Сегодня комплексное освоение территории (КОТ) - популярное направление среди застройщиков и девелоперов. Практически каждый современный жилой проект стремится к концепции полноценного «города в городе». Мировой опыт по созданию проектов КОТ зарекомендовал себя давно и успешно воплощается в реальности. В нашей стране пока только начинается полноценная перестройка к такому формату.

Масштабные проекты

Комплексное освоение территории – это один из самых популярных трендов современного рынка недвижимости. Практически каждый проект в в Москве и Подмосковье стараются реализовать в соответствии с этой концепцией. Хотя, к сожалению, в нашей стране в законодательстве отсутствуют четкие определения КОТ, их характеристики и ответственность государства и бизнеса, поэтому развиваются такие территории совершенно по-разному, отмечают эксперты. Как рассказала Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», московский регион продвигается вперед по этому вопросу, примером может служить такие масштабные проекты как Большое Домодедово, А101, Царицыно, Некрасовка-Парк, Град Московский, Первый Московский, Солнцево-Парк, Новые Ватутинки, Завидное, Бутово-Парк, Марьино-Град, практически все проекты компании «Мортон» и ГК «Абсолют». «Также в Московской области следует отметить ЖК «Видный», ЖК «В лесу», «Загородный квартал». В Новой Москве реализуются такие проекты как ЖК «Бутовские аллеи», мкр. «Ватутинки», ЖК «Зеленый квартал», ЖК «Николин-Парк», ЖК «Западная долина», - отметила она.

По словам Сергея Лобжанидзе, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», отличительной особенностью таких проектов является наличие мастер-плана. «В его основе закладывается минимальная транспортная сеть и инженерные коммуникации. Также комплексная застройка территории подразумевает возведение объектов коммерческой недвижимости (торговля, офисы и т.д.). И, конечно, социальной инфраструктуры, включая школы, детсады, рекреационные зоны, объединенные единой концепцией создания среды проживания», - пояснил он. То есть, в итоге должно получиться автономное поселение, жилое пространство со всем необходимым для жителей.

Принципы освоения

Первый этап – этап планирования. «На нем важно понимать, какой будет транспортная и инженерная инфраструктура и как использовать имеющиеся сети. Должна быть разработана четкая стратегия и застройки, и дальнейшей реализации недвижимости в проектах КОТ. Для этого проект условно делят на зоны ликвидности и функционального назначения, после чего начинается поэтапная реализация. Наиболее ликвидные зоны осваиваются в последнюю очередь, на финальном же этапе могут начать развиваться форматы недвижимости в более высокой ценовой категории», - рассказал Сергей Лобжанидзе. По его словам, современные проекты должны соответствовать определенным принципам и совершенствоваться от количества, объема жилья к его качеству, от просто строительства зданий к созданию именно образа жизни с определенной концепцией. Строить не просто спальные районы с плотной застройкой, а возводить полноценные кластеры и кварталы с общественными пространствами, пояснил эксперт.

То есть, как отметил Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, основным является создание максимально комфортной среды проживания для жильцов. «Согласно главной идеи создания КОТ, жилец такого проекта может, не выходя за пределы жилого комплекса, получить все необходимые товары и услуги, отвести ребенка в школу и детский сад, обратится за медицинской помощью в больницу, поиграть с друзьями в футбол на стадионе, поужинать в ресторане и т.д. Также большее внимание в проектах комплексной застройки уделяется качеству инженерии и безопасности, например, все чаще в таких проектах применяется концепция «двор без машин»», - рассказал он.

Зарубежный и наш опыт

Одни из самых ярких исторических примеров комплексного освоения территорий – это знаменитый парк «Гуэль» в Барселоне и город Ирвайн в Калифорнии. «Гуэль» в начале прошлого века располагался на окраине города, однако его развитие и застройка отвечают принципам развития современных проектов КОТ. Город Ирвайн - это большая территория, которая продана в начале прошлого века, и на протяжении ста лет на ней возникают новые поселения, объединенные коммерческой, градостроительной и финансовой составляющей. Это самостоятельные полноценные поселения, существующие десятки лет.

Однако отличие подхода в нашей стране от западного в том, что на сегодняшний день основным и первостепенным в проектах является строительство жилья. Социальная инфраструктура - вторична. «Спрос на жилье большой - всё продается! Покупателей интересует цена, а уже потом они смотрят на социальную инфраструктуру. Это касается только жилья эконом-класса, в предложениях бизнес и элитных сегментов для потенциальных покупателей уровень цен не стоит на первом месте», - рассказала Дарья Третьякова. Однако, по ее словам, инфраструктурная составляющая повышает цену примерно на 20%. Также на Западе местные власти помогают реализовать проекты, готовят коммуникации и только потом привлекают застройщика. В России с этим большие сложности. Вопрос прокладки коммуникаций, выделение мощностей - самый затратный и сложный, и возложен на девелоперов, поэтому проекты выходят очень дорогостоящие. Кроме того, зарубежные девелоперы, в отличие от наших, закладывают в проекты свободные пространства, необходимые для их качественного развития.

По мнению экспертов, в Московском регионе, и в некоторых других регионах (Свердловская область, Ставрополье и др.), уже многое сделано для появления и развития современных проектов КОТ. «Во многих проектах девелоперы уже стараются отойти от принципов «микрорайонной» застройки, создавая полноценные города для жизни с собственной инфраструктурой, включая развлекательную и развивающую, а не только минимально необходимую для выживания. Многие стараются создать и реализовать не просто жилой комплекс, а уникальную среду проживания», - отметил Сергей Лобжанидзе. Перспективы и территории для создания полноценных кластеров есть, необходима лишь поддержка государства для их реализации, заключили эксперты.