Началом успешной перепланировки служит решение о том, что вам необходимо именно это помещение, именно в этом здании. Покупая несколько квартир с целью их объединения, необходимо выяснить, в каких годах был построен дом. Если это конец XIX – начало XX века, то здание, скорее всего, имеет деревянные перекрытия по деревянным балкам (за редкими исключениями начала 30-х), которые соединяют противоположные внешние стены дома и разгружаются от провисания межквартирными перегородками, также выполненными из деревянных досок или бревен. Практически повсеместно в таких домах перекрытия гнилые и зыбкие, и безболезненно разрушить межквартирные перегородки не удастся, из-за чего ваш замысел объединения становится практически невыполнимым. Наиболее удачны для крупной реконструкции дома, построенные в 30-60-х годах.

 

Правило 1. Выясните техническое состояние здания, где находится приобретаемое помещение.

Изыскательские работы необходимы, потому что категорически запрещается при проведении перепланировки трогать системы, от которых зависит жизнеобеспечение и прочность конструкций дома: несущие опоры, стены и балки. Порою даже опытный специалист не может определить на глаз, несущая конструкция или нет.

На этапе создания эскизного проекта перепланировки или дизайнпроекта, важно учесть, что ни в коем случае нельзя:

• трогать системы вентиляции; владельцы тех квартир, где произведен демонтаж вентиляционных коробов, должны их восстановить в соответствии с общедомовой схемой вентиляции, не доводя дело до суда;
• замуровывать в стену стояки газовых труб, по нормам к ним должен быть обеспечен доступ;
• переносить кухню в жилую комнату, так как это связано с переносом коммуникаций, что недопустимо;
• размещать санузел над жилыми помещениями соседей или обустраивать ванную комнату в кухне в случае присоединения двух квартир;
• устанавливать дверные блоки в этажных коридорах и на лестничных площадках.

Замена газовых плит, их переустановка, подводка гибкими шлангами, производится с ведома управления и лучше их специалистами.

При реконструкции фасада здания необходимо согласие МОСКОМАРХИТЕКТУРЫ. В здании, являющемся памятником архитектуры, существенно изменить фасад не удастся. В остальных случаях необходимо, чтобы внешний вид вашего магазина ( офиса) гармонировал с близлежащими постройками.

После получения технического заключения (ТЗК) и разработки проекта можно заняться его согласованием в государственных органах и подачей документов в Межведомственную комиссию (МВК) муниципального округа. Городская МВК рассматривает спорные вопросы. Отсюда правило второе.

 

Правило 2. Обязательно ознакомьтесь с законом "О порядке переустройства помещений в жилых домах" № 37 от 29 сентября 1999 г., где сказано, какие документы и с чьими согласованиями нужно представлять на МВК.

Вам не обойтись без виз территориальных органов архитектуры и градостроительства (отделов районных архитекторов), санитарно-эпидемиологического надзора, пожарного надзора, газовой технической инспекции, балансодержателя жилищной инспекции. Не забудьте запастись соответствующим числом копий ТЗК и проекта.

Если мощность электросети, которой оборудован дом, недостаточна, а это часто встречается в старых домах, где сеть не рассчитана на современное количество электроприборов, то необходимо получить разрешение на дополнительную мощность в МКС Мосэнерго и оформить подключение 3-х фазного ввода сети в вашу квартиру.

Проект электроснабжения, который должен быть согласован в МНИИТЭПе, обычно выполняет только специализированная организация, имеющая лицензию на проведение соответствующих работ.

Кроме того, как гласит сухой язык закона, "управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций". На обычном языке это означает, что соседи со всех сторон должны прийти в ДЭЗ или товарищество собственников жилья (ТСЖ) и поставить свои подписи в присутствии начальников. На этом этапе важно не попасть на летний период, ибо пока "лица, занимающие смежные помещения" будут поправлять свое здоровье на морском берегу, вы, в нервном ожидании, можете заработать его расстройство. А поскольку время и деньги взаимосвязаны, то в этом вопросе необходимо учесть финансовый фактор.

 

Правило 3. Создайте себе резерв времени и средств на форс-мажорные обстоятельства, как-то отпуск соседей, их желание сделать себе ремонт за ваш счет, несговорчивость начальников и т.д.

И наконец, если вы успешно прошли МВК, ответственно подойдите к выбору строителей. Прежде всего, у ваших подрядчиков должна быть лицензия на тот вид работ, который указан в проекте перепланировки. Профессиональный подбор материалов и конструкций может значительно улучшить звукоизоляцию, необходимо также учитывать подбор инструментов для работ. Например, в типовых панельных домах недопустимо использование отбойного молотка и перфоратора, что приведет к повреждению оставленных простенков и перемычек, а падение больших кусков бетона может повредить примыкающую зону. Поэтому, если у вас возник соблазн воспользоваться иностранной рабочей силой - дешево и сердито, вспомните другую поговорку: скупой платит дважды.

