В России начал действовать механизм субсидирования жилищного кредитования, по которому можно получить ипотеку на льготных условиях. Государство снизило ставку до 12% годовых. По оценке аналитиков компании «Метриум Групп», при соблюдении базовых требований под данную программу попадают 85% новостроек «старой» Москвы, а при увеличении первоначального взноса – и оставшиеся 15%.

Как и многие антикризисные действия российского правительства, программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам сразу же вызвала шквал критики. Главной претензией стало то, что приобрести квартиру на утвержденных премьер-министром России Дмитрием Медведевым условиях можно лишь в единичных новостройках Москвы. Аналитики компании «Метриум Групп» решили проверить это утверждение и пришли к выводу, что оно в корне неверно. Под требования Постановления №220 от 13 марта 2015 года попадают ВСЕ жилые комплексы эконом- и комфорт-класса, реализуемые сегодня на первичном рынке в старых границах Москвы.

Согласно подписанному Дмитрием Медведевым документу, субсидии предоставляются при покупке жилья на первичном рынке при соблюдении следующих условий:

1. ипотечный договор должен быть заключен в рублях с 1 марта 2015 года;

2. размер кредита не превышает 8 млн рублей для жилых помещений в Московском регионе и Санкт-Петербурге, 3 млн рублей – для остальных регионов России;

3. заемщик вносит не менее 20% стоимости приобретаемой квартиры из собственных средств;

4. срок действия кредитного договора не превышает 362 месяца (30 лет);

5. погашение задолженности по кредиту осуществляется равными ежемесячными (аннуитетными) платежами на протяжении всего срока кредитования;

При соблюдении этих условий государство предоставляет субсидии на возмещение недополученных доходов банков до уровня ключевой ставки Центробанка РФ, увеличенной на 3,5 процентного пункта, вследствие предоставления ими скидок при выдаче физическим лицам кредитов по ставке 12% годовых. Изначально в постановлении правительства была указана ставка 13% годовых, однако в связи со снижением ключевой ставки на один процентный пункт 16 марта 2015 года, было принято решение опустить и уровень субсидируемой ставки (Постановление Правительства РФ №255 от 20 марта 2015 года).

На сегодняшний день свое участие в программе официально подтвердили шесть банков. Минимальную ставку 11,9% годовых предлагает Сбербанк и Связь-Банк. Льготную ипотеку под 12% годовых выдают ВТБ 24, Банк Москвы и Сургутнефтегазбанк. Финансовая корпорация «Открытие» предлагает 12,55-12,95% годовых.

Стоит также отметить, что утвержденная программа льготной ипотеки имеет ограничения по продолжительности действия. Она будет прекращена в одном из трех случав:

- срок действия – до 1 марта 2016 года;

- снижение ключевой ставки ЦБ до уровня 9,5% годовых;

- превышение общего объема выдачи кредитов по программе, установленного на уровне 400 млрд рублей.

Если внимательно изучить условия льготного кредитования, то можно сделать вывод, что при минимальном первоначальном взносе 20% и максимальной сумме кредита 8 млн рублей можно приобрести квартиру по цене до 10 млн рублей. Как подсчитали аналитики компании «Метриум Групп», на сегодняшний день лоты со стоимостью ниже данной отметки представлены в 23 из 27 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы, реализуемых на первичном рынке. То есть при базовых условиях под программу попадают 85% столичных новостроек.

Однако в постановлении Правительства РФ не указано, что объем собственных средств в размере 20% от стоимости квартиры является максимальным. Таким образом, при увеличении первоначального взноса и сохранении максимальной суммы кредита в 8 млн рублей, стоимость приобретаемой квартиры может быть существенно выше 10 млн рублей. «В теории покупатель может внести 99% от стоимости квартиры из собственных средств, а на оставшийся один процент взять льготный кредит в размере 8 млн рублей, - поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Таким образом, стоимость приобретаемой квартиры составит 808 млн рублей. За эту сумму можно приобрести квартиру в любом жилом комплексе столицы, включая самые дорогие элитные новостройки. Естественно, в премиальном сегменте никому не придет в голову брать кредит на 8 млн рублей, имея на руках 90% и более от стоимости объекта. Однако чисто гипотетически такую возможность постановление Правительства РФ о субсидировании жилищного кредитования не исключает».

Если же вернуться к столичному жилью эконом- и комфорт-класса, то в этой ценовой категории под льготную ипотеку попадают все новостройки, представленные на первичном рынке, при повышении первоначального взноса до 50%. Причем 26 из 27 новостроек удовлетворяют условиям уже при увеличении первоначального взноса до 30%.

Данная динамика изменения доли новостроек, удовлетворяющих условиям льготной ипотеки, справедлива для самых доступных однокомнатных квартир. Однако аналитики компании «Метриум Групп» выяснили, что даже при базовых условиях – 20% первоначального взноса и 8 млн рублей заемных средств – покупатели жилья в столичных новостройках эконом- и комфорт-класса могут приобрести не только самые компактные и дешевые «однушки», но и более просторные квартиры.

Так, двухкомнатные квартиры стоимостью менее 10 млн рублей сегодня представлены в десяти новостройках или в 40% от общего количества проектов, в которых продаются «двушки» (25 из 27 жилых комплексов). При увеличении доли собственных средств до 30% от стоимости жилья (стоимость квартиры – до 11,43 млн рублей), по льготной ипотеке можно приобрести «двушки» уже в 64% жилых комплексов. А показатель в 100% достигается при вложении 60% собственных средств.

Трехкомнатные квартиры при 20% первоначальном взносе по субсидированной ставке сегодня можно приобрести лишь в трех жилых комплексах эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы. От общего количества проектов, в которых представлен этот тип квартир (22 из 27 ЖК), их доля составляет 14%. Увеличив объем собственных средств до 30%, можно вдвое расширить ареал поиска – жилых комплексов, удовлетворяющих условиям, будет уже 6 (27%). До 100% доля новостроек также доходит при достижении размера первоначального взноса 60%.

Квартиры с количеством комнат 4 и более сегодня представлены лишь в 6 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы. При этом базовым условиям не удовлетворяет ни один из этих проектов. Для покупки квартиры большой площади с привлечением льготного ипотечного кредитования необходимо будет внести не менее 40% собственных средств. Причем подобная новостройка на рынке только одна. В остальных пяти потребуется первоначальный взнос 60-70% от стоимости квартиры.

«Несмотря на скепсис ряда игроков рынка, программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам может оказать серьезную поддержку строительной отрасли, - резюмирует Мария Литинецкая. – Ведь в массовом сегменте, на поддержку которого и направлены принимаемые правительством меры, требованиям программы удовлетворяют абсолютно все новостройки. Другое дело, что на сегодняшний день далеко не во всех из них можно оформить субсидированный кредит – примерно половина жилых комплексов эконом- и комфорт-класса не аккредитована в банках, выдающих льготную ипотеку. Одним из первых проектов на столичном рынке недвижимости, где уже работает программа субсидирования, стал жилой комплекс "Ривер Парк". На сегодняшний день здесь можно получить льготную ипотеку под минимальный на рынке процент – 11,9%».