На рынке одесских новостроев – распродажа. Когда это было видано, чтобы новое жилье на Фонтане продавались за 700-800 долларов за квадратный метр, а квартиру с видом на море можно было купить по цене… «хрущевки». Многолетняя мечта о доступном жилье стала явью, когда в стране грянул очередной кризис. Как долго продлится квартирная распродажа?

Пределы падения

В последние годы значительная часть застройщиков кредитовалась в гривне, поэтому и себестоимость жилья у них зафиксирована в национальной валюте. Соответственно, в долларах и евро она становится все меньше. Так уже было в 2009 году, когда часть строителей смогла извлечь немалую выгоду из кризиса. Их квартиры «улетели» с молотка по цене в полтора раза дешевле, чем у «долларовых» конкурентов. С тех пор большинство строительных компаний в Украине кредитовалось именно в гривне.

Сегодня ситуация с валютой нестабильная и почти непредсказуемая. Финансовые эксперты в один голос говорят, что нынешний курс далек от обоснованного (12-13 гривен за доллар). Но, где остановится «полет доллара», никто не знает.

20. Если курс достигнет отметки в 20 гривен за доллар, чего так боится население, то, вполне логично, что недвижимость станет еще дешевле. Впрочем, аналитик рынка Сергей Марченко в этом сомневается:
– В 2014 году цены на «гривневую» недвижимость упали достаточно быстро и прямо пропорционально курсу. Но так не может продолжаться до бесконечности, – говорит эксперт. – Сейчас люди напуганы и неохотно расходуют запасы. А вот если квартиры эконом-класса станут продаваться по 15-20 тысяч долларов, то это уже будет отвечать возможностям достаточно большой группы населения в Одессе, не говоря уже о бизнесе. Спрос возрастет и цены стабилизируются. Аналитик убежден, что цены на новое жилье уже близки к возможному минимуму.

50. Эксперты в области недвижимости считают, что даже если доллар будет стоить 50 гривен, цены на новые дома в валюте рано или поздно вырастут. «Дешево» может продаваться то, что уже сдано в эксплуатацию или близко к тому, а также объекты, которые ускоренными темпами строятся сегодня. Кто опоздал – будет покупать дороже.

Когда покупать?

Сегодня украинские строители импортируют 20-25% материалов. Это, прежде всего, отделочные материалы, окна, дверные рамы и прочие элементы из дерева. Их цена привязана к доллару независимо от того, в какой валюте финансируется строительство.

Кроме того, слишком рассчитывая на падение цен из-за ситуации с гривней, вы можете просчитаться. Дешевеют квартиры, но не их начинка.
– Ремонт, проводка, сантехника… Все это, так или иначе, индексируется к доллару. Вам станет не по себе, даже если захочется обустроить квартиру эконом-класса, обставив ее изготовленными на Пересыпи шкафами и диванами. Евроремонт и евромебель с качественным дизайном интерьеров с могут обойтись даже дороже, чем сама квартира, – уверяет дизайнер Артем Вайсман.

Обжитые квартиры в старом фонде дешевеют, но крайне неохотно. В новом – тем более: пару дет назад хозяева приобрели их именно для перепродажи. В такой ситуации застройщики тоже вряд ли окажутся альтруистами.
В общем, если у вас есть валютные запасы – ваше время пришло. Сергей Марченко полагает, что в случае стабилизации курса гривни «удача» задержится на полгода, а при дальнейшем падении курса покупку лучше всего отложить на весну.

Подводные камни

При покупке квартиры в новом доме были, есть и будут подводные камни. Во-первых, убедитесь, что курс действительно привязан к гривне. Бывает, что строительная компания сама кредитуется в одной валюте, а продает – в другой. Например, застройщик проиндексировал цену и получил, скажем, 650 долл. вместо 1000. Выгодно? Несомненно! Но погашать стоимость он требует именно по курсу. И если девальвация национальной валюты продолжится, вам придется туго, а компания за счет ваших мучений хорошо заработает «на воздухе». Правильная формула здесь одна: за что строили, в том и платим.

