганский (4,7%; -0,2 п.п.), Басманный 0,7%; +0,1%), Мещанский (0,2%; -0,4 п.п.)
Наибольшую долю предложения элитных новостроек занимают апартаменты (65%). Доля квартир по итогам квартала немногим превысила треть, увеличившись на 5,2% за счет выхода в продажу нового проекта.
В общем объеме предложения преобладают апартаменты и квартиры без отделки (48%). На лоты с готовым ремонтом и с отделкой white box приходится – 32% и 20% соответственно.
В структуре предложения незначительно сократились доли многокомнатных и двухкомнатных лотов – на 1,1 п.п. (до 62,9%) и 0,6 п.п. (до 12,4%) соответственно. Доли остальных типологий показали небольшой рост: трехкомнатных – на 0,9 п.п. (16,5%), студий – на 0,5 п.п. (1,2%), однокомнатных – на 0,3 п.п. (7%).
Превалирующее количество лотов на элитном рынке предлагается в домах, получивших РВЭ – 54,3% рынка (+0,7 п.п.). Доля предложения в корпусах на стадии монтажа этажей увеличилась в общем объеме на 5,3 п.п. и составила 26,1% рынка. Снижение доли предложения зафиксировано в новостройках на стадии отделочных работ (15,1%; -0,2 п.п.) и на начальном этапе строительства (4,5%; - 5,8 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», за III квартал 2019 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости увеличилась на 1,5% – до 953 540 руб., что эквивалентно $14 800 (+1,5%). По районам наблюдается разнонаправленная динамика. Наибольший рост показателя был зафиксирован в Таганском районе (15,1%). Повышение средних цен также отмечено в Якиманке (+2,8%), Басманном (+4,5%) и Тверском (+8,1%) районах.
Снижение среднего ценового уровня в пределах 1,6-4,4% произошло в районах Пресненский, Хамовники, Замоскворечье и Арбатской. Наиболее заметная отрицательная динамика наблюдается в Мещанском районе (-12,4%). Данный факт вызван завершением продаж в ЖК Zvonarsky Deluxe.
Средний бюджет лотов на первичном рынке элитной недвижимости по итогам III квартала 2019 года составил 148,7 млн руб. (-1,1% за квартал).
Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 39,6 кв. м за 20,1 млн руб.;
– ЖК «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО / Замоскворечье): квартира 44,6 кв. м за 25,2 млн руб.;
– ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартаменты 26,4 кв. м за 43 млн руб.
Самые дорогие элитные квартиры, выставленные в открытой продаже:
– ЖК «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): апартаменты площадью 1 211 кв. м за 3,1 млрд руб.;
– ЖК «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): апартаменты 2180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;
– ЖК «Полянка/44» (ЦАО / Якиманка): квартира площадью 561 кв. м за 1,4 млрд руб.
Основные тенденции
«В III квартале 2019 года на рынок высокобюджетного жилья поступило всего два проекта, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом динамика предложения в премиум- и элитном классах была разнонаправленной. В премиальном сегменте зафиксировано сокращение количества реализуемых лотов. Тенденция к снижению вызвана вымыванием квартир в наиболее ликвидных проектах, а также отсутствием нового предложения в уже существующих жилых комплексах и небольшим объемом экспозиции в новом объекте. В элитном классе, напротив, старт продаж в давно анонсируемом проекте спровоцировал рост предложения.
Как в премиум-, так и в элитном классе в III квартале 2019 года зафиксирован рост средних цен – на 4,5% и 1,5% соответственно. В комплексах, которые ежемесячно демонстрируют устойчивый покупательский спрос, произошло повышение цен, причем в отдельных объектах достаточно значительное. В проектах, давно присутствующих на рынке первичного жилья и уже введенных в эксплуатацию, застройщики, напротив, пересмотрели ценовую политику в сторону снижения, тем самым стимулируя потенциальных покупателей к покупке последних квартир. Кроме этого, для реализации остаточного предложения застройщики активно используют инструменты дисконтной политики, предоставляя скидки до 7-15%.
Сокращение реализуемого предложения и рост цен привели к снижению уровня спроса на строящееся жилье высокобюджетного сегмента. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество зарегистрированных сделок по ДДУ сократилось почти на треть. Однако стоит иметь в виду, что по ряду проектов, пользующихся особым интересом со стороны покупателей, сделки не были зарегистрированы в силу различных обстоятельств».
Новые проекты на первичном рынке премиум-класса в III квартале 2019 г.
Название
|
Девелопер
|
Округ
|
Район
|
Тип
|
TITUL на Серебрянической
|
Центр-Инвест
|
ЦАО
|
Таганский
|
апартаменты и квартиры
|
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии в III квартале 2019 г.
Кол-во комнат
|
Площадь, кв. м
|
Цена кв. м, руб.
|
Стоимость лотов, руб.
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
СТ
|
28,0
|
38,9
|
47,1
|
257 970
|
373 060
|
716 625
|
9 475 300
|
14 498 850
|
27 045 430
|
1К
|
32,1
|
54,4
|
92,7
|
240 280
|
404 700
|
900 000
|
12 099 000
|
22 004 160
|
70 108 910
|
2К
|
54,0
|
84,1
|
176,2
|
243 420
|
466 460
|
1 330 000
|
17 220 000
|
39 231 920
|
182 476 000
|
3К
|
61,3
|
109,5
|
220,2
|
203 790
|
476 640
|
1 060 000
|
19 237 000
|
52 184 580
|
207 876 270
|
4К+
|
75,1
|
234,4
|
1850,0
|
236 110
|
607 390
|
1 610 590
|
26 843 630
|
142 395 320
|
1 850 000 000
|
итого
|
28,0
|
107,4
|
1850,0
|
203 790
|
511 285
|
1 610 590
|
9 475 300
|
54 912 520
|
1 850 000 000
|
Стоимость лотов элитного класса в зависимости от типологии в III квартале 2019 г.
Кол-во комнат
|
Площадь, кв. м
|
Цена кв. м, руб.
|
Стоимость квартир, руб.
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
СТ
|
30,4
|
42,9
|
55,5
|
640 000
|
786 015
|
970 000
|
28 234 800
|
33 688 045
|
41 622 700
|
1К
|
41,6
|
64,2
|
112,0
|
559 975
|
835 720
|
1 455 300
|
25 199 000
|
53 675 015
|
86 807 000
|
2К
|
71,4
|
105,2
|
169,0
|
500 000
|
928 200
|
1 819 090
|
40 000 000
|
97 669 290
|
294 204 000
|
3К
|
88,0
|
136,5
|
258,0
|
505 305
|
930 005
|
2 100 000
|
54 560 000
|
126 960 945
|
487 953 900
|
4К+
|
29,7
|
168,3
|
2181,0
|
356 545
|
967 515
|
3 170 000
|
20 112 960
|
177 226 485
|
3 126 686 165
|
итого
|
29,7
|
146,4
|
2180,9
|
356 545
|
953 540
|
3 170 000
|
20 112 960
|
148 665 735
|
3 126 686 165
|