Покупатели перестали присматриваться и капризничать, а перешли от слов к делу. В результате квартир в Киеве продается все больше. Смогут ли продавцы воспользоваться таким интересом и снова «накрутить» цены? Мы разобрались в этом с помощью наших экспертов.

Вторичка: квартиры расхватывают, цены стоят

Рынок вторички в этом году не на шутку оживился. По данным экспертов DOM.ria.ua, спрос на жилье в январе 2012 г. вырос на 30—40% по сравнению с январем-2011. Благодаря этому январь-2012 стал самым активным за последние 3 года. А по данным агентства SV Development, с начала года активность покупателей выросла на все 50%. В январе, по их данным, было продано 633 б/у квартир (в 2011 — 405), а в феврале — уже 1012 (в 2011 — 658). На первый взгляд, цифры не выглядят внушительно, но если учесть, что половина января традиционно считается мертвой, так как приходится на праздники, а в феврале были почти 30-градусные морозы, количество сделок может впечатлить.

«Похоже, что люди, которые 2 года искали себе жилье, сейчас, наконец, решили его купить, — поделился своими наблюдениями директор агентства недвижимости «Украинский дом» Руслан Безуглый. — Я объясняю это тем, что готовится закон, который позволит налоговикам требовать у покупателя жилья декларацию о доходах (см. «Законы: новые налоги и поборы». — Авт.). Кроме того, в прессе пошли слухи, что цены начали немного расти. Поэтому люди решили больше не откладывать покупку жилья».

Сезонность вернулась. Наши эксперты считают, что весной активность покупателей только наберет обороты. «В этом году сработает сезонный фактор, и в марте-апреле активность вырастет на 15—20% по сравнению с февралем», — прогнозирует Алексей Холмецкий. Этот прогноз подтверждают и слова президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Сергея Злыдня. «За последние 6 лет в этом году рынок впервые полностью проявил свои нормальные характеристики, к примеру, сезонность, — объяснил эксперт. — Поэтому в марте впервые за кризис произойдет реальное увеличение оборотов рынка, то есть количества сделок». А Андрей Гусельников ожидаемое увеличение числа сделок объясняет сложившейся тенденцией к общему росту, которая проявилась еще в прошлом году. Тогда, по данным Минюста, за год в Украине было продано на 11% больше квартир, чем в посткризисном 2010 г.

Самое доступное

1-комнатные

• $36 000 — Солом. р-н, ул. Новополевая, 22/16/4
• $37 000 — Днепр. р-н, ул. Э. Вильде, 22/13/
• $38 000 — Святош. р-н, ул. Верховинная, 22/12/4

2-комнатные

• $45 000 — Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 45/28/6
• $50 000 — Святош. р-н, ул. Большая Окружная, 52/29/10
• $50 000 — Подол. р-н, ул. Осиповского, 37/29/5

3-комнатные

• $65 000 — Солом. р-н, пр-т Отрадный, 48/35/7
• $67 000 — Дарн. р-н, ул. Светлая, 53/36/5

Ипотека по адресу

Не отставал от «вторички» и сегмент новых квартир. Число сделок росло, а цены не двигались с места. По данным агентства «SV Development», в январе продали 314 новых квартир (в 2011 г. — 94), а в феврале — 698 (в 2011 г. — 126). Для сравнения: в «рекордном» для этого рынка ноябре-2011 было продано 833 квартиры. Рост в этом году произошел благодаря январским акциям от застройщиков и активизации «адресной ипотеки». «Сегодня 9 строительных компаний предлагают «адресную ипотеку», когда, покупая квартиру у определенного застройщика, можно оформить кредит на нее у его банка-партнера, — рассказали эксперты DOM.ria.ua. — Застройщик выступает своего рода поручителем, и с его помощью кредит можно оформить легче и быстрее, чем самому. Средний процент по таким займам — 14—17% годовых, а первый взнос — 20%».

Банки просыпаются. Весной эксперты ожидают рост числа сделок на первичном рынке. Главным образом благодаря увеличению предложения от банков ипотеки в ее «адресном» варианте. К примеру, Александр Жолудь считает, что число банков, реально выдающих кредиты на жилье, будет расти. «Замедления экономики не ожидается, поэтому кредитные программы банков будут развиваться», — считает он. Оживление рынка кредитования ожидает и Андрей Гусельников. «Если посмотреть на данные Минюста за 2011 г., видно, что 7% квартир в Украине продали в кредит, в то время как в 2010-м — только 6%, — приводит пример он. — Думаю, в этом году эта тенденция к росту останется». Впрочем, прибавку в 1% ростом можно назвать с натяжкой.

Ждем кредитов

Оживить рынок жилья собирается и государство. Сделать это оно хочет с помощью ипотечных кредитов под 16—18% годовых. Такие условия, как ожидается, предложит зарегистрированное в феврале «Агентство по рефинансированию жилищных кредитов». Оно было создано Ощадбанком, Укрэксимбанком, банком «Киев» и Укргазбанком, чтобы привлекать деньги для рефинансирования кредитов комбанков (по аналогии с программами ГИУ). Планируется, что первый выпуск ипотечных облигаций на 400—500 млн грн оно проведет в конце апреля — начале мая этого года. То есть удешевление кредитов произойдет не раньше лета. Впрочем, по словам эксперта Международного института перспективных исследований Александра Жолудя, существенно улучшить ситуацию агентство не сможет, так как указанная сумма для нашего ипотечного рынка невелика.

