Самое неприятное для покупателя недвижимости — это когда застройщик объявляет о своем банкротстве. Ведь это означает, что деньги за жилье отданы, а квартиры или дома человеку не видать, как своих ушей.

Во время экономического кризиса риск нарваться на будущих банкротов намного выше, чем еще какой-то год назад. Специалисты Юридического департамента инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet рассказали, что делать в случае, когда застройщик объявлен банкротом, из каких этапов состоит процедура банкротства, на что может рассчитывать дольщик и как изменилась процедура банкротства после введения обязательного страхования гражданской ответственности.

Начнем с того, что в отношении застройщика может быть возбуждено дело о банкротстве по статье 6 Федерального закона от 12 июля 2011 года в случае, когда "застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 000 рублей, в течении более чем трех месяцев".

Если застройщик становится банкротом, то эта процедура занимает проходит в несколько этапов.

Введение процедуры наблюдения

Первый этап в процессе признания должника банкротом — это введение процедуры наблюдения в отношении застройщика. С момента опубликования в газете "Коммерсантъ" сообщения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе подать в суд, который рассматривает соответствующее дело о банкротстве, свои требования к застройщику. Срок подачи заявления составляет 30 дней, при этом самое главное для дольщика определиться с тем, какие требования он хочет предъявить к застройщику, а именно он хочет получить купленную квартиру или заплаченные денежные средства.

Надо помнить об одном важном нюансе — заявляя требования о передаче жилых помещений, дольщик может в дальнейшем заменить их на денежные требования, тогда как, изначально подавая заявление на истребование денежных средств, поменять его на требования передачи квартиру уже будет невозможно. В связи с этим рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений.

Действующий закон не предусматривает формы заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.Однако в заявлении должны быть указаны: наименование застройщика и его адрес, регистрационные данные застройщика – юридического лица (ОГРН юридического лица), наименование (фамилия, имя, отчество) участника строительства и его адрес, описание требования к должнику; обязательство, из которого возникло требование застройщика перед участником строительства, и сроки исполнения такого обязательства.

К заявлению о включении в реестр требований кредиторов застройщика обязательно надо приложить документы, которые подтверждают обоснованность требований участника строительства. В первую очередь это документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение. Также это документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору.

После составления заявления дольщику необходимо отправить по одному экземпляру заявления с указанными выше приложениями почтой в виде заказного письма с уведомлением и описью вложения на адрес застройщика, арбитражному управляющему, а также в ведущий дело о банкротстве е Арбитражный суд с приложением и с копиями чеков об отправке заказных писем с уведомлением.

Арбитражный суд принимает заявление к производству и назначает дату рассмотрения. В случае признания требований дольщика обоснованными, Арбитражный суд выносит определение о включении указанного требования в реестр требований о передаче жилых помещений или в реестр требований кредиторов застройщика, если заявлены денежные требования.

Признание застройщика банкротом и удовлетворения требований кредиторов. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию в течение двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и введении конкурсного управления. По результатам процедуры наблюдения арбитражный управляющий перейдет к стадии удовлетворения требований кредиторов-участников строительства.

При введении процедур банкротства в отношении застройщика будут задействованы механизмы, где предусмотрены особые льготы для участников строительства – лиц, имеющих требование к застройщику по передаче квартир.

Нельзя забывать, что в соответствии со ст. 201.9 "денежные требования граждан-участников строительства к застройщику выделены в отдельную приоритетную третья очередь. Перед ними удовлетворяются только требования граждан, перед которыми банкрот несет ответственность за причинение вреда здоровью и требования о выплате зарплаты и выходного пособия. Требования всех остальных кредиторов удовлетворяются после удовлетворения денежных требований граждан-участников строительства".

Требования участников строительства могут быть погашены путем передачи завершенного или незавершенного объекта строительства.

Если дом построен, требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений в этом построенном многоквартирном доме. Передача квартир в завершенном доме осуществляется за счет имеющих у застройщика активов или продажи его имущества и недвижимости.

Если дом не достроен, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. То есть, если после удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди у застройщика не осталось активов для удовлетворения требований дольщиков, производится передача объекта незавершенного строительства в ЖСК, созданный участниками долевого строительства для завершения строительства дома за счет собственных средств, или продажи участка под застройку.

"После введения обязательного страхования гражданской ответственности для застройщиков, дольщики оказываются с правовой точки лучше защищены, поскольку могут адресовать свои требования в страховую компанию, — отмечает заместительруководителя Юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова. — Страховым случаем будет признаваться "неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные: решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 закона 214-ФЗ и решением Арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с законом 127-ФЗ, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований".