К примеру, в одной большой семье вся недвижимость оформлена на дедушку: квартира в 90 кв.м, комфортная дача в 250 кв.м, и оставшийся ему от матери в наследство домик без удобств в 70 кв. м.. Взрослый сын с семьей и детьми постоянно живет в доме 250 кв. м, а рядом впрок куплен и оформлен уже на сына еще один участок земли.
Итак, в собственности дедушки 410 кв. м, его налог за излишек - 458,8 грн в год. «Кажется, немного. Но ставка налога сейчас привязана к минимальной зарплате, не более 1%. Вырастет минимальная заработная плата - вырастет налог, внесут изменения в законодательство (к примеру, вместо 1% примут 3%), налог возрастет. Так что уместней было бы переоформить собственность», - считает младший партнер юридической фирмы ОМП Кирилл Левтеров.
Что выбрать - договор мены или дарения - зависит от ситуации. На первый взгляд, в нашем случае дом, в котором уже живет сын с семьей, легче подарить: поскольку дар идет родственнику первой степени родства (дети\супруги\родители), платится только нотариальный сбор (1% от оценочной стоимости). Но с другой стороны, дом на соседнем участке строится чуть поменьше, в 120 кв. м, когда его введут в эксплуатацию, уже сыну придется платить налог на недвижимость (если ничего за эти годы не изменится - это 120 х 11,47 = 1376,4 грн). Поэтому дедушке есть смысл подумать о договоре мены: уже построенный дом на участок с недостроенным домом.
«Мена удобнее дарения и в случае, когда дедушка/бабушка хочет оставить свою квартиру, к примеру, внучке. Ведь они не являются родственниками первой степени, значит, от оценочной стоимости квартиры внучка должна будет оплатить 5% как налог на доход физлиц», - советует Левтеров.
Юристы уверены: как только вступят в силу новые правила и граждане заплатят новый налог, то начнут чаще задумываться о перераспределении имущества в своих семьях. И чаще всего будут подписывать договоры мены, который выгоднее для родственников не первой степени.
Сейчас обмен недвижимости не пользуется большим спросом. К примеру, на Aviso - около 350 предложений поменяться против 73 тысяч о продаже. На Address.ua столица представлена всего семью подобными объявлениями.
«В настоящее время институт обмена жилья практически себя изжил. Можно смело сказать, что он ушел в плоскость истории как минимум в том понимании, в котором он существовал во времена УССР, когда лица обменивались правом на проживание в жилье», - рассказывает старший юрист ООО «ЮКК «ДЕ-ЮРЕ» Анна Коваленко.
Сейчас обмен недвижимости не пользуется большим спросом
Формально обмен занимает максимум 3% всех сделок на рынке вторичной недвижимости. Причем большая часть из них - между родственниками, друзьями или соседями, то есть людьми, которые хорошо знают друг друга или район, считает аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Гендиректор консультативного центра недвижимости, оценки и права Наталья Наумец подтвердила, что такие сделки - единичные, случайные, чаще всего не выходят даже за границу микрорайона. «Должны совпасть желания всех сторон. К примеру, в случае 1+1=3 должны быть удовлетворены ожидания обитателей всех трех квартир. Это очень сложно», - говорит эксперт.
Обмен занимает максимум 3% всех сделок на рынке вторичной недвижимости
Зато нынешние варианты обмена - самые различные. Трешку на столичной Соломенке с ремонтом и мебелью плюс внедорожник, к примеру, желают обменять на трехкомнатную в центре. Из двушки на Борщаговке мечтают переехать в одноэтажный домик без газа и воды не дальше чем 90 км от Киева, получив за это доплату. Бабушка, отвечающая по телефону, достаточно привередлива. «Где, говорите, у вас дом? На север от Киева? В сторону Чернобыля? Нет, нам такого не надо, мне и на Борщаговке пока хорошо».
«Обменяю трехкомнатную квартиру в поселке Юбилейный, чешка, на двухкомнатную квартиру на первом этаже в поселке Юбилейный с автономным отоплением», - взывает почти год луганчанин. «Обменяю однокомнатную квартиру в Черкассах на двух-трехкомнатную в Черкассах или любой вариант жилья в Киеве с моей доплатой», - просит житель Черкасс.
РАЗ В ГОД БЕЗ НАЛОГОВ
К договорам обмена жилья применяются общие положения относительно договоров купли-продажи. Они подлежат нотариальному удостоверению и госрегистрации.
«Есть ряд обязательных условий. Нотариус удостоверяет такой договор при наличии оценки объектов, которыми обмениваются, и предоставления сторонами квитанции (иного платежного документа) об уплате в бюджет налога на доход от обмена недвижимостью. Доход от обмена определяется исходя из цены, указанной в договоре, но не ниже оценочной стоимости. Ставка налога составляет 5%», - разъяснила юрист ЮГ LCF Юлиана Малеева.
Налогом не облагается доход, полученный от обмена не чаще одного раза в течение отчетного налогового года. Без взноса в бюджет можно обменять:
• жилой дом,
• квартиру или их части,
• комнату,
• садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также сооружения и здания, расположенные на нем),
• земельный участок, который не превышает норму бесплатной передачи, - если такое имущество принадлежит налогоплательщику более трех лет.
Условие относительно нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное в наследство. Кстати, напомним, регистрацией прав собственности на недвижимость занимается государственная регистрационная служба, а не БТИ.
