Районы, построенные в соответствии с определенной, уже ушедшей идеологией, могут быть найдены на всех постсоветских пространствах, включая европейские страны. Актуальный вопрос: как наиболее эффективно модернизировать существующие микрорайоны, при этом концентрируясь не только на экономической выгоде, но и на вопросах экологии, энергоэффективности, комфорта населения и эстетических показателях.

О развитии жилищного строительства в СССР

Своего рода толчком для возникновения идеи и начала бурного строительства хрущёвок стало принятие Советом Министров СССР постановления «О развитии жилищного строительства в СССР» 31 июля 1955 г. Каждая семья должна была перебраться из коммуналки в отдельную квартиру. С 1958 по 1985 г. продолжалось строительство хрущёвок. Существовало две категории зданий: сносимые, с запланированным сроком службы 25 лет – были призваны временно разрешить жилищную проблему; и несносимые здания, срок службы которых составлял не менее 50 лет – для большинства таких домов срок эксплуатации продлен до 150 лет, однако все они расходуют огромное количество энергии. Более того, постепенно происходило старение жилого фонда, и на сегодняшний момент большому проценту застройки присваивается статус ветхих и аварийных построек. По заявлению Росстроя, 60% основных фондов в ЖКХ свойственен износ, при том, что в панельных домах проживает от 60 до 80% жителей города. А, согласно опросам, около 30% населения оценивают состояние жилья как плохое или очень плохое.

Неизбежная модернизация

Объединение ФРГ и ГДР послужило началом для массы изменений во всех сферах жизни на территории Германии. Жилые здания далеки от требований сегодняшнего дня, как физически, так морально. Они имеют огромные затраты на техническое обслуживание, устаревшие системы отопления, стены, покрывающиеся плесенью, и сквозняки. Низкое физическое качество сочетается с социальными проблемами. Те, кто может себе позволить поменять место жительства, покидают дома, но их место занимают бедная прослойка общества, которая вскоре может оказаться не в состоянии платить за перерасход энергии. Всё это приводит к снижению уровня жизни в этих домах.

Средний срок службы конструкции панельного дома составляет 70-100 лет, в то время как срок службы механических систем, обслуживающих здания, всего 25-35 лет. Так как большинство зданий было построено в 70-х и 80-х гг., массовый отказ этих систем ожидается в ближайшем будущем, что вызовет огромные затраты на обслуживание. Таким образом, реконструкция предсказуема и неизбежна. В начале 90-х годов в Германии развернулась работа по повышению энергоэффективности зданий и сооружений. Процесс модернизации с предъявлением требований повышенной комфортности и энергоэффективности в отношении зданий называется санацией. В 2002 г. государством разработана принята программа «Реконструкция городов – Восток», а в 2006 г. – «Реконструкция городов – Запад», которая предполагает улучшение условий для жизни, сокращение лишних площадей и реконструкцию устаревшей застройки с учетом современного уровня потребностей и оттока населения.

По данным, предоставленными немецкими специалистами, для того, чтобы добиться соответствия стандарту энергоэффективности в Германии, на реконструкцию достаточно потратить лишь 30% от суммы, необходимой для сноса и последующего возведения новых домов.

В Восточной Германии, насчитывается 2 миллиона 180 тыс. квартир в сборных домах, подлежащих реконструкции, из них, на данный момент, 70% зданий уже реконструировано. Общие затраты на проведение модернизации панельных домов в Германии составили 6,2 миллиардов евро. Затраты на полную модернизацию одной квартиры составляют примерно €23 тыс., из них €8,5 тыс. направляется на обеспечение показателей энергоэффективности квартиры и здания в целом.

Заказчиком строительства является собственник. Собственник принимает непосредственное участие в проекте – по итогам технического исследования профессионалами, он принимает решение о составе работ и условиях выполнения необходимых мероприятий и об их финансировании. Часть работ финансировалась из федерального бюджета, однако большую часть средств для проведения работ предоставляет сам собственник. Для этих целей ему предоставляется кредит на 25 лет под 3% годовых.

В ходе работ осуществлялась реконструкция инженерных сетей, строительно-техническая реконструкция балконов, санирование ванных комнат в жилых домах, подъездов, строительно-техническая реконструкция балконов, усовершенствование теплоизоляционных систем, реконструкция крыш, при отсутствии лифта — монтаж лифта в наружной части здания, установка счетчиков потребления воды, газа, обустройство придомовой территории и прочие мероприятия.

Комплексная санация – это всеобъемлющая модернизация здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки. Санация подразумевает больше, чем капитальный ремонт, но меньше, чем реконструкция. При этом все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии можно разделить на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные.

Энергетически обязательные:

• утепление кровель и чердаков;

• утепление фасадов;

• замена окон и балконных дверей;

• утепление перекрытий подвалов;

• обновление систем отопления и горячего водоснабжения;

• обновление системы вентиляции.

Энергетически необязательные:

• гидроизоляция кровель и т.п.;

• замена сантехнического оборудования;

• облицовка кафелем кухонь и санузлов;

• обновление систем электроснабжения;

• пристройка новых или обновление балконов и лоджий;

• ремонт лестничных клеток;

• создание архитектурновыразительных входов в здание;

• обновление входных дверей в квартиру.

Однако Модернизация панельного дома невозможна в отрыве от ситуации. Проблема решается комплексно: обновление квартала происходит и путем решения градостроительных проблем, инфраструктуры (детские сады, учебные заведения) и только затем – перестройки жилья.

Результаты реконструкции в Германии

Результаты работы полностью опровергают миф о том, что снос осуществлять выгодней, чем проводить реновацию, обеспечивая современные требования по энергоэффективности.

Исходя из энергетического состояния панельных строений в Восточной Европе, можно сделать прогноз о том, что реальная экономия расхода энергии на отопление при санации жилого фонда этой части света составит от 50% до 85%.

В зависимости от конструкции наружных панелей достигается экономия расхода энергии на отопление от 30% до 70%: трехслойные железобетонные панели – экономия 30-40%; двухслойные железобетонные панели – экономия 40-55%; однослойные панели из легких бетонов – экономия 45-70%.

Убывающие города

С падением берлинской стены начался отток населения на Запад в связи с большими возможностями заработка, и актуален до сих пор. Так как люди покидают свои дома, появляется возможность модернизировать жилой фонд с сокращением площадей.

Федеральная государственная программа Stadtumbau Ost – «Городская Реструктуризация – для пригодных для жизни городов и привлекательных жилищ» помогает, несмотря на снижение численности населения и переизбыток пустующих зданий, повысить привлекательность городов Восточной Германии наряду с защитой и укреплением сообществ. Здесь предпринимается как снос пустующих ранее жилых построек и реновация внутригородских районов, достойных сохранения, на основе комплексной городской концепции развития.

Эта программа Stadtumbau Ost является одним из элементов федеральных и государственных программ по развитию городов. С 2002 по 2009 г., в общей сложности было выделено €2,5 млрд. для реконструкции городов Восточной Германии, из которых € 1 млрд от федерального правительства. С начала работы программы более 400 сообществ приняли участие. В 2012 г. выделяется около €82 млн. финансовой помощи в виде федеральных грантов для Stadtumbau Ost. Акцент в работе по обновлению городов ставится на укреплении центральной части города, реконструкции устаревающих зданий, налаживание технической и социальной инфраструктуры.

Что касается российских реалий, в частности моногородов, где чувствуется острая нехватка финансирования – проблема модернизации может быть решена зачастую только путём привлечения частного капитала. Для качественного развития и благоустройства неблагополучных районов необходимо разрабатывать долгосрочные программы, учитывающие и трудоустройство жителей, и возможность самим жителям выражать свою позицию и активно участвовать в судьбе города.

Башня Lausitz — растущий дом в убывающем городе

Haus 8 – Oleanderweg/ Halle Neustadt

А вот этот проект реконструкции в Галле-Нойштадт, был разработан в рамках Международной строительной выставки городской реконструкции 2010 г. Пять новых жилых домов были запланированы как двухэтажные квартиры «дом-в-дом» с отдельным входом и частным садом. Пентхаусы были обновлены через частные террасы на крыше.

