Специалисты Отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили список основных советов по подбору наиболее ликвидных коммерческих помещений в ЖК, на которые необходимо ориентироваться инвесторам и владельцам своего бизнеса.

1. Свой угол

Для некоторых видов бизнеса важно, чтобы арендуемое помещение находилось в собственности у арендодателя. Это требование предъявляют медицинские организации, банки, магазины с алкогольной продукцией. Безусловно, арендаторы такого формата заезжают не за один день, им необходим ремонт помещения, закупка оборудования, тем не менее, заинтересованы в аренде они будут только в случае, если у арендодателя есть понимание точных сроков получения свидетельства о собственности.

2. Важный конструктив

Конструктив помещения также во многом определяет набор возможных арендаторов. Так, у многих предприятий есть требования к уровню инсоляции и типу планировки. Например, для медицинских организаций требуется высокий уровень инсоляции и кабинетная планировка, а для банков, напротив, подходят более «глубокие» помещения, особенно, если предусматривается хранилище, стены которого могут быть только несущими капитальными конструкциями. Для продуктовых магазинов, фитнес-центров, танцевальных клубов, предприятий общепита нужна открытая планировка с минимальным количеством несущих конструкций, широким шагом колонн и высокими потолками (для фитнес-центров и танцевальных клубов – от 3,5 м, для ресторанов – от 4 м).

3. Погрузочно-разгрузочные зоны

Для продуктовых магазинов и предприятий общепита крайне важно наличие отдельных погрузочно-разгрузочных зон, которые не пересекаются с входом для посетителей и в случае с рестораном – и обеденным залом. Тут есть еще два нюанса – эти зоны не должны выходить во внутренний двор жилого дома, чтобы не нарушать покой жильцов (погрузочно-разгрузочные работы часто проводятся в ночное время), и находиться на уровне земли, иначе для проведения работ потребуются дебаркадеры.

4. Многострадальная вытяжка

Отсутствие автономной вентиляции в коммерческих помещениях жилых комплексов – настоящий «бич», которые отсекает из числа возможных арендаторов продуктовые магазины, кулинарии и предприятия общепита. Этим бизнесам необходима мощная автономная вытяжка, причем использовать для своих нужд общедомовую вентиляцию им запрещено. Для того, чтобы сделать отдельный воздуховод по фасаду дома, во-первых, надо его согласован с властными органам, а, во-вторых, он должен уходить выше уровня «конька» крыши, чтобы запахи не проникали в жилые квартиры. Чаще всего, такие улучшения дорого обходятся собственникам помещений и делают его инвестирование экономически неэффективным.

5. Да будет свет

Электрические мощности – это также важный нюанс для многих арендаторов, чей бизнес предусматривает использование энергозатратного оборудования – продуктовые магазины, рестораны, медицинские центры. Докупить электрические мощности не составит проблем у любой компании, однако важно понимать, какая емкость у электрического кабеля, и есть ли возможность подведения к нему дополнительных мощностей.

6. Гости дорогие

Любой бизнес ориентирован на определённую целевую аудиторию, и для инвестора или владельца бизнеса важно понимать, какие предприятия и насколько будут востребованы в определенном жилом комплексе. Так или иначе коммерческие помещения внутри ЖК ориентированы на внутренний спрос.

7. Козырное место

Расположение помещения внутри комплекса также играет важную роль. Наиболее удачными и получающими максимальный трафик считаются помещения, расположенные на выездах и въездах в комплекс, у центральных входов, по пути к основным инфраструктурным объектам – школам, детским садам, больницам, а также остановкам общественного транспорта и станциям метро. Предприятия «первой линии» с окнами на такие улицы получают максимальный трафик, однако и стоят они дороже всего. Не всем бизнесам обязательно располагаться на «первой линии», например, детские образовательные и досуговые центры, фитнес-клубы могут находиться и в менее проходимых местах, а вот рестораны и продуктовые магазины, наоборот, работают за счет такого трафика.

8. Высококонкурентная среда

Для любого предприятия в таком замкнутом пространстве жилого комплекса лучше не иметь прямых конкурентов, однако управляющая компания в проекте не может это гарантировать. Инвесторы, сдающие в аренду помещения, имеют право привлекать разные бизнесы, поэтому другим арендаторам всегда нужно быть готовым к конкуренции.

«Конечно, у любого бизнеса есть свои постоянные клиенты, однако основной потребительский поток будут формировать жильцы проекта. Инвестору или собственнику бизнеса важно изначально определиться с количеством жильцов в проекте (застройщики охотно предоставляют эту информацию) и их платежеспособностью (что во многом зависит от класса комплекса), пешеходным потоком вдоль помещения (лучше всего считать его в разное время суток). Например, делать центр эстетической косметологии в жилом комплексе экономкласса, где большая часть сделок проходит с привлечением заемных средств, просто нецелесообразно», – рассказывает Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet.