Споры о том, способны ли собственники жилья самостоятельно эффективно управлять многоквартирным домом, не утихают с 1996 года, когда в российском законодательстве было впервые введено понятие ТСЖ. Тем не менее, сегодня есть достаточно примеров, которые наглядно доказывают, что кондоминиум — наиболее эффективная форма управления жилой недвижимостью. Мы встретились с Людмилой Кайсаровой, заместителем председателя ТСЖ «Арбатец», одного из наиболее успешных в столице, и выяснили, в чем заключается секрет процветания.

Людмила Ивановна, в каком году было создано ваше ТСЖ?

Решение мы приняли в 2006 году, когда после вступления нового Жилищного кодекса2005 г. встал вопрос о выборе способа управления домом. Собрание провели в мае 2007 года, а зарегистрировали ТСЖ — в августе.

Это было совершенно логичным развитием событий. Дом наш не очень большой — 72 квартиры, причем многие люди живут здесь еще с момента постройки. Многие друг друга хорошо знали, и все знали наши проблемы и хотели их решить. Кроме того, у нас была очень сильная старшая по дому, Инна Львовна Крупенина, и достаточно энергичный актив.

Сколько лет дому?

В 2013 году исполняется 50. Это одноподъездная 9-этажная «хрущевка» 18-й серии, 1963-го года постройки. Изначально эти дома строили с расчетом, что в них никогда не будет капитального ремонта: проектный срок эксплуатации составлял 25 лет. Поэтому даже стояки горячей и холодной воды, канализации в санузлах были замурованы в стены — их замена не предусматривалась.

Однако прошло уже 50 лет — два срока эксплуатации. И был ли в итоге за все это время хоть один капитальный ремонт?

В 1982 году как раз сделали новые открытые стояки холодной и горячей воды. Тогда уже было совершенно ясно, что переселять людей из «временных» хрущевок никто никуда не собирается. Еще поменяли газовые плиты и сделали косметический ремонт — обои, линолеум... Больше ничего. Это конечно было для нас очень важно, но полноценным капремонтом все же не являлось. И проблемы, которые оставались на тот момент и продолжали копиться годами, стали решаться только после того, как мы сами взялись за дело. Создавая в доме ТСЖ, мы преследовали две основные цели — оформить в собственность землю, чтобы защитить прилегающую территорию от точечной застройки, и привести в порядок наш дом.

От застройки удалось «отбиться»? Это же настоящий бич был для Москвы в последние 20 лет.

Пока получалось. Хотя есть опасения, что результат каких-нибудь неведомых публичных слушаний по вопросам застройки микрорайона может стать для нас неожиданностью: за последний год глава управы сменился дважды, причем второй раз — после коррупционного скандала. И что там в этот период происходило — никому не ведомо.

А что с ремонтом?

Первый раз он был у нас в 2008 году — и, как говорится, первый блин всегда комом. Несмотря на то, что уже действовала федеральная программа капремонта (в рамках закона № 185-ФЗ), Москва в бытность мэра Юрия Лужкова в ней не участвовала, и нам нужно было попасть в какую-то городскую программу. Очень долго нас не хотели включать ни в какие списки, говорили, что раз у нас ТСЖ, то мы должны делать все за свой счет. Однако в конце концов наши усилия увенчались успехом.

Тем не менее, выборочный капитальный ремонт, который нам тогда сделали, ремонтом был только на бумаге. Более того, недобросовестные подрядчики ухитрились окончательно испортить нам и без того порядком обветшавшие кровлю и водостоки. Единственные положительные итоги того ремонта — замена части трубопроводов в подвале, установка общедомовых приборов учета, мусоропровода и внутренней облицовки лифта. Причем по документам значилась установка новой кабины, а на деле ее просто перелицевали. Вообще тогда в смету много всего было вписано, чего на самом деле не делали. В квартиры мы их не пустили, видя, какое они творят безобразие.

Потом были многочисленные письма, заявления и жалобы в разные инстанции с нашей стороны, реакция на которые была не всегда адекватной. В итоге помогли Федеральная антимонопольная служба, Мосжилинспекция и институт «МосжилНИИпроект». Был обнаружен подлог технического заключения по нашему дому: в оригинальном значился 65%-ный износ инженерных систем (а это под полную замену), а в конкурсном — 38%-ный. К ответственности тогда никого не привлекли, а получилось что-то типа мирового соглашения: в качестве компенсации за все наши мучения нам смонтировали на доме вентфасад с облицовкой из керамогранита.

Из вашей истории следует, что был и второй заход?

И второй, и третий. О втором я уже начала говорить — в 2009-2010 гг. нам утеплили фасад. Одновременно произвели замену окон и остекление балконов, а также утепление фундамента.

Однако требовалась модернизация системы отопления, поскольку у нас были очень серьезные проблемы по этой части, в том числе вызванные неравномерным распределением тепла по дому. К примеру, при морозе в-28°Cв квартирах, расположенных ближе к лестнице, наблюдался серьезный перетоп, температура воздуха доходила до +26°C. И в то же самое время в угловых квартирах было зябко, порядка +14-16°C, мы с октября по май не выключали электрообогреватели, и это, конечно, влетало нам в копеечку. Правда, после установки вентфасада обитатели угловых квартир вздохнули с облегчением: +18-20°C— и можно обходиться без электрообогревателей. Но зато в центре дома стало еще хуже: +28-30°Cв морозы. Так что мы тогда думали даже не об экономии — главное обрести комфортные условия для жизни, это была наша основная цель.

Как вы решили эту проблему? Что вообще нужно делать, чтобы оптимизировать режим теплоснабжения в доме?

Сначала, в 2011-м, на всех отопительных стояках были установлены автоматические балансировочные клапаны AB-QM, а в квартирах — новые отопительные приборы с автоматическими радиаторными терморегуляторами Danfoss. Затем, осенью 2012 года, перед началом отопительного сезона, смонтировали в подвале автоматический узел управления (АУУ) с погодозависимым регулированием. Модернизация проводилась в рамках новой московской программы капитального ремонта, которая действует с 2011 по 2016 год.

Конечно, в общем случае необходимо детальное обследование дома, но нам задачу облегчило решение, которое предложил институт «МосжилНИИпроект». Здесь, совместно с Danfoss, разработали типовые проекты реконструкции и автоматизации системы отопления для большинства серий жилых домов, которые строились в Москве в разные годы. Как нам объяснили специалисты, в типовом проекте уже учтено все — от мощности отопительной системы и теплопроводности фасадов до габаритов подвальных помещений, где устанавливается оборудование теплового узла. Сами АУУ тоже производятся серийно, по типовому проекту. Это не только ускоряет процесс, но и позволяет сэкономить приличную сумму на проектировании. Главное — провести модернизацию в комплексе, довести ее до логического завершения.

Ощущаете ли вы итоги модернизации?

Конечно. Например, если ЦТП дает на дом воду с температурой120°C, то автоматика АУУ сбрасывает ее примерно до 60-62°C— с утепленным фасадом и новыми окнами нам внутри больше не нужно. При этом в квартирах всегда стабильно +23°C, сколько бы не было на улице, поэтому мы чувствуем себя хорошо, все довольны.

Разве так бывает, чтобы все были довольны? Например, я слышал, что многие скептически относятся к радиаторным терморегуляторам: говорят, что после их установки радиаторы греются слабее.

Это потому, что люди часто путают причину со следствием. Разогрев отопительных радиаторов — не самоцель, они предназначены для подогрева воздуха в квартирах до комфортной температуры. По логике, если требуемое значение достигнуто, то радиатор должен отключиться (то есть остыть), а при снижении температуры воздуха — нагреться снова. Но для этого нужно какое-то автоматическое устройство, которое будет измерять температуру воздуха в помещении и управлять подачей горячей воды в радиатор. Эту функцию и выполняет радиаторный терморегулятор, причем каждый может установить с его помощью то значение температуры воздуха, которое для него наиболее комфортно, просто повернув регулировочную рукоятку. И как только температура в комнате превышает заданное значение на1°C, терморегулятор отключает радиатор, поэтому тот и остывает. Просто многие люди привыкли, что батареи в квартире должны быть горячими, и воспринимают это как тревожный сигнал, уже инстинктивно опасаясь перебоев в теплоснабжении. Если же проверить температуру в комнате — все сразу встанет на свои места.

Наш председатель, Алексей Светозарович Засимов, инженер-теплоэнергетик по образованию. Он проводил большую разъяснительную работу с соседями, объяснял, как функционирует система, делал контрольные замеры температуры воздуха в квартирах. В подъезде на видном месте долго висела инструкция по пользованию терморегуляторами, а желающим он ее специально распечатывал. В результате у наших соседей есть понимание и нет негатива в отношении современных технологий.

Как такая модернизация отразилась на коммунальных платежах?

Зимой 2012-2013 гг. у нас в счетах суммы за тепло были такими же, как в 2009 году. Можно считать, что мы платим за отопление по тарифам четырехлетней давности, и все это — благодаря полученной экономии. Я общалась с людьми, которые живут точно в таком же доме, как наш, и они платят за тепло почти на 60% больше. Это даже более значительная разница, чем предусмотрена проектом реконструкции, в котором заложено около 40% экономии тепла. Сейчас в нашем доме среднее теплопотребление составляет 0,0009 Гкал/м², это в 1,5-2 раза ниже, чем по Москве, даже в новых районах. Хотя повторюсь: для нас не это было главным.

Вы как-то обмениваетесь опытом с другими ТСЖ?

Конечно, мы сотрудничаем с «Центром реформы ЖКХ», в этом году уже дважды к нам приходили экскурсии в рамках программы обучения для председателей ТСЖ, которую финансирует новое Правительство Москвы. Также приезжал специалист из Danfoss, провел семинар, ответил на вопросы экскурсантов. Это интересно и нам, и городу.

Какие у вас планы на будущее?

Нужно все-таки отремонтировать кровлю и хотелось бы заменить лифт — все остальное нас теперь в принципе устраивает. Ну а дальше — уже чисто для души. Например, мы благоустроили свой подъезд — на первом этаже установили кованые балясины и дубовые перила, а под лестницей оборудовали колясочную. В подъезде у нас энергосберегающее лампочки по 4-8 ватт, некоторые с датчиками движения. Места для консьержки у нас нет, поэтому на обе двери подъезда мы установили домофоны, в результате уменьшилось количество мусора от рекламных листовок и стало гораздо безопаснее. А зимой наш председатель всегда ставит в подъезде елку, и все соседи ее наряжают: она стоит и сверкает гирляндами с 25 декабря по 20 января.

Главное — создать себе комфортные во всех смыслах условия для жизни, чтобы было тепло не только в доме, но и в душе. С мыслями об этом мы и живем.