Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги ноября 2015 г.

 

В ноябре на продажу предлагалось 2 077 объектов общей площадью 3 180 тыс. кв.м и общей стоимостью 11,327 млрд. $, что выше показателей октября 2015 г. на 11% по количеству и на 12% по общей площади.

Средневзвешенная цена за месяц в долларах выросла на 9% и составила 3 561 $/кв.м. Курс доллара в ноябре увеличился на 6%, в результате чего в рублевом эквиваленте цена возросла на 15%.

Рост цен в условиях умеренного роста объема предложения в ноябре может быть связан с сезонным ростом деловой активности, однако, учитывая проблемы в макроэкономике, о каких-либо среднесрочных тенденциях говорить пока не приходится. Рынок продолжает оставаться волатильным, что отражает нервозность на рынке и неопределенность.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 60%. Далее идут помещения свободного назначения (18%), производственно-складские помещения (11%)  и торговые помещения (11%).

 

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	2 077	11 327	3 180	1,53	3 561
к октябрю 2015	+ 11%	+ 21%	+ 12%	+ 1%	+ 9%
к ноябрю 2014	+ 12%	0%	+ 11%	− 1%	− 10%

 

Торговая недвижимость

 

Объем предложения торговых помещений на продажу в ноябре 2015 г. по количеству вырос на 9%, а по общей площади – снизился на 10%.  Всего экспонировалось 464 объекта общей площадью 332 тыс. кв.м и общей стоимостью 1,480 млрд. $.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 83 объекта общей площадью 26 тыс. кв.м. За месяц объем предложения по количеству увеличился на 24%, а по общей площади - на 1%. Цена за месяц увеличилась на 5% и составила 12 516 $/кв.м, что объяснялось уходом с рынка в октябре двух дешевых объектов на ул.Тверская (959 кв.м, 4 872 $/кв.м), а также выходом в ноябре дорогих помещений на ул.Петровка (400 кв.м, 30 092 $/кв.м) и Б.Дмитровка (542 кв.м, 27 966 $/кв.м). При этом цена на объекты, которые экспонируются уже давно, снизилась на 4%.

За пределами центра объем предложения по количеству вырос на 7%, а по общей площади – уменьшился на 10%, составив 381 объект общей площадью 307 тыс. кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц выросла на 1% и составила 3 779 $/кв.м.

Судя по изменению цен как за месяц, так и за последние 12 месяцев, торговые объекты в центре чувствуют себя лучше, чем за его пределами, что может быть обусловлено традиционно более высокой инвестиционной привлекательностью таких помещений.

 

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	83	321	26	0,31	12 516
к октябрю 2015	+ 24%	+ 6%	+ 1%	− 19%	+ 5%
к ноябрю 2014	+ 14%	− 10%	+ 4%	− 8%	− 13%

 

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	381	1 159	307	0,80	3 779
к октябрю 2015	+ 7%	− 9%	− 10%	− 16%	+ 1%
к ноябрю 2014	− 15%	− 44%	− 25%	− 13%	− 25%

 

Street-retail

 

В ноябре экспонировалось 106 объектов общей площадью 30 тыс. кв.м и общей стоимостью 0,240 млрд. $. По сравнению с октябрем количество снизилось на 2%, а общая площадь - на 12%.

            Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству вырос на 12%, а по общей площади – снизился на 32% и составил 28 объектов общей площадью 7 тыс. кв.м. Большое снижение средней площади объектов было вызвано уходом с рынка в октябре ряда таких крупных объектов как - на Новинском б-ре (1 220 кв.м) и на Валовой ул. (1 600 кв.м). Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 1% и составила 14 999 $/кв.м.

            Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 78 объектов общей площадью 23 тыс. кв.м, уменьшившись по сравнению с октябрем на 6% по количеству и на 3% по общей площади. Средневзвешенная цена по street-retail за пределами центра уменьшилась на 15% и составила 5 995 $/кв.м, что объяснялось как уходом с рынка в октябре ряда дорогих помещений - на Волоколамском ш. (320 кв.м, 13 861 $/кв.м),  Ленинском пр-те (392 кв.м, 13 148 $/кв.м), на Красной Пресне (400 кв.м, 14 113 $/кв.м) и на 2-й Брестской ул. (530 кв.м, 15 775 $/кв.м), так и выходом в ноябре дешевого объекта на Боенском пр-де (1 040 кв.м, 2 860 $/кв.м). При этом цены по объектам, которые экспонируются уже давно, снизились на 3%.

 

Street-retail внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	28	99	7	0,24	14 999
к октябрю 2015	+ 12%	− 31%	− 32%	− 40%	+ 1%
к ноябрю 2014	− 18%	− 33%	− 28%	− 13%	− 7%

 

Street-retail вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	78	141	23	0,30	5 995
к октябрю 2015	− 6%	− 18%	− 3%	+ 3%	− 15%
к ноябрю 2014	− 31%	− 52%	− 42%	− 16%	− 18%

 

Офисная недвижимость

 

Объем предложения офисных помещений на продажу в ноябре 2015 г. увеличился на 22% по количеству и на 37% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 1 222 объекта общей площадью 1 918 тыс. кв.м и общей стоимостью 7,303 млрд. $.

Количество офисных объектов в центре возросло на 35%, их общая площадь – на 12% до 284 объектов площадью 235 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам увеличилась на 14% и составила 6 962 $/кв.м. Существенный рост цен произошел как за счет окончания экспонирования в октябре объекта на ул.Машкова (7 585 кв.м, 3 323 $/кв.м) и Земляном Валу
(9 241 кв.м, 2 129 $/кв.м), так и за счет выхода в ноябре ряда дорогих объектов как на ул.Валовой (1 513 кв.м, 12 302 $/кв.м), ул.Садово-Черногрязской (1 800 кв.м, 12 300 $/кв.м), ул.Новокузнецкой  (2 050 кв.м, 12 502 $/кв.м), Дмитровском пер. (1 800 кв.м, 12 300 $/кв.м), Милютинском пер. (2 350 кв.м, 10 470 $/кв.м), ул.Б.Ордынке (2 354 кв.м, 19 189 $/кв.м), Кадашевской наб. (6 512 кв.м, 10 233 $/кв.м). Рост цен по старым объектам при этом составил 4%.

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 19% по количеству и на 41% по общей площади и составил 938 объектов общей площадью 1 683 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в ноябре возросла на 8% до 3 369 $/кв.м. Это было связано с изменением структуры предложения - как с окончанием экспонирования в октябре дешевых объектов на Ленинградском ш. (15 036 кв.м, 1 200 $/кв.м) и на ул.Ибрагимова (15 803 кв.м, 2 292 $/кв.м), так и с выходом на рынок в ноябре нескольких дорогих объектов - на Ленинградском пр-те (13 854 кв.м, 5 194 $/кв.м) и ул.Одесской (26 900 кв.м, 5 536 $/кв.м). При этом цены на давно экспонируемые объекты практически не изменились.

            Если сравнить изменение цен за месяц и за 12 последних месяцев, то их динамика по офисам в центре и за его пределами получается примерно одинаковой, что свидетельствует о примерно равной инвестиционной привлекательности офисных объектов, как в кратко-, так и среднесрочной перспективе.

 

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	284	1 633	235	0,83	6 962
к октябрю 2015	+ 35%	+ 28%	+ 12%	− 17%	+ 14%
к ноябрю 2014	+ 21%	− 18%	− 4%	− 21%	− 14%

 

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	938	5 670	1 683	1,79	3 369
к октябрю 2015	+ 19%	+ 53%	+ 41%	+ 19%	+ 8%
к ноябрю 2014	+ 28%	+ 26%	+ 41%	+ 10%	− 11%

 

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

 

            Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в ноябре 2015 г. уменьшилось на 32%, а их общая площадь - на 31%. Объем предложения составил 106 объектов общей площадью 339 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений не изменилась и составила 1 068 $/кв.м.

            Объем предложения объектов свободного назначения в ноябре 2015 г. по количеству снизился на 4%, по общей площади – вырос на 1%, составив 285 объектов общей площадью 592 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с октябрем снизилась на 3% и составила 3 687 $/кв.м, при этом цены на помещения, которые экспонируются уже давно, снизились на 6%.

 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	106	362	339	3,20	1 068
к октябрю 2015	− 32%	− 31%	− 31%	+ 1%	0%
к ноябрю 2014	− 5%	− 60%	− 45%	− 42%	− 27%

 

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	285	2 182	592	2,08	3 687
к октябрю 2015	− 4%	− 3%	+ 1%	+ 5%	− 3%
к ноябрю 2014	+ 13%	+ 45%	+ 54%	+ 36%	− 6%