За минувший год цены на квартиры в Минске в среднем снизились на четверть. В текущем году стоимость квадратного метра продолжит падение.

Новостройки 

По данным группы компаний «Твоя столица», в 2015 году цены на новостройки в Минске в разрезе классов снизились от 20% до 28%. 

Основными факторами, которые повлияли на снижение цен, аналитики «Твоей столицы» считают девальвацию белорусского рубля на 65% и отсутствие роста реальных доходов населения. 

По прогнозам, ситуация на рынке недвижимости в 2016 году будет во многом зависеть от стабильности белорусского рубля. В связи с этим в ГК «Твоя столица» считают возможным два сценария развития событий: оптимистичный и реалистичный. 

Оптимистичный сценарий предполагает рост курса валют на уровне не более 2% в месяц и пропорциональное увеличение зарплат белорусов в рублевом эквиваленте. В этом случае в течение этого года будет наблюдаться умеренное снижение цены квадратного метра — порядка 1-2% в месяц. 

При пессимистичном сценарии курсы валют продолжат свой стремительный рост, а цены на новостройки будут значительно снижаться. 

«До какого уровня — сказать с достаточной долей достоверности сложно», — отмечают в агентстве недвижимости. 

В этой ситуации, считают в «Твоей столице», застройщики будут предоставлять покупателям рассрочку оплаты, чтобы замедлить снижение цен. Как показал 2015 год, доля покупателей, способных единовременно выплатить всю стоимость квартиры в новостройке, невелика. 

«Уже в конце 2015 года порядка 90% новостроек предлагались в продажу на условиях рассрочки, в том числе и без удорожания квадратного метра. Однако снижение покупательской способности населения приведет к увеличению сроков рассрочки до 3-5 лет в большем количестве реализуемых проектов», — отмечает ведущий экономист отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица. Управление проектами» Ольга Павловская. 

Кроме того, по ее мнению, застройщики в борьбе за покупателей будут продолжать использовать активную маркетинговую политику. Среди уже применяемых маркетинговых ходов при покупке квартиры — ремонт в подарок, машина в подарок, кухня в подарок и так далее. 

Вторичный рынок жилья 

За минувший год средняя стоимость квадратного метра в минских квартирах стандартных потребительских качеств (СПК) снизилась на 26% и к концу года составила 1155 долларов за квадратный метр. Причем, как отмечают в ГК «Твоя столица», это наиболее популярный класс квартир на вторичном рынке. Сделки с ними составили 78% от общего объема сделок жилья. 

«Вторичный рынок жилья оперативнее остальных рынков недвижимости реагирует на изменения, происходящие в экономике страны», — подчеркивают в агентстве недвижимости. 

В 2016 году тенденции минувшего года продолжатся, а степень их проявления будет во многом зависеть от динамики изменения курса валют, считает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. 

По ее словам, минимальный рост курса валют при отсутствии роста доходов населения в долларовом эквиваленте привел бы к снижению цен на вторичное жилье в размере 1-3% в месяц, но наблюдаемый в настоящее время интенсивный темп роста курсов валют не позволяет делать оптимистичные прогнозы на год. 

«Инфляции не избежать, а вместе с ней и дальнейшего снижения цен в валютном эквиваленте. При этом больше всего в цене будут терять квартиры старого жилого фонда — 60-70-х годов постройки. На дорогое жилье премиум-класса спрос никогда не был массовым, однако отсутствие достаточного количества покупателей приведет к снижению цен на элитное жилье в 2016 году как минимум еще на 20%», — отмечает Светлана Куделко. 

Помимо экономических факторов давление на стоимость вторичного жилья в 2016 году окажет пополнение рынка квартирами-новостройками, а также появление в продаже квартир, которые раньше приобретались с целью последующей сдачи в аренду. 

Как отмечают в ГК «Твоя столица», сдача квартир в долгосрочную аренду в настоящее время уже не так выгодна, как это было еще год назад, а оплата за коммунальные услуги значительно возрастает, поэтому увеличение предложения при неизменном спросе приведет к давлению на цены на вторичном рынке жилья. 

Тем не менее, полагают аналитики агентства недвижимости, в результате снижения цен и в ситуации нехватки финансовых ресурсов рынок жилья все же будет жить: продавцы смогут находить покупателей, а покупатели — улучшать свои жилищные условия. 

«Но это будет возможно только в том случае, если участники рынка смогут слышать и понимать друг друга. В этом отношении 2016 год можно назвать годом компромиссов и уступок — продать и купить смогут лишь те, кто сможет договориться друг с другом», — подчеркивает Светлана Куделко. 

По ее словам, спрос будет зависеть от инфляции и курса валют. В случае если курс доллара по отношению к текущему курсу вырастет более чем на 15-20%, а зарплаты покупателей в долларовом эквиваленте останутся примерно на сегодняшнем уровне, то вполне можно ожидать, что квартиры малого метража (21-25 кв. м) вне зависимости от состояния будут раскупаться как горячие пирожки. 

«И это вполне объяснимая ситуация — у людей нет денег, и с каждым днем их становится все меньше. При этом новым семьям необходимо где-то жить, а уже сформировавшимся семьям необходимо улучшать свои жилищные условия. Поэтому спрос вынужденно сместится в сторону максимально бюджетных вариантов», — поясняет Светлана Куделко. 

В то же время, по ее мнению, если белорусский рубль стабилизируется, то продолжится тенденция второго полугодия 2015 года, когда как квартиры, требующие больших затрат на ремонт, так и квартиры малого метража не будут востребованы рынком. 

Стоимость квадратного метра может опуститься до 800 долларов 

Цены на рынке недвижимости будут зависеть от экономической ситуации в стране, считает руководитель компании «Арэса-Сервис», член совета Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Сергей Коренько. 

«Нынешний уровень цен на жилье сложился исходя из средней зарплаты в Минске в 450 долларов. Если средняя зарплата будет оставаться на таком же уровне, то и цены не будут меняться. Если средняя зарплата снизится до 200 долларов, то цена на рынке будет неопределенная. Захотят ли люди продавать свои квартиры по 700-800 долларов за квадратный метр, когда они купили их по 1200-1300 долларов? Это вопрос к каждому конкретному продавцу», — отмечает Сергей Коренько. 

В тоже время, по его мнению, если власти будут стимулировать внутренний спрос, это может дать толчок и рынку недвижимости. 

«Для этого надо понижать ставки по кредитам, сделать деньги доступными», — полагает руководитель компании «Арэса-Сервис». 

Председатель белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов называет три фактора, которые всегда влияют на стоимость жилья. Это доходы населения, доступность кредитных ресурсов и объемы жилищного строительства. 

«Можно прогнозировать, что основную роль будут играть недоступность кредитов и снижение доходов населения, поэтому 2016 год пройдет под флагом снижения цен на первичном и вторичном рынке жилья», — считает Николай Простолупов. 

По его прогнозам, в среднем цены на жилье до лета 2016 года будут снижаться на 1,5-2% в месяц. При этом эксперт не исключает, что стоимость квадратного метра может опуститься до 800-900 долларов. 

«В этом году мы такие цифры на рынке увидим, как и 1400-1500 долларов за квадратный метр в новостройках. Все зависит от категории объекта», — считает Николай Простолупов.