При реконструкции добавлены сборные части, что смягчает интеграцию здания в жилой район. Элементы, выполненные из кирпичной кладки, позволяют отвечать различным потребностям жителей здания, в частности, создает ограничение частной жизни для жильцов первого этажа. С противоположной стороны здания эту роль выполняют частные сады. Зимние сады на оставшихся этажах, которые заменяют гостиные, добавляют площади квартирам.

Berlin-Reinickendorf, Engelmannweg, General-Barby-Straße

Российские реалии

При всей привлекательности опыта европейских стран, в частности Германии, без дополнительных усилий сложно перенести этот самый опыт на Россию. На пути изменений стоит радикально иная структура рынка жилья. Несмотря на то, что приватизация стала одним из факторов, оказавших существенное влияние на систему социальных отношений и изменение уровня жизни населения, ее нельзя рассматривать в отрыве от всего комплекса экономических и политических причин, вызвавших масштабные социальные сдвиги в рамках всего общества. Бесплатная приватизация жилья породила массу бедных собственников. Но при этом сами дома по-прежнему принадлежат государству и управляются муниципальными образованиями. Таким образом, реконструкция состоится либо если муниципальный орган примет решение о его ремонте, либо если все владельцы квартир объединятся в товарищество.

В отличие от России, в Германии принципиально иная ситуация: приватизация была платной, и поэтому в данный момент собственниками жилья являются около трех процентов граждан, остальные являются квартиросъемщиками. Тем временем, муниципальные жилищные предприятия, ЖСК, крупные домовладельцы являются самыми крупными собственниками. При существующем спросе на аренду жилья собственник проявляет инициативу, чтобы участвовать в модернизации. Многочисленные проекты модернизации старых зданий показали, что участие в проектах не только обеспечивает экономию для жильцов, но и выгодно для арендодателя. Помимо разработки подробных концепций технической реабилитации панельных строений, также функционировала общегосударственная программа финансовой поддержки при проведении строительно-восстановительных мероприятий со сроком возврата кредитов до 25 лет и частичным погашением долгов перед государством при выполнении определенных условий.

Что касается российских регионов, в частности моногородов, где чувствуется острая нехватка финансирования, проблема модернизации может быть решена зачастую только путем привлечения частного капитала. Для качественного развития и благоустройства неблагополучных районов необходимо разрабатывать долгосрочные, программы, учитывающие и трудоустройство жителей, и возможность этих самых жителей выражать свою позицию и активно участвовать в судьбе города.

Существующий фонд только крупнопанельного жилья, не соответствующего требованиям действующих нормативов по энергосбережению и охране окружающей среды, составляет в одной Москве около 150 млн. кв. м общей площади (примерно 30 тыс. жилых домов), а по всей России — в десятки раз больше. Техническое состояние домов с каждым днем ухудшается, и в связи с иной схемой собственничества, проблема технического состояния домов становится все более актуальной. В настоящее время невозможно возложить на плечи собственника расходы по обеспечению модернизации жилья. Сегодня проблему ветшания жилья пытаются решить финансированием капитального ремонта через фонд реформирования ЖКХ. При этом реконструкция совершается довольно ограниченно и об энергоэффективности речи, как правило не идет. Более того, роль собственника в реконструкции, в отличие от собственников в Германии, равна нулю. Таким образом, проблема энергоэффективности как нельзя более актуальна. Если не будут проводиться соответствующие работы, жильцам панельных домов придется платить более значительные суммы по счетам за отопление, чем жильцам в новых и модернизированных домах.

На примере Германии можно увидеть, насколько эффективными методами можно повышать комфортность проживания в панельных типовых сериях домов, не осуществляя повсеместный снос без лишней необходимости. Избегая возведения зданий большой этажности, и сохраняя сложившуюся дворовую среду, можно при этом осуществлять качественную модернизацию существующего жилого фонда и добиться того самого уюта, которого зачастую не хватает в большом городе.