 

Правило 4. Доверяйте строительные работы только профессионалам, имеющим лицензию на соответствующий вид деятельности.

На самом деле, если вы крутой бизнесмен, то вряд ли у вас есть возможность тратить несколько месяцев на хождение по инстанциям. Можно, конечно, поручить дело подчиненным, но – ненадежно. Человек, проходящий этот сложный путь в первый раз, обязательно где-нибудь споткнется. Вам это не понравится, и вы можете потерять хорошего в своем деле сотрудника.

Может быть, вы решите, что не располагаете ресурсами, как материальными, так и нематериальными, чтобы зарегистрировать свою перепланировку. Здесь уместно напомнить, что в случае ущерба, причиненного помещениям в здании и имуществу граждан и юридических лиц при переустройстве помещений, выполненном в соответствии с разрешительной документацией, ответственность несет орган, выдавший разрешение, в противном случае закон возлагает ответственность на вас. К тому же, регистрация уже произведенных работ задним числом обойдется значительно дороже. Отсюда правило пятое.

 

Правило 5. Если вы не готовы выполнить хотя бы одно из предыдущих правил, то вам просто необходимо обратиться в юридическую фирму, которая возьмет на себя оформление всех документов и найдет подходящих подрядчиков.

 

Согласование перепланировки

Сегодня практически каждый серьезный ремонт не обходится без перепланировки. Людям свойственно 'подгонять' свое жилище под собственные привычки, вкусы и представления о комфорте. Вот почему возникают желания убрать лишние стены, изменить конфигурацию помещений, увеличить звукоизоляцию, сделать приятной температуру напольных покрытий, остеклить лоджию, и многое другое. Однако для претворения в жизнь всех этих идей необходимо получить соответствующие разрешения в различных инстанциях. Именно о возможных последствиях решения перепланировки мы и раcскажем вам сегодня.

Есть три пути, по которым вы можете пойти затеяв работы по перепланировке вашего жилья. Разберем их подробно:

 

Перепланировка без согласования

Очень недальновидный вариант. Конечно, можно понадеяться на то, что никто и никогда не узнает о вашей перепланировке, и таким образом сэкономить на регистрации. Но Вам, как не специалистам будет трудно не допустить нарушений строительных норм и правил, требований противопожарной безопасности и санитарии, что может привести к сбоям в работе отдельных систем и конструкций, а в целом повлияет на техническое состояние жилого дома. Как итог - различные штрафные санкции, вплоть до опечатывания квартиры.

Но даже если никаких нарушений допущено не будет, Ваша квартира все равно не будет считаться юридически 'чистой'. В любой момент ваше нарушение может быть обнаружено. Чаще всего это происходит по заявке соседей. К тому же, перепланированную без согласования квартиру вы уже не сможете продать, обменять, разменять. Любые сделки вообще станут невозможными до тех пор, пока квартира не будет восстановлена в исходном виде. А это означает, что в итоге вы потратите куда больше, чем сэкономили на регистрации.

 

Согласование перепланировки своими силами

В Москве действует единый порядок подобных согласований (распоряжение мэра от 31.07.96. ¦ 166/1-РМ). В соответствии с ним разрешение на перепланировку дает окружная или муниципальная межведомственная комиссия (МВК), в которую для этого необходимо представить проект, согласованный с архитектурным управлением, пожарными, СЭС и жилищной инспекцией. Кроме того, МВК вправе потребовать у вас любой документ, который покажется ей необходимым. Это могут быть согласования с 'Мосгазом', 'Мосэнерго', архитекторами - авторами дома, а также согласие всех соседей на вашу перепланировку. Чтобы получить разрешения во всех необходимых инстанциях, Вам потребуется примерно около года. Теряя время, Вы будете неизбежно тратить и свои нервы.

 

Согласование перепланировки специалистом

От всех перечисленных выше ненужных проблем можно избавиться, если обратиться к специалистам по согласованию перепланировки, которые есть в большинстве хороших ремонтно-строительных компаниях. В отличие от вас они в кратчайшие сроки (около 2 месяцев), согласуют самые сложные варианты планировки, обойдут различные препоны. Кроме этого, получат разрешение на перепланировку во всех 9 или 12 инстанциях (в зависимости от особенностей перепланировки). Помогут решить проблемы с соседями, которые часто против улучшения вашего жилья. После получения разрешения на перепланировку Вам будет предоставлен точный план перепланированного помещения, утвержденный в БТИ, и технические расчеты всех усилений и конструктивных строительных решений, которые понадобятся вам при дальнейшем ремонте.