Цены: без видимых попыток роста

Но, что важно для покупателей, — их активность не приводит к росту цен. А все потому, что при любой попытке продавцов завысить стоимость жилья, все претенденты на него сразу испаряются. Вдобавок в феврале снова появились относительно недорогие варианты, которые в январе были временно сняты с продажи из-за праздников. «В январе за «гостинку» в 30 «квадратов» цены стартовали с $50 тыс., но уже с середины февраля в продаже появились квартиры такого метража по $45—47 тыс., — рассказывает Анастасия Ш., которая присматривает себе «бюджетную» квартиру. — Видно, из-за этого цены на ранее выставленные квартиры немного снизились: те, за которые в январе стали просить $55 тыс., в феврале снова стали по $52 тыс., как были в прошлом году».

Неизменность цен подтверждает и статистика. К примеру, по данным Сергея Костецкого, в феврале квартиры на «вторичке» в среднем подорожали на 1,36%. А по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», они подешевели на 0,8%. Эти противоречивые данные означают, что на самом деле цены стоят на месте.

Неликвид может дешеветь. Наступившая весна также не сможет растопить цены на жилье, считают опрошенные нами эксперты. Если они и будут двигаться вверх-вниз, то не более чем на 1,5%, то есть почти неощутимо. «К росту цен нет вообще никаких предпосылок», — уверяет Сергей Костецкий. Более того, они могут даже немного просесть. «Наша риелтор сказала, что ближе к лету квартиры могут подешеветь на 1—1,5%, так как начнется курортный сезон и покупателей станет меньше», — говорит Анастасия Ш. Незначительное снижение цен ожидает и председатель комитета по статистике и аналитике Лига Экспертов Украины Андрей Гусельников.

Он предполагает, что социальное жилье (старые хрущевки, чешки, девятиэтажки-коробочки) может еще немного дешеветь (в пределах 1,5%). «Дело в том, что такое жилье физически и морально устаревает, — объясняет он. — А вот новое жилье экономкласса, построенное после 2005 г. (Троещина, Харьковский массив, Оболонь) может даже дорожать на 1,5%, так как оно сейчас в дефиците».

При этом обманчивое впечатление о росте цен, по словам Руслана Безуглого, в марте-апреле может сложиться из-за того, что недорогие квартиры раскупят, и на рынке останутся только более дорогие варианты. «Но цены при этом не вырастут, — говорит эксперт. — Просто нужно будет дождаться, пока хозяева снова начнут выставлять на продажу недорогое жилье». Эту тенденцию подтверждает и директор риелторской компании Золотые Ворота Алексей Холмецкий. «Время от времени будут появляться очень выгодные варианты, — говорит он. — К примеру, по выгодной цене (ниже рыночной на 5%) можно купить квартиру, если ее купили в кредит, а у хозяина нет возможности его погашать».

Аномальная территория

На фоне общей неподвижности цен в Киеве появилась «аномальная зона», в которой стоимость квартир растет. Это «зона Евро-2012» — территория возле стадиона «Олимпийский». Стоимость квартир там, по сравнению с осенью-2011, выросла на 10—15%. К примеру, «однушка» на ул. Ш. Руставели подорожала со $190 тыс. до $210 тыс. Тем не менее сразу после окончания Евро-2012 цены, по прогнозам экспертов DOM.ria.ua, должны снизиться. Поэтому желающим приобрести жилье в этом районе стоит отложить покупку на 4—5 мес. и сэкономить приличные деньги.

Законы: новые налоги и поборы

Цены на квартиры замерли, но траты покупателей могут вырасти. Как рассказала вице-президент ВОО «Лига Экспертов Украины» Светлана Бовсуновская, депутаты через Закон «О Фонде госимущества» и внесение изменений в программу приватизации на 2011—2014 гг. с 16.01.2012 наделили исключительными полномочиями Государственную налоговую службу. Теперь Налоговая может контролировать оценку недвижимости.

«Кроме того, законодатели планируют утвердить тарифы для услуг нотариусов и оценщиков, — говорит эксперт. — Все эти затраты, скорее всего, будут переложены на плечи покупателей». Вдобавок, по словам Бовсуновской, сейчас в Минфине готовится закон, который позволит требовать у покупателей жилья декларацию о доходах. «Когда он вступит в силу, покупатель квартиры будет вынужден доказывать, что с денег на нее уже уплачены налоги, — объясняет эксперт. — Если же доходы окажутся неофициальными, с этой суммы придется уплатить налог — 15—17% (т. е. $17 тыс. за каждые $100 тыс.). Кстати, эта норма есть и в законе о земле, который уже принят в 1-м чтении. Поэтому вероятность принятия нового закона очень высока». Все опрошенные риелторы негативно относятся к таким планам.

http://finance.bigmir.net