На протяжении последних двух-трех лет столичные власти много говорят о том, что в Москве нужно отказываться от возведения микрорайонов и возрождать традиции квартальной застройки. Однако до сих пор проектов, реализуемых по принципу кварталов, не так много. Особенно в массовом сегменте. Аналитики компании «Метриум Групп» изучили рынок новостроек эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы на предмет соответствия принципам квартальной застройки и пришли к выводу, что на сегодняшний день наиболее полно им соответствует только один проект.

Квартальная застройка была характерна для Москвы вплоть до начала эпохи массового индустриального домостроения. Многие так называемые сталинские дома образовывали кварталы с уютными внутренними дворами. И, несмотря на то, что до современных градостроительных норм они не дотягивают, квартиры в «сталинках» до сих пор высоко ценятся на вторичном рынке в том числе из-за квартальной застройки.

В современной Москве о возможности возводить кварталы вместо микрорайонов или точечной застройки вспомнили с приходом в 2012 году Сергея Кузнецова на должность главного столичного архитектора. Сам чиновник неоднократно заявлял, что одной из своих главных задач он видит внедрение принципов гуманной среды, которые максимально учитываются именно в квартальной застройке.

«Сложившаяся в Москве система спальных микрорайонов и перенасыщенного событиями центра разделила город на отдельные функциональные зоны, выбросив из жизненного цикла самого человека. Человек слишком зависит от того района, в котором он проживает. Из-за этого жизнь в Москве нельзя считать достаточно комфортной. Сегодняшнее планирование должно отвечать таким принципам, когда человек, независимо от места проживания в городе, существует в нормальной, благоустроенной и развитой городской среде», - эти слова Сергея Кузнецова, сказанные на семинаре в Москомархитектуре в августе 2013 года в полной мере отражают градостроительную политику главного архитектора Москвы и его команды.

Какие же именно принципы должны учитываться в современной квартальной застройке? Эксперты называют шесть главных условий: развитая уличная сеть, дворы без машин, отделение частной жизни от общественной, благоустроенные пешеходные зоны, архитектурное разнообразие и наличие всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Как отмечают аналитики компании «Метриум Групп», сегодня на рынке эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы все принципы квартальной застройки учтены только в одном жилом комплексе - «Ривер Парк».

Развитая уличная сеть

В современных микрорайонах уделяется недостаточно внимания автомобильным потокам. Как правило, по периметру жилую зону опоясывает магистраль, а движение внутри микрорайона осуществляется по внутридворовым проездам. Мало того, что это небезопасно, такая система организации движения ограничивает свободный проезд, снижает скорость движения и создает условия для пробок. При квартальной застройке создается плотная сеть перпендикулярных друг другу улиц, передвигаться по которым намного удобнее и быстрее. По этому принципу устроены многие европейские и американские города, количество пробок в которых в разы меньше, чем в сегодняшней Москве.

Дворы без машин

Концепция дворов без машин является продолжением развития плотной уличной сети – все автомобильные потоки выведены за пределы жилых зон, во дворы может попасть только спецтранспорт. Это значительно повышает уровень безопасности на дворовых территориях, делает их более комфортными и приспособленными для прогулок. Подобный подход сегодня декларируется во многих новостройках, однако остальные принципы квартальной застройки в этих проектах не соблюдаются.

Отделение частной жизни от общественной

Для современного российского рынка недвижимости уже давно стал нормой тот факт, что безопасная и охраняемая придомовая территория – это зона, огороженная забором. Однако жизнь за оградой вряд ли можно назвать комфортной с психологической точки зрения. При квартальной застройке внутренний двор образуется стоящими по периметру жилыми корпусами. Доступ в это пространство, как правило, ограничен – сюда могут попасть только жители окружающих двор домов. Во-первых, это гарантия безопасности. Во-вторых, создается некая приватная зона, находиться в которой психологически комфортно. В-третьих, закрытый от посторонних благоустроенный двор дает массу возможностей для социализации – знакомиться и поддерживать дружеские отношения с соседями в такой обстановке гораздо приятнее.

И если внутреннее пространство квартала становится своеобразной частной территорией, то снаружи, наоборот, образуются общественные зоны. Первые этажи жилых домов отдаются под коммерческие площади, здесь располагаются разнообразные кафе, салоны красоты, отделения банков, аптеки, магазины и т.д.

«Таким образом, улица перестает быть исключительно автомобильной дорогой, вдоль которой в темное время суток страшно ходить, - комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Здесь круглосуточно кипит жизнь, ночью светятся витрины и горят фонари, люди сидят в кафе и на отрытых террасах. Все это сегодня можно увидеть в любом европейском городе».

Пешеходные зоны

Еще одной важной частью квартальной застройки становятся пешеходные зоны. В отличие от дворов, закрытых от чужих, они становятся общественными пространствами для всех желающих. Это могут быть парки, бульвары или прогулочные набережные. «В жилом комплексе «Ривер Парк» будет создана не имеющая аналогов в этой ценовой категории прогулочная набережная протяженностью 1,5 километра, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Вся первая береговая линия Москвы-реки будет отдана под пешеходную зону с летними кафе, скамейками, беседками и арт-объектами. Причем жители смогут попасть сюда прямо со своей закрытой дворовой территории».

Архитектурное разнообразие

Жилые комплексы, возводимые в формате микрорайонов, заявляют одним из конкурентных преимуществ единый архитектурный стиль. Однако настоящий город не может быть весь построен в общей стилистике. Какой бы ни был яркий проект, все выполненные по нему дома будут выглядеть похоже. При этом в рамках микрорайона сделать один корпус в другом стиле невозможно – он будет восприниматься как инородный предмет. Получается замкнутый круг. Квартальная застройка позволяет решить эту проблему. Каждый квартал может выглядеть по-разному, но единую концепцию это не нарушит. Наоборот, создаст ощущение живого города.

Инфраструктура в шаговой доступности

Является ли детский сад во дворе дома преимуществом? Несомненно. Именно этот принцип лежит в основе планировки микрорайонов – жилые дома возводятся вокруг инфраструктуры. Но когда речь заходит о квартальной застройке, размещение инфраструктурных объектов на дворовой территории становится недостатком – они нарушают приватность. Однако это не значит, что в жилых комплексах, разделенных на кварталы, инфраструктура будет вынесена на периферию. В грамотно составленном генплане школа, детский сад, поликлиника или торговый центр образуют самостоятельные кварталы, вписанные в общую градостроительную концепцию таким образом, что из любого жилого квартала до них можно дойти пешком за несколько минут.

«В отличие от микрорайонов, квартальная застройка позволяет создавать комфортные жилые пространства, в которых человек не чувствует себя чужим, - резюмирует Мария Литинецкая. – Однако строительство жилых комплексов по квартальному принципу возможно далеко не везде. В большинстве новостроек в старых границах Москвы девелоперам приходится вписывать свои проекты в сложившуюся застройку. И одним из немногих вариантов, где возможно строительство по принципу кварталов – это проекты реновации промышленных зон. Городской квартал «Ривер Парк» стал пионером в массовом сегменте. На сегодняшний день это единственный проект комфорт-класса в Москве, который в полной мере соответствует всем принципам квартальной застройки, и предлагает покупателям квартир качественно иной уровень жизни».