Исследования специалистов в области недвижимости позволяют выявить одну интересную закономерность: покупатели в возрасте до 30 лет предпочитают не перестраивать объекты под себя. Если их по каким-либо причинам не устраивает жилье, то они, скорее, продадут его и будут присматривать новый дом с необходимыми параметрами, чем свяжутся с редевелопментом. Инициаторами подобной операции выступают чаще всего собственники в более зрелом возрасте.

На первичном рынке элитной недвижимости доля перестраиваемых объектов составляет до 20% от всего объема сделок. Причем, подчеркивает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов, люди в возрасте от 45 до 65 лет предпочтут самое современное открытое многофункциональное пространство переделать таким образом, чтобы получилось несколько изолированных помещений. Как отмечает эксперт, такое стремление свойственно людям, чье детство и юность проходило в советских коммуналках, где отдельная комната, закрытое личное пространство, были недостижимой роскошью.

На вторичном рынке доля перестраиваемых объектов существенно выше. По данным компании Villagio Estate, перестройке различной степени тяжести подвергается 90% реализуемых в этом сегменте объектов. Причем довольно часто речь идет не столько о кардинальном редевелопменте, сколько о полном сносе существующего строения и возведении нового объекта с нуля. Особенно это характерно для направлений, считающихся наиболее престижными в регионе. Представитель Villagio Estate Артур Имосян отмечает, что для новых собственников затраты на кардинальную перестройку второстепенны настолько, что они, как в песне, «за ценой не постоят». И подкрепляет эту мысль ярким примером из собственного опыта: однажды собственник заплатил за особняк 2 миллиона долларов, а затем, не моргнув глазом, снес строение из-за того, что ему очень понравился земельный участок.

В чем же кроются главные побуждающие причины такого массового переделывания дорогих объектов? Казалось бы, в сегменте элитного жилья и так уже предусмотрено все, что необходимо самому привередливому покупателю. Однако все дело именно в этом. По мнению специалистов, основной мотив – несоответствие планировки готового объекта (и на первичном, и на вторичном рынках) ожиданиям покупателей.

В последние годы в элитном девелопменте планировка жилья выступает в роли первой скрипки. Архитекторы и застройщики стремятся создавать уникальные объекты недвижимости, но при этом приспособленные для жизни. К сожалению, это не всегда получается, и за красивым фасадом могут скрывать неудобные помещения. Аналитики компании «Метриум Групп» выявили три главных «беды» планировочных решений на российском рынке недвижимости, которые мешают создавать идеальное пространство для жизни.

Одной из самых серьезных проблем в архитектуре является необходимость вписывать планировки внутренних помещений в «оболочку» здания. И чем больше архитектурных изысков снаружи, тем сложнее оказываются планировки внутри. Чаще всего стремление создать шедевр приводит к тому, что появляются комнаты с тупыми или острыми углами, закругленные стены и эркеры разнообразной формы. «Помещения неправильной формы не дают оптимально обустроить свое жилье, - поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – Непрямые углы мешают поставить мебель. Изгибы стены также требуют дополнительных усилий для того, чтобы их грамотно обыграть в интерьере. И даже если визуально подобные недостатки можно оформить красиво, то они все равно съедают пространство – несколько квадратных метров, каждый из которых стоит немалых денег».

В элитном сегменте нередки случаи, когда проходные зоны (холлы, коридоры, прихожие) занимают более 20% от всей площади объекта. Эксперты «Метриум Групп» обнаружили на рынке примеры, когда, например, в разных жилых комплексах в трехкомнатных квартирах общая площадь отличалась на 20-30 квадратных метров, при этом сами комнаты были одинаковыми по площади. «В рационально спланированном помещении площадь проходных помещений должна быть оптимальной», - говорит Мария Литинецкая. Основная площадь должна отдаваться под жилые комнаты и кухню. А холлы и коридоры - это то пространство, которое почти не используется. То есть, подчеркивает она, приобретая жилье, в котором холл, коридор и прихожая занимают 20% и более, клиент переплачивает огромные суммы «за воздух». А это сейчас не приветствуется даже в элитном сегменте.

Современные технологии домостроения позволяют создавать абсолютно любое планировки – количество несущих конструкций сводится к минимуму. Но и здесь у девелоперов и архитекторов случаются «проколы» - несущие колонны или стены, а также инженерные стояки порой оказываются в самых неожиданных местах и требуют больших усилий для создания гармоничного пространства. «Сейчас эту ошибку девелоперы допускают все реже, - уточняет Литинецкая. – Но все равно на элитном рынке можно встретить объекты, в которых несущая колонна или стояк располагается прямо посреди холла или спальни».

«Рациональная планировка жилья в элитном сегменте на сегодняшний день является одним из важнейших факторов при принятии решения о покупке, - резюмирует Мария Литинецкая. – В правильно спланированном помещении клиент платит только за те метры, которые будут действительно использоваться для жизни, а не простаивать впустую. При высокой стоимости «квадрата» в этом классе жилья переплата «за воздух» может составлять десятки, а то и сотни тысяч долларов. В большинстве своем, состоятельные покупатели предпочитают правильно вкладывать свои деньги и тщательно просчитываю

Как отмечают эксперты, в премиальном сегменте столичной недвижимости «умные» планировки сегодня являются наиболее востребованными: такие объекты имеют более короткий срок экспозиции и активно продаются даже на начальных этапах строительства. Риэлторы обращают внимание на тот факт, что в последнее время покупатели элитной недвижимости демонстрируют завидную рациональность. Они, в подавляющем большинстве, уже не интересуются объектами площадью в несколько сотен метров. По-настоящему важными факторами для них являются инфраструктура самого объекта, микрорайона, а также комфортная планировка потенциальной собственности.