Во-вторых, потрудитесь узнать сумму коммунальных платежей, которую нужно будет оплачивать в ОСМД своего дома. Особенно это касается более-менее престижной недвижимости – с охраной, камерами слежения, консьержем. Все эти блага могут стоить в 1,5-2 раза выше, чем у соседей. Так что застройщик, который фактически контролирует ОСМД, не останется в долгу, продавая вам метр на 100-200 долларов дешевле.

Быть может, у вас сейчас нет лишних средств и вы решили взять гривневый кредит в банке, свято уверовав в то, что нацвалюта будет обесцениваться. Теоретически это почти беспроигрышный вариант, но, выбирая банк, поинтересуйтесь, что пишут о нем в интернете. Некоторые финучреждения нередко используют скрытые надбавки, а заемщики потом вынуждены платить втридорога.

В общем, не забывайте, что кризис – это шанс не только для умных и проницательных, но и для всякого рода мошенников.

Чем опасен новый дом?

Несмотря на нестабильность, строительный бум в Одессе не утихает с 2000 года. За это время в городе сдано 4,5 млн. квадратных метров. Это четверть всего жилого фонда. Новые дома уже создали в Одессе множество проблем. Страдают от них и жители окрестностей, и сами новоселы.

ПРОПИСКА Некоторые застройщики рискнули выйти за пределы города и не прогадали. Жилмассив «Радужный» и ЖК «Европейский» пользуются хорошим спросом. Правда, не все покупатели догадываются, что с получением прописки за пределами города они и их дети будут лишены права обслуживаться в одесских поликлиниках и больницах (кроме областной). За лечением придется обращаться к фельдшеру в ближайшем селе, или ехать в райцентр.

ШКОЛЫ И САДИКИ Строят в Одессе очень тесно. Даже если заселяется небольшая часть квартир, в окрестностях растут очереди в садики и школы. Говорят, что за устройство ребенка в эти учреждения часто нужно платить. Чем больше очередь – тем дороже. Больше всего школ и садиков – в распоряжении жителей «Поля Чудес» и в окрестностях Тополевой. Хуже всего – на «Радужном» и в районе Пишоновской-Нищинского.

ПАРКИНГИ Новые жилкомплексы строятся на очень ограниченной территории. Даже если весь двор – стоянка, то поместить машину удается не всем. Паркинги стоят дорого, а еще случается, что часть мест на стоянках уже выкуплена для перепродажи. Где поставить машину, как выехать и заехать – головная боль для многих новоселов.

КОМФОРТ Цены на эконом- и бизнес-класс в Одессе почти европейские. Вот только в Европе застройщик платит немалые налоги, выдерживает сотни нормативов, благоустраивает участок, реконструирует коммуникации и сдает недвижимость действительно «под ключ». А у нас нужно годами слушать «пение» соседской дрели – во многих домах звукоизоляция отвратительная. Кроме того, эконом-классу часто приходится утепляться.

ПЕРЕПРОДАЖА Желающие вложить деньги в недвижимость очень много потеряли в 2009 году и теряют сейчас. С учетом ситуации в экономике, на возвращение к прежним ценам в ближайшие 5-10 лет рассчитывать не приходится. Тем более, что спрос в основном удовлетворен, а на рынке накопился приличный избыток жилья. В общем, если вы купили новую квартиру за доллары – то наверняка очень потеряли. Разумеется, если вы не собирались там жить.

Почем новые квадратные метры в Одессе?
Стоимость квадратного метра в «свежих» новостроях Одессы (сданы и сдаются в эксплуатацию в 2014 году или будут сданы к концу 2015 года).
ЖК «Черноморская Ривьера» ул. Южная дорога 540 у.е.
ЖК «Новая Европа» ул. Паустовского 620 у.е.
ЖК «Альтаир» ул. Люстдорфская дорога 650 у.е.
ЖК «Дом у фонтана» ул. М. Говорова 700 у.е.
ЖК «На Дюковской» ул. Дюковская 700 у.е.
ЖК «Люксембург» ул. Косвенная 770 у.е.
ЖК «Левитана» ул. Левитана 850 у.е.
ЖК «Десятая Жемчужина» ул. Марсельская 940 у.е.
ЖК «На Французском бульваре» Французский бульвар 1040 у.е.
ЖК «Ясная Поляна» ул. Отрадная 1425 у.е.
Клубный дом СК «ЗАРС» Французский бульвар 1785 у.е.