Рынок недвижимости понемногу оживает. Про окончательный выход из кризиса говорить еще рано, но определенные позитивные тенденции просматриваются. Я выделю несколько наиболее важных моментов, которые будут определяющими в ближайшее время.

Цены

Осенью 2015 было ценовое дно. Тогда квадратный метр новостройки стоил дешевле всего – в среднем 21000 грн. После этого он волнообразно рос, и каких-либо предпосылок для удешевления в будущем нет. Сейчас средняя цена квадрата в новостройке 22000 грн. Если брать минимальную цену, то с 13600 грн прошлой осенью, она выросла до 15000 – в сентябре 2016.

Как долго продлится рост и каким будет падение (и будет ли оно вообще) – предсказать трудно. Стабильность национальной валюты (именно это – основной фактор), а также ее зависимость от внешнеполитических факторов оставляют желать лучшего.

Спрос

Спрос на квартиры в новостройках увеличивается. Это, собственно, и тянет сейчас цены вверх. Причиной тому служит нестабильность банковского сектора. По информации НБУ начиная с 2014 года в Украине перестали функционировать 82 банка. Осталось – 100. Таким образом недвижимость осталась чуть ли не единственным надежным активом для инвестирования. Люди хотят сохранить свои деньги.

Повышенным спросом пользуются микро-квартиры (до 30 кв. м.). Они относительно дешевые и их легко сдать в аренду. Покупают и элитное жилье, и бизнес-класс. Правда, сейчас инвестор стал разборчив и больше внимания обращает на инфраструктуру. Сложно продать жилье выше эконом-класса если не обеспечить парковку, охрану, быстрый доступ к детскому садику и школе.

Предложение

Застройщики пристально следят за тенденциями рынка, но по понятным причинам не могут удовлетворить запрос покупателя немедленно. Поэтому довольно легко предсказать предложение в будущем, видя какой сейчас спрос.

Основная тенденция – смена ориентации на жилье эконом-класса и сверх-маленькие квартиры. В ближайшее время таких домов будет все больше. Многие компании меняют планировки квартир в своих домах, уменьшают и делят их на меньшие уже в процессе строительства.

Основной ориентир сместился на покупателей, которые рассчитывают потратить на квартиру $20-30 тыс.

Покупатели

Сейчас застройщики начинают работать с совершенно новой категорией покупателей. Фактически, новыми маленькими квартирами привлекают тех, кто арендует жилье и не располагает большими суммами. Это молодые семьи, реже – одиночки. У нас есть интересная статистика, которая показывает, что в случаях, когда родители покупают квартиру ребенку, в 70% случаев – это для дочери. Мужчинам чаще приходится зарабатывать на жилье самому.

Киевляне все больше внимания обращают на города сателлиты. Ирпень, Вышгород, Вишневое, Петропавловская и Софиевская Борщаговки, Бровары и Борисполь раньше не рассматривались как варианты для приобретения жилья.  Теперь купить там квартиру – вполне допустимый вариант. Скажем, в том же Борисполе 15 000 грн и дешевле за “квадрат” – в порядке вещей. Рынок новостроек там дает хороший выбор в любой категории за приемлемые деньги.

Продавцы

Конкуренция среди продавцов на рынке традиционно высокая. После истории с Войцеховским, когда более 40 новостроек Киева оказались незаконными, покупатели стали более осторожными.

Требования, которые предъявляют застройщику, растут. Важными становятся репутация и предыдущие проекты. Поэтому новичкам очень сложно освоиться на рынке. Некоторые демпингуют, но это слабо помогает – жадность в умах инвесторов уступает место осторожности.

Банки и кредиты

Сейчас ипотека показывает признаки оживления. Ситуация далека от идеала, но в любом случае это будет стимулировать спрос в дальнейшем. Практически все застройщики предлагают рассрочки и кредиты от банков-партнеров, а также – скидки при условии 100% оплаты. Банки охотно идут на сотрудничество со строительными компаниями, предлагая кредиты для покупки жилья в каком-то определенном жилом комплексе.

Например, “Укргазбанк” готов работать с застройщиками, которые соответствуют их требованиям по надежности, предлагая кредиты в национальной валюте для конкретных проектов под 15-16% годовых. Это, конечно, немало, но уже лучше, чем 20-22%. Думаю, скоро к ним присоединятся и другие крупные финансовые учреждения.

Вывод

Опираясь на все вышеизложенное, можно с уверенностью говорить о том, что спрос на недвижимость будет расти. В большей степени, это касается эконом-класса и микро-квартир. Также будет возрастать интерес к жилью в ближнем пригороде.

Если экономико-политическая ситуация в стране будет оставаться стабильной – цены будут медленно идти вверх; если нестабильной – вполне можно ожидать резкого подорожания. Оживлению на рынке и, тем самым, дополнительному росту стоимости квадратных метров могут способствовать программы кредитования, но только при условии их масштабности и доступности.

Денис Седаков, Генеральный директор компании New City Developers